導(dǎo)讀：對(duì)于廣大被征收人而言，選擇聘請(qǐng)專業(yè)征收維權(quán)律師依法維權(quán)，主要的目的就在于提升自己所能獲得的補(bǔ)償安置，而絕非為了把好好的建設(shè)項(xiàng)目搞黃。那么問(wèn)題來(lái)了，征收、拆遷、騰退、棚改、征地這5類最常見(jiàn)的“征收拆遷”項(xiàng)目，如果選擇依法維權(quán)而暫不配合簽約搬遷，補(bǔ)償數(shù)額最終都能漲得上去嗎？被征收人會(huì)不會(huì)“竹籃打水一場(chǎng)空”，白忙活一場(chǎng)呢？補(bǔ)償安置提升的幅度、可能性又有怎樣的區(qū)別呢？本文，在明律師結(jié)合多年的該領(lǐng)域辦案經(jīng)驗(yàn)為大家淺析這一問(wèn)題……

【公益性征收項(xiàng)目：重點(diǎn)看程序是否嚴(yán)格合法】

本文所述狹義的“征收”項(xiàng)目，是指棚戶區(qū)改造、舊城改造等保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目以外的其他為了公共利益而啟動(dòng)的征收項(xiàng)目。最常見(jiàn)的情形就是交通、能源等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所引發(fā)的征收項(xiàng)目。

此類項(xiàng)目的開展必須嚴(yán)格遵照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》所規(guī)定的程序進(jìn)行，可變通的空間較小。能否提升補(bǔ)償數(shù)額，主要看涉案項(xiàng)目在程序上是否存在嚴(yán)重紕漏，并可針對(duì)其征收調(diào)查登記、評(píng)估環(huán)節(jié)著力審查。

若涉案項(xiàng)目恰巧著急用地，或經(jīng)過(guò)久拖后急于向前推進(jìn)、取得進(jìn)展，被征收人的補(bǔ)償訴求往往是有實(shí)現(xiàn)可能的。但從實(shí)踐中的情況看，拖上個(gè)三五年實(shí)屬正常，大家在選擇依法維權(quán)后也要保持足夠的耐心和定力。

一般而言，此領(lǐng)域中的那些有影響力的重大建設(shè)項(xiàng)目的補(bǔ)償安置條件普遍不錯(cuò)，被征收人對(duì)未來(lái)的居住生活條件得以改善是可以期待的。

【“拆遷許可證”類項(xiàng)目：重點(diǎn)看拆遷許可證的合法性審查】

這里所說(shuō)的狹義的拆遷，是指依據(jù)拆遷許可證，而非征收決定、征地批復(fù)來(lái)實(shí)施的拆遷行為。這又分為兩種情形，一是2011年以前根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定啟動(dòng)的城市拆遷項(xiàng)目；二是根據(jù)一些地方的農(nóng)村集體土地上房屋拆遷管理辦法規(guī)定通過(guò)核發(fā)拆遷許可證實(shí)施的項(xiàng)目。

一般而言，2011年以前的“商業(yè)拆遷”項(xiàng)目提升補(bǔ)償?shù)目臻g幅度較大，開發(fā)商等民事主體在急于用地的情況下有時(shí)會(huì)愿意給予被拆遷人以較高的補(bǔ)償安置。許多“拆遷暴富”的故事也都誕生于那個(gè)年代。

但對(duì)于拖延到今天仍未解決的被拆遷人而言，情況顯然并不樂(lè)觀。因原有《條例》賦予被拆遷人的救濟(jì)權(quán)利較少，“拆遷行政裁決”程序多數(shù)對(duì)被拆遷人不利。維權(quán)的重點(diǎn)要放在針對(duì)拆遷許可證續(xù)證等行為的審查上。

而在農(nóng)村集體土地方面，10多年前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有的至今仍在適用，被拆遷人可依據(jù)“確保原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障”等法律政策原則依法維權(quán)，通過(guò)捕捉其程序漏洞設(shè)法創(chuàng)造協(xié)商談判的機(jī)會(huì)。

【騰退項(xiàng)目：協(xié)議拆遷性質(zhì)決定其談判空間大】

對(duì)于騰退項(xiàng)目，其合法依據(jù)至今都是個(gè)問(wèn)題。以“村民自治”和“環(huán)境保護(hù)”等名義實(shí)施類似的搬遷、拆除房屋、平整土地行為無(wú)疑顯得極為牽強(qiáng)，且被騰退人的權(quán)益幾乎沒(méi)有任何保障的措施。

簡(jiǎn)言之，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《土地管理法》對(duì)征地拆遷所確立的各項(xiàng)程序性規(guī)定、實(shí)體性權(quán)利在騰退項(xiàng)目中幾乎都不能參照適用。這類項(xiàng)目是真正的“一個(gè)項(xiàng)目一把尺子”，完全靠騰退補(bǔ)償安置方案實(shí)現(xiàn)對(duì)被騰退人的安置和補(bǔ)償。

正是因?yàn)轵v退項(xiàng)目的上述特征及諸多民事主體，如某某房地產(chǎn)置業(yè)公司的深入介入，才令被騰退人獲得了更大的維權(quán)空間。若對(duì)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)不滿，被騰退人一定要堅(jiān)決咨詢專業(yè)律師，通過(guò)全方位的法律手段維權(quán)，不斷與騰退方搭建協(xié)商溝通平臺(tái)。那么補(bǔ)償安置提升的可能性還是比較大的。

需要指出的是，文保騰退項(xiàng)目因其“不拆房，只保護(hù)”的特殊性，其補(bǔ)償提升通常比較困難。近期在一些地方開展的“申請(qǐng)式騰退”項(xiàng)目因不具有強(qiáng)制性，系由直管公房承租人自主選擇是否參與，提升補(bǔ)償條件的可能性也相對(duì)有限。

【棚戶區(qū)改造項(xiàng)目：外遷安置尚存提升空間】

棚戶區(qū)改造、舊城改造類項(xiàng)目是征收項(xiàng)目中的一類，因其突出強(qiáng)調(diào)改善民生的公益性，故其補(bǔ)償安置條件通常執(zhí)行得較為嚴(yán)格。所謂“一把尺子量到底”的提法多出現(xiàn)在這類項(xiàng)目中。

一般而言，這類項(xiàng)目在程序和實(shí)體層面均有維權(quán)的抓手。程序上主要把握其預(yù)簽約、聽證會(huì)等特殊環(huán)節(jié)，實(shí)體上主要對(duì)房屋面積、權(quán)屬、合法性的認(rèn)定及評(píng)估報(bào)告展開審查。

若被征收人選擇就近地段的回遷安置，則補(bǔ)償提升的空間有限，畢竟老城區(qū)里都是寸土寸金。若能夠接受外遷安置或者貨幣補(bǔ)償，則通常存在一定的協(xié)商談判空間。

但無(wú)論如何，“以一換十”之類巨額補(bǔ)償?shù)摹巴隆焙茈y發(fā)生在改造類征收項(xiàng)目中，除非涉案項(xiàng)目經(jīng)審查屬于“被棚改”的情形。

在明律師最后要提示大家的是，農(nóng)村征地類項(xiàng)目因其法治環(huán)境相對(duì)較差、土地價(jià)值尚未得到充分反映等因素，而具備比較好的維權(quán)空間。無(wú)論從實(shí)體還是程序?qū)用婵晒┨岢绦虻狞c(diǎn)都會(huì)很多，被征地農(nóng)民的補(bǔ)償安置結(jié)果依法提升也是法治回歸的應(yīng)有之義。廣大被征收人要在維權(quán)之初就牢固樹立“公平、合理補(bǔ)償”這一原則底線，既不要妄自菲薄也不要漫天要價(jià)。那么每個(gè)案件從某種意義上講都有其提升補(bǔ)償空間。