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作者丨謝天澤? ?北京在明律師事務(wù)所
一、確定改造計(jì)劃
根據(jù)法律規(guī)定，合法的實(shí)施征收情形包括由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要。
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第九條的規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。
可見，實(shí)施棚戶區(qū)改造，需要編制計(jì)劃，并且經(jīng)過市、縣級(jí)人民代表大會(huì)審議通過。政府部門將對(duì)行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行摸底調(diào)查。在充分掌握房屋數(shù)量、老舊房屋破損程度、改造難度等情況的基礎(chǔ)上，確定改造計(jì)劃。在確定改造對(duì)象時(shí)，一般會(huì)優(yōu)先考慮連片規(guī)模較大、住房條件困難、安全隱患嚴(yán)重、群眾要求迫切的區(qū)域。
針對(duì)“四規(guī)劃一計(jì)劃”，被征收人可通過起訴房屋征收決定依法進(jìn)行審查。
二、改造意愿征詢
這一環(huán)節(jié)是在改造計(jì)劃、改造范圍確定后，單獨(dú)設(shè)置的意愿征詢環(huán)節(jié)。當(dāng)前，在北京、上海、武漢等地區(qū)的地方規(guī)定中，均有類似規(guī)定。征詢擬改造范圍內(nèi)，被征收人的意愿，設(shè)置一定的比例。如果大多數(shù)被征收人不同意改造，計(jì)劃將不再實(shí)施。
棚戶區(qū)改造項(xiàng)目既關(guān)乎被征收人的居住、生活質(zhì)量，又影響著城市環(huán)境的規(guī)劃與發(fā)展。所以，更應(yīng)當(dāng)充分征詢意愿，保障被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)。
在此，在明律師要提醒您的是，警惕自己的新房“被棚戶”。如果改造區(qū)域內(nèi)的房屋，并不符合棚戶區(qū)房屋極為老舊、存在安全隱患、基礎(chǔ)設(shè)施落后等特征，就不應(yīng)實(shí)施改造。當(dāng)您感到改造項(xiàng)目不合理時(shí)，要在意愿征詢階段明確表明態(tài)度，不輕易在任何相關(guān)材料上簽字。
三、房屋調(diào)查登記
調(diào)查登記環(huán)節(jié)一向是征收中必不可少的。無論是棚戶區(qū)改造項(xiàng)目還是其他各類征收項(xiàng)目，均應(yīng)進(jìn)行調(diào)查登記。由房屋征收部門對(duì)被征收房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記。調(diào)查登記結(jié)果，應(yīng)當(dāng)向被征收人公布。
上述種種房屋的詳細(xì)情況，都是影響被征收房屋價(jià)值的重要因素，將作為日后評(píng)估、制定補(bǔ)償方案、作出補(bǔ)償決定的依據(jù)。所以，廣大被征收人應(yīng)當(dāng)支持征收部門的工作，配合調(diào)查。可以就房屋情況、房屋價(jià)值提出自己的主張，并積極提供相應(yīng)的材料、證書予以佐證。如果對(duì)公布的調(diào)查結(jié)果有異議，還可以向征收方提出意見，或是要求召開聽證會(huì)。
實(shí)踐中，曾出現(xiàn)過根本沒有調(diào)查評(píng)估，直接冒出補(bǔ)償方案的事情。這樣的補(bǔ)償方案，肯定做不到公平、合理。沒有調(diào)查登記、未經(jīng)專業(yè)評(píng)估，就不可能掌握被征收房屋的真實(shí)情況。
四、公布征收補(bǔ)償方案，召開聽證會(huì)
征收補(bǔ)償方案的內(nèi)容也應(yīng)依法公布并征求意見。征收補(bǔ)償是否完善、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否合理，都是廣大被征收人極為關(guān)切的。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中明確規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)就征收補(bǔ)償方案，征求公眾意見。征求意見的期限不得少于30日。
同時(shí)，在棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中，法律還賦予了被征收人申請(qǐng)聽證的權(quán)利。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十一條規(guī)定，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。
有的被征收人認(rèn)為，召開聽證會(huì)并不起作用。這種想法在征收維權(quán)中是不可取的。我們常說“維權(quán)要趁早”，如果有意見、有疑問，就要勇敢地拿到臺(tái)面上溝通交流。無論聽證意見是否被采納，聽證會(huì)的召開，都有可能對(duì)日后的維權(quán)產(chǎn)生有利影響。權(quán)利總要靠積極爭取而來，征收維權(quán)中的每一項(xiàng)權(quán)利都不容放棄。
所以，對(duì)待法律賦予的權(quán)利，廣大被征收人還應(yīng)牢牢把握。建議廣大被征收人，在此階段要委托專業(yè)律師介入。爭取在律師的經(jīng)驗(yàn)與技巧指導(dǎo)之下，使聽證會(huì)收獲實(shí)效，達(dá)到合理補(bǔ)償?shù)念A(yù)期。
五、預(yù)簽補(bǔ)償協(xié)議
經(jīng)過了征求意見及聽證環(huán)節(jié)，征收方將按照征收補(bǔ)償方案的內(nèi)容，組織被征收人預(yù)簽協(xié)議。這一環(huán)節(jié)，恐怕是棚戶區(qū)改造項(xiàng)目與其他征收項(xiàng)目最大的不同之處。
突出一個(gè)“預(yù)”字，在此階段，征收方將設(shè)定生效比例和簽約期限，并且設(shè)置政策性獎(jiǎng)勵(lì)金。這也是預(yù)簽協(xié)議模式的“亮點(diǎn)”所在。一些項(xiàng)目中，征收獎(jiǎng)勵(lì)金額會(huì)很高、很誘人，促使部分被征收人快速簽約。該模式極大程度上，將改造項(xiàng)目的推進(jìn)變得十分容易。
由于預(yù)簽的協(xié)議以被征收人的簽約比例作為生效條件，這就使得被征收人明顯分為兩個(gè)陣營。支持改造的被征收人、高額的征收獎(jiǎng)勵(lì)，都將給不愿過早簽下協(xié)議的被征收人帶去不小的壓力。
廣大被征收人需要記住，預(yù)簽協(xié)議一旦簽字生效，就將按約定內(nèi)容執(zhí)行。大家要堅(jiān)持冷靜思考、自主判斷，謹(jǐn)慎地對(duì)待這份協(xié)議。切勿盲目聽信征收方的宣傳或他人的鼓動(dòng)、忽悠。
六、依法作出房屋征收決定
當(dāng)預(yù)簽協(xié)議達(dá)到生效比例后，市、縣級(jí)人民政府將依法作出征收決定。這一環(huán)節(jié)對(duì)應(yīng)了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的要求。在部分地方規(guī)定中，也有先作出征收決定、再組織預(yù)簽協(xié)議的情形。
被征收人應(yīng)當(dāng)注意的是，征收中較為重要的維權(quán)機(jī)會(huì)就在這一環(huán)節(jié)。法律規(guī)定，被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可依法提起行政訴訟。如果您在預(yù)簽協(xié)議環(huán)節(jié)并未配合簽字，就一定要及時(shí)咨詢律師著手維權(quán)。
針對(duì)房屋征收決定的訴訟因牽涉“公共利益”問題，勝面通常不大。但訴訟是手段不是目的，被征收人切勿過分關(guān)注官司的輸贏，而忽略了其背后搭建協(xié)商談判平臺(tái)的目標(biāo)。
七、依法作出征收補(bǔ)償決定
這一環(huán)節(jié)與一般的征收項(xiàng)目無異。房屋征收部門與被征收人在房屋征收決定公告的簽約期限內(nèi)達(dá)不成征收補(bǔ)償協(xié)議、被征收房屋所有權(quán)人不明確或者下落不明的，房屋征收部門將報(bào)請(qǐng)區(qū)縣人民政府作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
如果被征收人在此階段仍未申請(qǐng)復(fù)議或提起訴訟維權(quán)，接下來將面臨的就是人民法院裁定強(qiáng)制執(zhí)行，房屋被拆除。所以，見到補(bǔ)償決定，被征收人應(yīng)當(dāng)抓緊把握住最后的維權(quán)機(jī)會(huì)。
而在此之前完成的評(píng)估環(huán)節(jié)將直接影響到補(bǔ)償決定的作出，被征收人也要對(duì)此予以高度重視，不要因其“比較專業(yè)”而放棄相應(yīng)的審查和救濟(jì)。
最后，在明律師要提醒廣大被征收人，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的實(shí)施程序，大體上遵循了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定。但是，它在細(xì)節(jié)上又與一般征收項(xiàng)目存在差異。不同地方、不同項(xiàng)目在實(shí)施中，也存在靈活操作的空間。廣大被征收人在面對(duì)棚改時(shí)，可以參考上述知識(shí)，對(duì)比自己所在地區(qū)、所涉項(xiàng)目的規(guī)定，分析判斷情況。如果發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目有違法之嫌，或是補(bǔ)償明顯不合理，就一定要盡早委托專業(yè)的征收維權(quán)律師，做好維權(quán)準(zhǔn)備，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。讓此類項(xiàng)目改造到確有需要的人身上，成為被征收人改善居住條件、提高生活質(zhì)量的機(jī)遇，是在明律師與廣大被征收人的共同愿望。
