導(dǎo)讀：按一般群眾的理解，房屋拆遷與查處違建完全是兩回事，“拆遷”和“拆違”雖一字之差但究其行為性質(zhì)和內(nèi)容卻相去甚遠(yuǎn)。然而在實(shí)踐中，“以拆違替代征收”的現(xiàn)實(shí)狀況卻將二者緊緊地綁在了一起，甚至令征收片區(qū)的居民聞拆違一詞色變。那么，房屋拆遷與違建處置到底是怎么聯(lián)系上的？對(duì)未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定環(huán)節(jié)真的那么關(guān)鍵嗎？本文，在明律師為大家解析這一問題……

 

【“認(rèn)定”環(huán)節(jié)直接關(guān)乎補(bǔ)償】

如前所述，拆遷和拆違本來完全不是一個(gè)概念。但《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第24條的規(guī)定將其緊密聯(lián)系在了一起：

市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

這一款規(guī)定可被簡單解讀為“違法建筑不予補(bǔ)償”，但卻不宜被誤讀成“無證房屋不予補(bǔ)償”，因?yàn)樗虚g插入了一個(gè)關(guān)鍵的“認(rèn)定”環(huán)節(jié)。

在明律師認(rèn)為，理解這一條款需要注意以下幾個(gè)問題：

其一，“認(rèn)定”環(huán)節(jié)并非只有在征收項(xiàng)目啟動(dòng)后才能進(jìn)行，而是政府應(yīng)常態(tài)化開展的工作。《條例》第24條第1款明確，市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。

故此，實(shí)踐中個(gè)別地方“一拆遷就拆違”但“不拆遷不拆違”的現(xiàn)象是非正常的，反映的是地方政府的怠于履行法定職責(zé)。一旦將新增違建人為拖成“存量違建”，甚至使其轉(zhuǎn)化為歷史遺留問題，解決起來的成本將會(huì)成倍增加，對(duì)行政相對(duì)人和政府雙方而言是雙輸。

倘若地方政府都能夠嚴(yán)格履行其日常查處違建的法定職責(zé)，不將問題遺留到征收項(xiàng)目中，那么“以拆違替代征收”所引發(fā)的糾紛自然會(huì)失去存在的土壤。

其二，“認(rèn)定”步驟應(yīng)在房屋征收決定作出前完成，而非“邊拆遷邊認(rèn)定”。強(qiáng)調(diào)認(rèn)定環(huán)節(jié)時(shí)間的道理在于，未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定結(jié)果將直接影響補(bǔ)償安置所需的資金。

而補(bǔ)償安置資金按時(shí)足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用系房屋征收決定依法作出之前提，需在相關(guān)復(fù)議、訴訟中作為重要證據(jù)提供。故此，“先認(rèn)定后決定”是有其邏輯上的必要性的。

廣大被征收人需要注意的是，若拆遷方在征收決定作出前并未對(duì)涉案房屋進(jìn)行任何調(diào)查、認(rèn)定，在征收調(diào)查登記、入戶實(shí)地查勘等環(huán)節(jié)中也對(duì)這一關(guān)鍵問題三緘其口、避而不談，轉(zhuǎn)而在房屋征收決定作出后的協(xié)商談判中突然擲出“房屋無證很可能不予補(bǔ)償”這樣的震撼彈，大家就要有意識(shí)地考慮一下這一行為的合法性了。

最高人民法院在（2018）最高法行申5424號(hào)行政裁定書中明確指出，將違建認(rèn)定處置與在規(guī)定期限內(nèi)配合簽約聯(lián)系起來是“與依法認(rèn)定違建的理念和標(biāo)準(zhǔn)相悖，違反法律、法規(guī)規(guī)定”。據(jù)此，“邊拆遷邊認(rèn)定”，“不配合就認(rèn)定，配合就免認(rèn)定”等操作都是于法無據(jù)的。

其三，認(rèn)定主體必須合法，拆遷辦不能直接拍板。前述第24條規(guī)定的“有關(guān)部門”究竟是哪些部門呢？拆遷辦、村委會(huì)、街道辦事處能否成為這里的“有關(guān)部門”呢？

《南京市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第12條規(guī)定，市、區(qū)人民政府組織城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、國土資源、住房保障和房產(chǎn)、城市管理等有關(guān)部門對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記或者改變用途、結(jié)構(gòu)的房屋進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。

其第42條進(jìn)一步規(guī)定，在征收中規(guī)劃部門負(fù)責(zé)出具建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者規(guī)劃意見函；國土資源部門負(fù)責(zé)提供不動(dòng)產(chǎn)登記信息；城市管理部門負(fù)責(zé)依法查處違法建筑……

（2018）最高法行申5424號(hào)行政裁定書中則從另一個(gè)角度指出，所謂“依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理”，是指按照土地管理法及其實(shí)施條例以及城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律、法規(guī)規(guī)定，依法判斷、準(zhǔn)確認(rèn)定征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑是否屬于違法建筑。

將二者綜合起來不難看出，在征收中有權(quán)實(shí)施“認(rèn)定”環(huán)節(jié)的主體事實(shí)上就是通常負(fù)責(zé)查處違建的那些主體，包括規(guī)劃和自然資源部門（農(nóng)村違法用地、違反城市規(guī)劃）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（違反鄉(xiāng)村莊規(guī)劃）、城管部門（集中行使上述部門的行政處罰權(quán)）等。

諸如拆遷辦、街道辦事處、村委會(huì)等主體在現(xiàn)階段暫無權(quán)實(shí)施這一認(rèn)定環(huán)節(jié)，即使實(shí)施了也是存在法律上的疑問的。

其四，“認(rèn)定”環(huán)節(jié)需出具明確的法律文書，不得口頭認(rèn)定。根據(jù)前述地方性規(guī)定和判例可知，“認(rèn)定”環(huán)節(jié)與通常查處違建在程序和實(shí)體上并無區(qū)別，故其必須具備最終的認(rèn)定結(jié)論載體，即在將涉案房屋認(rèn)定為違建時(shí)要有“xx房屋經(jīng)認(rèn)定系違建，依法不予補(bǔ)償”的文字材料。

針對(duì)這一書面結(jié)論，被征收人有權(quán)委托專業(yè)律師，通過復(fù)議、訴訟等渠道進(jìn)行救濟(jì)。若僅僅是拆遷辦、村委會(huì)的人員口頭予以告知，就要求被征收人接受這一現(xiàn)實(shí)進(jìn)而按照補(bǔ)償方案中對(duì)無證房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)簽約騰房，無疑是不合法的。

需要指出的是，會(huì)否作出責(zé)令限期拆除決定在實(shí)踐中有不同的操作。因涉案房屋已被劃入征收范圍，其被拆除是不可避免的事情。一些認(rèn)定主體此時(shí)為規(guī)避自身法律風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)選擇不去作出責(zé)令限期拆除決定，而單純進(jìn)行違建認(rèn)定。

在明律師最后想提示大家的是，對(duì)“認(rèn)定”環(huán)節(jié)的重視還提示著我們另一個(gè)要點(diǎn)，即“依法保護(hù)自身合法權(quán)益一定要趁早”，至少要早到房屋征收決定作出之前，而不是看到征收決定公告了才去關(guān)心自己的權(quán)益。房屋征收范圍公告、選定評(píng)估機(jī)構(gòu)、入戶調(diào)查登記等環(huán)節(jié)都發(fā)生在征收決定作出前，被征收人要充分把握這大把的時(shí)間來收集相關(guān)信息，明確自身房屋狀況，咨詢專業(yè)律師。遇事不慌的前提是早做準(zhǔn)備，“認(rèn)定”是如此，其他步驟同樣如此。