【兩類農(nóng)村拆遷，注意別混淆】
1．集體土地征收
農(nóng)民朋友面臨征收拆遷，最常見(jiàn)的情況之一就是集體土地征收。它根據(jù)《土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》等法律法規(guī)實(shí)施，屬于較為傳統(tǒng)也較為普遍的一類征收項(xiàng)目。
此類項(xiàng)目由市、縣人民政府?dāng)M定征地所需的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案等相關(guān)手續(xù)，逐級(jí)上報(bào)批準(zhǔn)。征地在國(guó)務(wù)院、省級(jí)政府、自然資源部獲批后，由縣級(jí)以上地方人民政府組織公告并實(shí)施。
傳統(tǒng)的集體土地征收項(xiàng)目，受到相關(guān)法律法規(guī)的約束。農(nóng)民朋友可以在其實(shí)施過(guò)程中，針對(duì)不同情況，采取要求召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)、申請(qǐng)行政復(fù)議、提起行政訴訟等各種方式維權(quán)。從這一角度看，傳統(tǒng)征地項(xiàng)目對(duì)被征地農(nóng)民的維權(quán)較為有利。盡管其適用的法律規(guī)定相對(duì)老舊，可能出現(xiàn)補(bǔ)償偏低的情況。
2．各種名義的騰退
騰退項(xiàng)目對(duì)于廣大被征收人來(lái)說(shuō)也不陌生。文保騰退、綠化騰退、城中村改造騰退……隨著此類項(xiàng)目實(shí)施日漸頻繁，大家總能在身邊找到它的影子。當(dāng)前，農(nóng)村集體土地上的騰退項(xiàng)目，大多與《土地管理法》體系規(guī)制下的傳統(tǒng)征地沒(méi)有關(guān)系。
騰退之所以起一個(gè)這樣的名稱，正是因?yàn)樗⒉皇艿秸鞯叵嚓P(guān)法律法規(guī)的約束。這類項(xiàng)目與《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》毫無(wú)關(guān)系，也不會(huì)完全依照集體土地征收的程序進(jìn)行。
它的實(shí)施主體并非是法律規(guī)定的主體，實(shí)施的程序與補(bǔ)償設(shè)置上，也具有很強(qiáng)的靈活性。實(shí)施騰退的可能是村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、開(kāi)發(fā)商等等。這樣一來(lái)，雙方均為民事主體，簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議也屬于民事合同。發(fā)生糾紛后，雙方將通過(guò)民事途徑解決爭(zhēng)端。這也導(dǎo)致農(nóng)民朋友遭受損失時(shí)，能夠使用的維權(quán)方法極為有限。
【宅基地上房屋拆遷，怎么補(bǔ)償？】
1.土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)
這一模式來(lái)源于《土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定。它是農(nóng)村集體土地征收領(lǐng)域最初的補(bǔ)償模式?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l中，規(guī)定了土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。
《土地管理法》頒布實(shí)施多年，隨著社會(huì)發(fā)展、生活成本提高，這三類征地補(bǔ)償費(fèi)用逐漸無(wú)法保持農(nóng)民原有的生活水平。于是，原國(guó)土資源部在2004年發(fā)布《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)》。增加了制訂統(tǒng)一年產(chǎn)值和區(qū)片綜合地價(jià)的規(guī)定，解決補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低、同地不同價(jià)、隨意性較大等突出問(wèn)題。不過(guò)，這并不能規(guī)范對(duì)宅基地上房屋的補(bǔ)償。
法律規(guī)定，地上附著物及青苗的補(bǔ)償費(fèi)，由省、自治區(qū)、直轄市自行規(guī)定。在這一模式中，宅基地上房屋，有可能只被視作地上附著物給予補(bǔ)償。
例如，濟(jì)南市《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范集體土地上住宅征收拆遷安置補(bǔ)償工作的通知》中，明確規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行征地拆遷一戶一宅安置政策。以宅基地面積作為安置依據(jù)的房屋征收拆遷時(shí)，按照現(xiàn)行征地地上附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。有合法房產(chǎn)證的，以證載面積為準(zhǔn)給予補(bǔ)償；無(wú)合法房產(chǎn)證的，由各區(qū)政府依法依規(guī)組織認(rèn)定房屋建筑面積，最高不得超過(guò)260平方米，超出部分一律不予補(bǔ)償。
2．宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)+房屋重置成新價(jià)
2011年，中紀(jì)委、監(jiān)察部辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)督檢查進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》。
該《通知》提出，房屋拆遷要按照建筑重置成本補(bǔ)償，宅基地征收按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，被征地拆遷農(nóng)戶所得拆遷補(bǔ)償以及政府補(bǔ)貼，能夠保障其選購(gòu)合理居住水平的房屋……在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（590號(hào)令）的精神執(zhí)行。
宅基地上房屋在建設(shè)時(shí)，農(nóng)民投入了大量資金成本。如果將耕地的地上附著物與農(nóng)民居住的房屋完全劃等號(hào)，肯定不符合公平合理的征收補(bǔ)償原則。
宅基地上房屋歸建房的農(nóng)民所有。宅基地雖然歸屬村集體所有，但使用權(quán)在農(nóng)民手中。所以，征收宅基地上房屋，不應(yīng)只補(bǔ)償失去房屋的損失，也應(yīng)對(duì)農(nóng)民失去的宅基地給予補(bǔ)償。
例如，《北京市集體土地上房屋拆遷管理辦法》（即“124號(hào)令”，現(xiàn)行有效且一直在普遍適用）將宅基地征收拆遷補(bǔ)償方式設(shè)置為貨幣補(bǔ)償、房屋安置、有條件的地區(qū)另行審批宅基地3種。
《管理辦法》第十四條規(guī)定，拆遷宅基地上房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模疬w人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補(bǔ)償款。補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價(jià)和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定。房屋重置成新價(jià)的評(píng)估規(guī)則和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的計(jì)算辦法由市國(guó)土房管局制定并公布。
《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》中提供了這一補(bǔ)償模式的計(jì)算公式。
房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)－房屋重置成新均價(jià)）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。
當(dāng)前，已有許多地區(qū)的地方規(guī)定認(rèn)可了這一補(bǔ)償模式。區(qū)分開(kāi)普通地上附著物與非住宅房屋，比單一模糊的地上附著物概念，更能保證被征地農(nóng)民的生活質(zhì)量。農(nóng)民朋友想要知道自己所涉項(xiàng)目對(duì)宅基地房屋的補(bǔ)償，還要多多了解自己所在地區(qū)的政策。
3.《土地管理法》修正案草案正在全國(guó)人大逐步審議中
草案明確：“征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。”
“征收農(nóng)村村民住宅的，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平合理補(bǔ)償，保障其居住權(quán)和農(nóng)村村民合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。”
顯然，上述有望于近期通過(guò)的新規(guī)定將大大增強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基地上房屋補(bǔ)償?shù)谋Ｕ狭Χ龋瑢?duì)廣大農(nóng)民朋友而言是一個(gè)可期待的福音。
最后，在明律師提醒廣大農(nóng)民朋友，每個(gè)人、每起案件所遇到的情況都不同，切不可完全照抄照搬一些“維權(quán)秘籍”或者是他人的經(jīng)歷。宅基地上房屋遇到征收拆遷，所涉項(xiàng)目的目的、主體、補(bǔ)償設(shè)置均存在差異。針對(duì)宅基地上房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，仍需仔細(xì)了解所在地區(qū)及所涉項(xiàng)目的情況。保障被征地農(nóng)民生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障，不僅是政策文件確立的原則與精神，更是全社會(huì)的普遍共識(shí)。在這一背景下，宅基地上房屋征收補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)充分考慮到被征地農(nóng)民的安置、居住需求。對(duì)宅基地上房屋進(jìn)行專業(yè)的調(diào)查評(píng)估后，再參照地方規(guī)定計(jì)算出合理的補(bǔ)償，才能讓農(nóng)民朋友在征收中踏實(shí)、放心。
