導(dǎo)讀：其實(shí)在征地拆遷領(lǐng)域做律師很久了，遇到的大多數(shù)案件，都是關(guān)于違建。在整個(gè)征地拆遷的過程中，拆遷方為了節(jié)約成本或者達(dá)到快速拆遷的目的，會(huì)將被拆遷人的無證房屋認(rèn)定為違法建筑。同時(shí)，有許多的“被違建”房屋都是在農(nóng)村由老百姓自己建造的房屋，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的各種因素，導(dǎo)致現(xiàn)在存在許多的無證房屋。在面臨征收時(shí)僅僅因?yàn)楣ぷ魅藛T的幾句話和幾張文件就把自己住了十幾年甚至更久的房屋認(rèn)定為違建。這樣的情況真的合理嗎？

作者丨蘇昂? ?北京在明律師事務(wù)所

難道老百姓辛辛苦苦建造的房子真的因?yàn)闆]有證就要被認(rèn)定成違建，一律無償拆除，或者給予很少的拆遷補(bǔ)償嗎？顯然，對(duì)于并無違建主觀故意，建造房屋用于實(shí)際居住、生產(chǎn)生活的普通村民而言，這樣的“一刀切”模式顯得過于冷酷了。

我們見到的很多征收方遵循這樣的邏輯：認(rèn)定違法建筑的標(biāo)準(zhǔn)就是沒有經(jīng)過有關(guān)國(guó)家行政機(jī)關(guān)的規(guī)劃建設(shè)批準(zhǔn)、沒有取得國(guó)家有權(quán)行政機(jī)關(guān)核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。但是你讓拆遷方拿出正式的違建認(rèn)定的行政處罰決定，他們也拿不出來。

那么，問題的癥結(jié)究竟在哪兒呢？本文，北京在明律師事務(wù)所的黃曉麗律師團(tuán)隊(duì)就為大家戳破這其中最關(guān)鍵的問題之一：房屋的建造年代對(duì)法律適用的影響。

【什么是違建?】

違法建筑在法律上沒有一個(gè)明確的定義，一般來說，是指違反《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，未經(jīng)所轄部門批準(zhǔn)，擅自搭建或建造的建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)施。總結(jié)一下，違建可以分為以下5種情況：

1. 未申請(qǐng)或者申請(qǐng)未獲得任何審批文件；

2. 沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程許可證而建成的建筑；

3. 取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但未按照批準(zhǔn)的范圍、使用性質(zhì)進(jìn)行建設(shè)的建筑；

4. 擅自將臨時(shí)建筑改為永久性建筑；

5. 違反土地管理、水利、航空、環(huán)保等其他法律法規(guī)建造的房屋。

【無證房屋就是違建嗎？】

但是能因?yàn)闆]有證就斷定房屋是違法建筑嗎？答案是否定的。

被征收人的房屋之所以無證，大部分是由歷史遺留問題所導(dǎo)致的。說是歷史遺留問題也是有依據(jù)的，因?yàn)檫@中間涉及了大量的因素和原因，由于這些遺留問題致使原本合法的房屋變成了無證房屋，所以無證房屋不能簡(jiǎn)單的等同于違建。

因?yàn)槲覈?guó)的法律是非常嚴(yán)格的，法律中明確規(guī)定，違法建筑一律不給補(bǔ)償。這也就意味著如果無證房屋等于違法建筑，那么大量被征收人的合法權(quán)益都將遭到損害，現(xiàn)實(shí)中這樣的情況仍在不斷出現(xiàn)。

我們首先應(yīng)當(dāng)關(guān)注一個(gè)期限的問題：房屋征收部門認(rèn)定該房屋是否是違建，主要依據(jù)的就是《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》或者《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定。

但是《土地管理法》是1987年實(shí)施的，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是2008年實(shí)施的，而《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》則是2011年才實(shí)施的。

同時(shí)我們應(yīng)當(dāng)看到，根據(jù)2016年國(guó)土資源部（自然資源部）下發(fā)的《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）的規(guī)定，在1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，無論是否超過其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，均按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。

故此我們可以得出一個(gè)結(jié)論：自1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過面積按國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記。

1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過當(dāng)?shù)孛娣e標(biāo)準(zhǔn)的，在補(bǔ)辦相關(guān)用地手續(xù)后，依法對(duì)標(biāo)準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超占面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。因此，也就是說被征收人的房子如果是在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前建造的而且沒有再擴(kuò)大，就應(yīng)該按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。