導(dǎo)讀：在明律師曾在文章中為大家介紹，想推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，居民朋友要解決諸多棘手的現(xiàn)實問題。實施改造的過程中，大家還要接受一些以往從未嘗試過的新服務(wù)、新模式、新理念。例如，引進(jìn)專業(yè)的物業(yè)公司提供服務(wù)，召開業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。由業(yè)主委員會代表業(yè)主大會選聘的物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同，居民們按合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費用。那么，對于業(yè)主大會、業(yè)委會這樣的新鮮事物，您了解多少呢？它們?nèi)绾纬闪?、怎么開會？與大家之前習(xí)慣了有事就找的居委會有何不同？今天，在明律師將與您共同分析探索。

【成立業(yè)主大會有法可依，老舊小區(qū)改造需要它】

為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，國務(wù)院制定了《物業(yè)管理條例》。該《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（住建委）或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

可見，引進(jìn)物業(yè)與成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會密不可分。

實施老舊小區(qū)改造的過程中，引進(jìn)了物業(yè)公司對各項事務(wù)進(jìn)行管理、維護(hù)，就要召開業(yè)主大會。通過集體討論、征求意見等形式，制定管理規(guī)約，確定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項。

由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》中，明確了業(yè)主大會決定事項的范圍，以及業(yè)委會的職責(zé)。

業(yè)主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。

業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：

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（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。

【業(yè)主大會及業(yè)主委員會，大致如何成立、產(chǎn)生？】

召開業(yè)主大會以及選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，需要經(jīng)過一定的程序。根據(jù)《管理條例》和《指導(dǎo)規(guī)則》，召開業(yè)主大會、產(chǎn)生業(yè)主委員會大致需要經(jīng)過以下步驟。

1．業(yè)主書面申請，提出籌備業(yè)主大會

區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

2．推薦業(yè)主代表，公告籌備組成員名單

首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

其中，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或居民委員會組織業(yè)主推薦。

籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

3．籌備組在建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的配合下，如期做好籌備工作

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法。

上述內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

其中，業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦?；I備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。

4．召開首次業(yè)主大會會議，選舉業(yè)主委員會

首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會由5至11人單數(shù)組成，委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一） 具有完全民事行為能力；

（二） 遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

（三） 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（四） 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五） 具有一定的組織能力；

（六） 具備必要的工作時間。

5．召開首次業(yè)主委員會會議，辦理備案手續(xù)并刻制印章

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任；自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)。

業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

【如何定位業(yè)主大會及業(yè)主委員會？它們與居委會的關(guān)系如何？】

國家倡導(dǎo)業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在現(xiàn)代化的物業(yè)服務(wù)模式下，業(yè)主大會將成為社區(qū)治理的重要主體之一，是促進(jìn)社區(qū)和諧穩(wěn)定的重要力量。

《物業(yè)管理條例》第二十條規(guī)定：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。

業(yè)主大會是全體業(yè)主行使共同管理權(quán)利、承擔(dān)共同管理責(zé)任的組織。在辦理一些特定事項時，它可能比居民朋友以往習(xí)慣經(jīng)常找的居委會更“管用”。

例如，業(yè)主大會可以決定的事項中有：制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用。

而根據(jù)我國《城市居民委員會組織法》，居民委員會辦理本居住地區(qū)公益事業(yè)所需的費用，只是可以根據(jù)自愿原則向居民籌集，否則就要依靠上一級人民政府撥付。

因此，積極推進(jìn)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，對于完善社區(qū)治理結(jié)構(gòu)，提升社會管理水平，促進(jìn)城市房屋建筑可持續(xù)發(fā)展，具有重大的現(xiàn)實意義。在推動老舊小區(qū)改造的進(jìn)程中，居民朋友要逐步接受物業(yè)公司、業(yè)主大會、業(yè)主委員會等新鮮事物，積極參與業(yè)主大會的議事活動。

在明律師要提醒大家的是，居民朋友在實踐中需要學(xué)習(xí)、了解如何保護(hù)自己的權(quán)利不受侵害。這樣才能放心地選聘物業(yè)公司提供服務(wù)，使業(yè)主大會真正代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。而所有這些的前提，就是要有愿意擔(dān)當(dāng)、愿意服務(wù)的社區(qū)居民先站出來，去大膽地開啟整個業(yè)主委員會的產(chǎn)生流程。自己的事情，終歸還要靠自己去解決。