導(dǎo)讀：在棚戶區(qū)改造項目轟轟烈烈開展的今天，無論是城市還是農(nóng)村，國有土地還是集體土地上，到處可見棚改項目的身影。對于不懂法律、缺乏經(jīng)驗的老百姓而言，如何有效控制自己所面臨項目的補(bǔ)償結(jié)果，確保自己未來的居住生活條件呢？本文，在明律師為大家介紹棚改項目中對補(bǔ)償利益影響最直接的8大節(jié)點，都控制住了，你的補(bǔ)償就是縣長來了也壓不下來。

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作者丨王小明? ?北京在明律師事務(wù)所

節(jié)點一：最初的拆遷公告發(fā)布后

這里所指“最初的拆遷公告”，絕非正式的房屋征收決定公告或者征收土地公告，而是老百姓最初得知自己的房屋將面臨拆遷的公告。

一般而言，國有土地上棚改中叫“房屋征收范圍公告”或者“暫停公告”，集體土地上棚改則叫征地告知書或者擬征地補(bǔ)償安置方案公告。

最初的公告張貼，即意味著所涉區(qū)域劃入了征收拆遷范圍，拆遷成了不可逆轉(zhuǎn)的事件。若被征收人在此時就及時咨詢專業(yè)律師，留心收集項目的各種資料，提升補(bǔ)償無疑將事半功倍。

正所謂“早起的鳥兒有食吃”，不要在依法維權(quán)中輸在起跑線上。

節(jié)點二：獎勵期結(jié)束前

各種政策性獎勵所設(shè)定的期限將在很大程度上影響被征收人的維權(quán)選擇。面對依法維權(quán)的不確定未來，很多人更容易傾向于選擇讓能夠看得見的利益落袋為安。畢竟，目光相對短淺是你我的通病。而被征收人之間的相互影響、觀望也很可能促使我們做出不理性的選擇。

在這一階段內(nèi)，事實上擺在被征收人面前的路只有3條：1. 委曲求全簽約搬遷，領(lǐng)取不合理的補(bǔ)償款和那幾萬元獎勵金走人；2. 自行維權(quán)盲目、慌亂，損失掉獎勵金更心里沒底；3. 及時咨詢并委托專業(yè)征收維權(quán)律師，爭取在法律框架內(nèi)的最大化利益。

想清楚這些事兒，剩下的由被征收人自己選擇。

節(jié)點三：征收決定作出并公告后

城市棚改叫“房屋征收決定公告”，農(nóng)村棚改則可能有征收土地公告、拆遷許可證公告等多種形式。但無論如何，針對這一公告的內(nèi)容是可復(fù)議可訴訟的，那么我們一定不可浪費這樣的救濟(jì)權(quán)利。

需要注意的是，復(fù)議和訴訟都是有期限的。被征收人一定要在通常最長6個月的起訴期限屆滿前考慮清楚，及時咨詢專業(yè)律師提起相應(yīng)程序。若因心存僥幸而消極等待觀望，這一重要節(jié)點的維權(quán)就只能從我們身邊溜走了。

節(jié)點四：評估報告作出后

房地產(chǎn)價格評估報告直接影響被征收人所能獲得的補(bǔ)償，而這份讓人看不懂的專業(yè)材料也的確難住了很多被征收人。需要提醒的是，評估報告依法送達(dá)后申請復(fù)核、專家委員會鑒定是有期限限制的，一旦錯過將給后續(xù)的維權(quán)帶來不利的影響。

我們強(qiáng)烈建議被征收人找一份完整、合法的評估報告閱讀一下，你就不難發(fā)現(xiàn)它與自己手上拿到的這份“估價單”有多大的不同。幾頁紙的估價單、財產(chǎn)情況統(tǒng)計表，顯然不能拿來替代一份合法的評估報告，更不應(yīng)被送來忽悠被征收人。

節(jié)點五：征收補(bǔ)償決定、拆遷行政裁決等作出之后

這類決定的共同點在于都是對被征收人所能獲得補(bǔ)償?shù)男姓Q定，多少錢，多少套房都在上面寫得清清楚楚。相較于老百姓在剛剛接到拆遷消息時的“暴富夢想”，此時真叫做夢想照進(jìn)現(xiàn)實了。

無論是補(bǔ)償決定還是補(bǔ)償裁決都是可訴的，被征收人一定要在法定期限內(nèi)及時起訴，繼續(xù)耽擱將會等來的就是司法強(qiáng)拆的挖掘機(jī)了。

節(jié)點六：限期拆除、騰退文書作出后

責(zé)令限期拆除決定、通知之類文書是用來拆違建的?！耙圆疬`促拆遷”絕不是好玩兒的事情，它將導(dǎo)致兩個你絕對不想見到的嚴(yán)重后果：

其一，房屋在較短時間內(nèi)被行政強(qiáng)拆，是非曲直不會經(jīng)過法院的審查；

其二，因違法建筑的認(rèn)定而使得房屋無補(bǔ)償或僅有極低的補(bǔ)償，賠了夫人又折兵。

實踐中，拆遷方有一百種辦法將你的房屋認(rèn)定為違建，無論它是無證還是缺證。甚至有證的，都能給你先將證撤銷再按違建認(rèn)定，可謂防不勝防。

故此，你的維權(quán)選擇有且僅有一個——依法復(fù)議或者訴訟，將其撤銷。

節(jié)點七：遭遇影響惡劣的逼簽行為

逼簽的手段多種多樣，不勝枚舉。除去傳統(tǒng)的“五斷”、直接威脅毆打、砸門窗之外，近期又衍生出了各種株連式逼遷、牽走牛偷走狗等歪招，令被征收人心生恐懼從速簽約是其終極目的。

越是這種時候你越要堅持住，否則將功虧一簣。當(dāng)然，及時咨詢專業(yè)律師，律師會通過法律途徑為你解圍、減壓。

節(jié)點八：房屋遭違法強(qiáng)拆后

很多被征收人會問，房屋都被強(qiáng)拆了，土地都被推平了，再想著依法維權(quán)不是太晚了嗎？當(dāng)然不是。如果你能及時提起確認(rèn)強(qiáng)拆違法的訴訟，就為自己保留了申請行政賠償?shù)臋C(jī)會。

房屋被強(qiáng)拆，的確是對被征收人的重大打擊，但絕非維權(quán)的終點。對于合法的房屋而言，有時被強(qiáng)拆反而是解決補(bǔ)償安置糾紛的契機(jī)。

故此，在強(qiáng)拆發(fā)生后一定要委托律師堅決起訴。此時再不采取措施，也就的確沒有再采取措施的可能和必要了。

在明律師要特別提示大家的是，上述8大節(jié)點幾乎貫穿了拆遷項目的整個流程，不論你所遇到的是何種項目，都有重要的參考價值。而在后面7個節(jié)點中的任何一個節(jié)點上，你都有機(jī)會與拆遷方化干戈為玉帛，簽訂雙方都能接受的補(bǔ)償安置協(xié)議，將糾紛、訴訟這些不那么令人愉快的事情徹底終結(jié)。我們希望這樣的梳理會對大家有所幫助，畢竟在征收拆遷的領(lǐng)域里沒有后悔藥出售。