導(dǎo)讀：遇到征收拆遷，590號(hào)令上并未涉及的普通承租人的權(quán)益能否得到保障？是否只能“認(rèn)倒霉”而趕緊收拾行李走人呢？本文，在明律師事務(wù)所的年宇令、袁曼曼律師團(tuán)隊(duì)為大家淺析這一問題。
在日常生活中，無論是小本創(chuàng)業(yè)企業(yè)的承租人，還是大型資本企業(yè)的承租人，亦或是住宅房屋的承租人，都保不齊會(huì)遇到所租賃的房屋被征收拆遷的情況。
在遇到房屋被征收時(shí)，承租人這心里往往會(huì)七上八下、不知所措。原因有二：
一來，承租人擔(dān)心房屋所有權(quán)人會(huì)以該房屋被拆遷屬于不可抗力來解除租賃合同，使得承租人以為自己在收到房屋所有權(quán)人的通知時(shí)便失去了所租賃房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、獲得收益權(quán)等基于租賃合同而來的權(quán)利。
二來，征收部門在不知該房屋被產(chǎn)權(quán)人租賃出去的情況下，往往僅與房屋產(chǎn)權(quán)人協(xié)商征收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)事宜，而不與該房屋的承租人協(xié)商關(guān)于承租人的合法權(quán)益事項(xiàng)。
有時(shí)，即使在征收部門的工作人員明知該房屋存在合法有效的租賃關(guān)系，明知承租人與拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中搬遷補(bǔ)助、停產(chǎn)停業(yè)損失等條款有利害關(guān)系，也不主動(dòng)與被拆遷房屋的承租人協(xié)商，而是與房屋所有權(quán)人協(xié)商涉及承租人利益的條款。
房屋征收部門工作人員覺得這樣比較省事，并且并不違反相應(yīng)的法律法規(guī)。不過這樣一來，征收部門工作人員倒是省事了，可對(duì)承租人的利益來說，損害是巨大的。原因在于，征收部門工作人員與房屋所有權(quán)人在協(xié)商涉及承租人利益的條款時(shí)都認(rèn)為不涉及自身利益，所以往往對(duì)涉及承租人利益的相關(guān)條款一帶而過甚至不在安置補(bǔ)償條款中約定。有些房屋所有權(quán)人為了使自己的利益最大化，甚至?xí)奚舴课莩凶馊说睦娑鴵Q取其個(gè)人利益。
房屋承租人在沒有經(jīng)驗(yàn)的情況下，幾乎不會(huì)出現(xiàn)房屋所有權(quán)人或征收部門工作人員就房屋承租人的利益據(jù)理力爭的情形。
站在房屋所有權(quán)人的角度：被拆遷房屋屬于我，租賃合同對(duì)房屋拆遷的事項(xiàng)沒做約定，那么自然所有拆遷款項(xiàng)都應(yīng)該屬于我。
站在房屋承租人的角度：被拆遷房子雖然不屬于我，租賃合同對(duì)房屋拆遷的事項(xiàng)也沒做約定，但政府的拆遷行為確實(shí)對(duì)我造成了很大的影響，那么對(duì)我的損失，應(yīng)當(dāng)給予我相應(yīng)的補(bǔ)償啊。
站在征收部門工作人員的角度：依據(jù)現(xiàn)行有效的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，對(duì)于房屋拆遷中承租人的權(quán)利如何維護(hù)并沒有規(guī)定。我們的義務(wù)僅針對(duì)房屋所有權(quán)人，而對(duì)房屋承租人的利益不負(fù)法律責(zé)任。雖然在已經(jīng)廢止的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中第二十七條、第三十一條都對(duì)承租人的安置補(bǔ)償權(quán)利有著相應(yīng)規(guī)定，但現(xiàn)在我沒有義務(wù)考慮承租人的利益。
這時(shí)，如果我們是被拆遷房屋的承租人，應(yīng)該怎么辦呢？
在明律師認(rèn)為，承租人應(yīng)當(dāng)從征收部門處獲得合理的征收補(bǔ)償利益。理由如下：
1.對(duì)房屋所有權(quán)的補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)應(yīng)當(dāng)為其喪失物權(quán)的損失補(bǔ)償，而物權(quán)包括占有、使用、收益、處分等權(quán)能。承租人通過租賃合同取得了房屋所有權(quán)人對(duì)房屋的占有、使用和部分收益的權(quán)能，承租人基于有效的合同受讓物權(quán)占有、使用、收益的權(quán)能，其權(quán)益應(yīng)當(dāng)同物的所有權(quán)人一同受到法律保護(hù)。在租賃期內(nèi)因征收拆遷行為不能履行租賃合同，征收拆遷的主體政府部門應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人因此受到的損失進(jìn)行補(bǔ)償。
2.《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定：“作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；
（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)?！?/section>
依據(jù)上述規(guī)定，在被拆遷房屋沒有租賃事實(shí)存在時(shí)，所有權(quán)人獲得（二）（三）項(xiàng)補(bǔ)償是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹５诒徊疬w房屋有租賃事實(shí)存在時(shí)，搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償及停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償由房屋所有權(quán)人取得則顯失公平。
3.在房屋拆遷補(bǔ)償安置的全部補(bǔ)償項(xiàng)目都由房屋所有權(quán)人取得的情況下，承租人有權(quán)依據(jù)有效的租賃合同向房屋所有權(quán)人要求退還相應(yīng)的安置補(bǔ)償款，很大可能會(huì)導(dǎo)致訴訟，既浪費(fèi)司法資源，又會(huì)引起本來不必要的矛盾，不利于社會(huì)和諧。
故此，很多地方的規(guī)定都明確指出在補(bǔ)償安置時(shí)須考慮房屋承租人的權(quán)益。
例如《河北省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》第15條就規(guī)定，生產(chǎn)經(jīng)營者依法承租房屋進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營且租賃合同未到期所承租房屋被征收的，其停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)依照生產(chǎn)經(jīng)營者與被征收人的約定分配；無約定的，房屋征收部門可將生產(chǎn)經(jīng)營者的停產(chǎn)停業(yè)損失直接補(bǔ)償給生產(chǎn)經(jīng)營者。
《陜西省國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法》第7條規(guī)定，被征收房屋的生產(chǎn)經(jīng)營單位或個(gè)人不是被征收人的，依照與被征收人的約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失；
沒有約定的，由被征收人和生產(chǎn)經(jīng)營單位或個(gè)人協(xié)商分配。
協(xié)商不成的，由房屋征收部門將停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)辦理提存公證。在當(dāng)事人協(xié)商或訴訟結(jié)果確定后再行支付。
在明律師最后想提示大家的是，預(yù)防上述糾紛最佳的途徑便是，在承租房屋時(shí)對(duì)其在租賃期限內(nèi)是否有遭征收拆遷的可能性提前進(jìn)行預(yù)判，針對(duì)相關(guān)補(bǔ)償利益分配問題事先在租賃合同中作出明確約定。一旦周邊片區(qū)的征收改造項(xiàng)目啟動(dòng)，房屋承租人也要及時(shí)找到征收部門主張權(quán)利，避免坐失良機(jī)。
