商鋪拆遷系列九 /?辦案律師：馬麗芬、梁紅麗 /?關(guān)鍵詞：北京拆遷、承租人、商戶(hù)、商鋪拆遷、馬麗芬

【事實(shí)概要】

前篇——邂逅拆遷

月兒彎彎照九州，幾家歡喜幾家愁。普通公眾對(duì)于拆遷的心理意境大抵同于此，有的人會(huì)欣喜若狂，有的人會(huì)悵然若失，還有的人則迷失在復(fù)雜的情感波動(dòng)中。陳佳卿（化名）屬于第二者，她在北京市石景山區(qū)古城好世界南側(cè)經(jīng)營(yíng)有一處建筑面積超過(guò)720平米的餐廳，風(fēng)風(fēng)火火干了近十年，生意正當(dāng)如日中天。然而，2009年5月13日，北京市土地儲(chǔ)備中心石景山區(qū)分中心張貼了《京西商務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目用地地上物拆除通知》，告知包括陳佳卿餐廳在內(nèi)的諸多房屋均被列入拆遷范圍。

中篇——拆遷之痛

按理說(shuō)，在地比金貴的北京城，陳佳卿的餐廳建筑面積如此之大，能夠獲得的拆遷補(bǔ)償金自是不菲，甚至足以讓她躋身千萬(wàn)富翁之列，她應(yīng)當(dāng)囅然而笑才對(duì)。然而，陳佳卿的愁卻“恰似一江春水向東流”。原來(lái)，餐廳用房均是租來(lái)的，其中一半起租于2001年5月13日，約定止租日期是2010年5月25日，出租方為個(gè)人張愛(ài)媛（化名）；另一半起租于2006年1月1日，約定止租日期是2010年1月1日，出租方為古城冷飲廠。動(dòng)遷后，張愛(ài)媛答應(yīng)補(bǔ)償陳佳卿40萬(wàn)元，因距后者預(yù)期的70萬(wàn)元有較大出入，雙方協(xié)商未果；古城冷飲廠則是態(tài)度強(qiáng)硬地采取“零補(bǔ)償”方針，于2009年9月29日委托律師向陳佳卿發(fā)出《律師函》，要求其在2009年10月15日前無(wú)條件騰空房屋并交付拆遷人拆除。

面對(duì)拆遷大潮的車(chē)輪，沒(méi)有爭(zhēng)取到合理補(bǔ)償?shù)年惣亚涫恰皯?zhàn)戰(zhàn)兢兢，如臨深淵，如履薄冰”地繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。然而，奈不住拆遷現(xiàn)場(chǎng)的混亂，餐廳顧客越來(lái)越稀少，她的生意日漸慘淡。到了2009年10月15日這天，涉案房屋的原始產(chǎn)權(quán)單位古城泰然投資管理公司對(duì)陳佳卿的餐廳采取了停水停電的措施，迫使她終止了經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失造就的無(wú)力感將陳佳卿漫天席地地包圍起來(lái)……

后篇——痛的升華

停止?fàn)I業(yè)后，陳佳卿停止了向兩個(gè)房東交房租，也拒絕將房屋騰空交由拆遷人北京市土地儲(chǔ)備中心石景山區(qū)分中心拆除。2010年2月24日，房東之一張愛(ài)媛將陳佳卿起訴至石景山區(qū)人民法院，訴請(qǐng)：（1）判令立即解除原、被告之間房屋租賃合同；（2）判令被告將餐廳占用的房屋交與原告；（3）判令被告立即給付原告房屋租金1.3萬(wàn)元。法院受理了該訴訟，并以一紙傳票通知陳佳卿3月17日開(kāi)庭。

理想補(bǔ)償無(wú)果卻反成被告，陳佳卿的拆遷之痛頓時(shí)升華到無(wú)以復(fù)加的地步。痛定思痛，她決定法律維權(quán)，好讓自己的拆遷命運(yùn)由悲催走向蔚然。2010年3月2日，經(jīng)過(guò)委托，馬麗芬律師與梁紅麗律師成為了幫助陳佳卿走出困頓局面的維權(quán)同盟。

【辦案掠影】

辦案第一輯：管轄權(quán)異議贏“時(shí)機(jī)”

律師的工作往往與“救人于危難之中”相輝映。馬麗芬律師與梁紅麗律師介入陳佳卿個(gè)案時(shí)，距離開(kāi)庭審理只有半個(gè)月的光景。要化被動(dòng)為主動(dòng)的第一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)就在于，不能讓已經(jīng)被動(dòng)的局勢(shì)變得更加糟糕。因此，二律師經(jīng)過(guò)對(duì)案情深挖厚掘之后，想出了一條“錦囊妙計(jì)”——向石景山區(qū)人民法院提出管轄權(quán)異議，理由在于：陳佳卿戶(hù)籍在吉林省，按照民事訴訟里通行的“原告就被告”原則，石景山區(qū)人民法院對(duì)本案沒(méi)有管轄權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法將案件移送至吉林省陳佳卿的戶(hù)籍地法院審理。

這一申請(qǐng)成功改變現(xiàn)狀——?dú)v經(jīng)這輪管轄權(quán)異議程序，張愛(ài)媛訴陳佳卿一案后來(lái)被延遲到9月13日開(kāi)庭審理。而“一寸光陰一寸金”，在這寶貴的6個(gè)月時(shí)間里，馬麗芬律師與梁紅麗律師頻頻出以“重拳”，贏得了最終的談判生機(jī)！

辦案第二輯：兩封律師函防“偷腥”

管轄權(quán)異議之舉及時(shí)扼住了陳佳卿拆遷命運(yùn)急轉(zhuǎn)直下的勢(shì)頭，隨后，馬麗芬律師與梁紅麗律師開(kāi)始了另一項(xiàng)意義非凡的工作：同時(shí)致函張愛(ài)媛與古城冷飲廠，告知涉案房屋拆遷應(yīng)得的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)等經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償依法應(yīng)當(dāng)歸陳佳卿所有，在雙方房屋租賃關(guān)系解除之前，二者不得單方面與拆遷人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，否則將構(gòu)成侵權(quán)法律后果，補(bǔ)償安置協(xié)議也將效力滅失?！绊?xiàng)莊舞劍，意在沛公”，馬、梁二律師的睿智《律師函》及時(shí)確保了陳佳卿未來(lái)的拆遷利益不被兩個(gè)房東占為己有！

辦案第三輯：二度起訴終獲“調(diào)解”

馬麗芬律師與梁紅麗律師在充分做好“守住大本營(yíng)”的維權(quán)工作之后，便開(kāi)始了徹底瓦解被動(dòng)劣勢(shì)的第三步驟：先是以古城泰然投資管理公司為被告打起恢復(fù)供水供電的民事官司，因?yàn)槎蓭煾鶕?jù)案件細(xì)節(jié)確定被告停水停電的行為沒(méi)有法律依據(jù)可言，構(gòu)成對(duì)原告的侵權(quán)。不過(guò)，法院并不接收這個(gè)勝券在握的官司，不予立案，靜無(wú)聲息地在拆遷官司立案難現(xiàn)狀中多畫(huà)上了一筆。

一訴的失敗并未能阻卻馬、梁二律師提起第二訴的步伐——換之以北京市土地儲(chǔ)備中心石景山區(qū)分中心為被告，以被告沒(méi)有取得相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)及拆遷許可證的情況下即實(shí)施拆遷的行為為被訴客體，請(qǐng)求法院判令被告停止對(duì)陳佳卿的房屋拆遷。這一訴亦未能掙脫不予立案的命運(yùn)，但是，卻集合前一訴以及管轄異議之力，有如“一泓清冽的休止符，凝住了九曲回腸”，成功扭轉(zhuǎn)了陳佳卿維權(quán)個(gè)案的局面：法院方開(kāi)始積極斡旋協(xié)調(diào)，備受壓力的拆遷人開(kāi)始以低姿態(tài)與陳佳卿協(xié)商，并開(kāi)出了68萬(wàn)元的拆遷補(bǔ)償。面對(duì)接近理想補(bǔ)償?shù)慕Y(jié)果，陳佳卿欣然簽訂了協(xié)議，退出了這場(chǎng)法律紛爭(zhēng)。

【律師說(shuō)法】

本案對(duì)于很多租賃房屋用于營(yíng)業(yè)的商戶(hù)來(lái)講，想必堪稱(chēng)典范，其典范性體現(xiàn)在貫穿其中的拆遷損失、拆遷補(bǔ)償、停水停電等三個(gè)方面。因此，筆者將根據(jù)諸多個(gè)案抽象而出的共性以及法律的有關(guān)規(guī)定對(duì)這三個(gè)方面進(jìn)行梳理、介紹。

首先，就承租商戶(hù)因拆遷所遭致的損失而言，商戶(hù)們一般已在擬拆遷房屋里投入了大量裝修，一旦拆遷就需要變更經(jīng)營(yíng)地，這種裝修成果就即不能繼續(xù)維持，也很難量化出具體的價(jià)值，因此是很容易遭受損失的一個(gè)方面。并且，商戶(hù)們能不能以原有的租賃成本找到類(lèi)似條件的房屋繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，要花費(fèi)多長(zhǎng)時(shí)間達(dá)到與原來(lái)店面類(lèi)似的經(jīng)營(yíng)效果都難以估算。這兩種損失與營(yíng)業(yè)損失一樣，都是應(yīng)當(dāng)獲得拆遷補(bǔ)償?shù)摹?/p>

其次，就承租商戶(hù)因拆遷可獲得的補(bǔ)償而言，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第13條與第27條、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第21條與第31條及《〈北京市城市房屋拆遷管理辦法〉實(shí)施意見(jiàn)》第20條等相關(guān)規(guī)定，拆遷租賃房屋的，只要所有權(quán)人未與承租人解除租賃關(guān)系，又沒(méi)有另外提供房屋供承租人承租使用的，拆遷人就應(yīng)當(dāng)與房屋所有權(quán)人與承租人共同商議補(bǔ)償安置事宜；如果商議過(guò)程中所有權(quán)人與承租人之間無(wú)法就解除租賃關(guān)系達(dá)成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)所有權(quán)人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，調(diào)換所得房屋由承租人繼續(xù)承租。這一層關(guān)于補(bǔ)償方式、補(bǔ)償參與的知識(shí)對(duì)于居住用、商業(yè)用的承租人都受用。如果承租人是商戶(hù)，那么，拆遷人還應(yīng)當(dāng)對(duì)其支付停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)。實(shí)踐中，不少房東覬覦這兩項(xiàng)補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)象并不少見(jiàn)，因此，作為承租商戶(hù)應(yīng)當(dāng)清晰知道自己的這兩項(xiàng)補(bǔ)償權(quán)利。

再者，停水停電促拆遷的現(xiàn)象在拆遷中并不鮮見(jiàn)，承租商戶(hù)遇到這種現(xiàn)象的概率更大，因?yàn)樯虡I(yè)行為一刻離掉水電，不可小覷的損失就將產(chǎn)生；如果持續(xù)停水停電，沒(méi)有幾個(gè)商戶(hù)能夠耗得起。因此對(duì)于拆遷房而言，停水停電的手段幾乎屢試不爽。不過(guò)，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳于2004年6月6日發(fā)布實(shí)施的《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》的第4條與《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第24條的明文規(guī)定，停水停電乃至停氣停暖的“四停”手段都是被嚴(yán)令禁止的。如果個(gè)案中承租商戶(hù)遇到停水停電的現(xiàn)象，如果停水停電的主體是開(kāi)發(fā)商或者別的企事業(yè)單位，既可以向法院提起恢復(fù)原狀的民事訴訟，也可以向房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)對(duì)行為人進(jìn)行行政處罰；如果停水停電的主體是行政機(jī)關(guān)，則可以提起行政訴訟乃至行政賠償訴訟。

西方人喜歡數(shù)量化，因?yàn)檫壿嬎季S在那些民族的腦子里根深蒂固。對(duì)于他們來(lái)講，上帝是原點(diǎn)，一切都從上帝推下來(lái)，層層都要講邏輯，將明確的遞進(jìn)關(guān)系，在每一個(gè)時(shí)點(diǎn)，都可以往前推到原點(diǎn)，或者往后推到歸宿，總則，一切都有明確的規(guī)則。然后，對(duì)于國(guó)人來(lái)講，幾千年來(lái)早已習(xí)慣了人際思維，因此在來(lái)到規(guī)則時(shí)代后顯得生澀不已。但是，作為一個(gè)與拆遷有著利害關(guān)系的人，無(wú)論是個(gè)人，還是法人，只有熟悉了拆遷中的活動(dòng)規(guī)則、利益分配規(guī)則并遵循這些規(guī)則，才能守護(hù)自己的權(quán)益甚至人生?。S艷/文）