違建拆遷系列二十一 /?辦案律師 ：馬麗芬，段?；?/?關(guān)鍵詞：北京拆遷，違章建筑，宅基地，自建房，馬麗芬

【事實(shí)概要】

家住清河營村的李昂（化名）于1999年5月22日與清河營村民委員會簽訂了三份宅基地有償使用協(xié)議書，根據(jù)該協(xié)議書李昂以每處宅基地五萬元的價(jià)格租賃來廣營鄉(xiāng)清河營村第694號院三處宅基地，由李昂自行建設(shè)房屋，用于自住。

2007年7月，北京潤澤莊苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得北京市朝陽區(qū)潤澤莊苑住宅小區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目的拆遷許可證，并開始實(shí)施動遷，李昂也就此獲得被拆遷人的身份。同年8月，拆遷人委托的評估公司將李昂的三處宅基地實(shí)際面積為833.3平米僅評估為223平米，評估價(jià)格為23.2萬元。拆遷人欲以此標(biāo)準(zhǔn)對李昂進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，李昂認(rèn)為這一每平米不足300元的標(biāo)準(zhǔn)委實(shí)太低，拒絕簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

2008年4月上旬，李昂忽然接到朝陽區(qū)城市管理監(jiān)察大隊(duì)（以下簡稱“城管大隊(duì)”）做出的《權(quán)利、義務(wù)告知書》，被告知依據(jù)《北京市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》其房屋屬于違章建筑，而違章建筑是不予以任何賠償?shù)?。帶著“違章建筑不能獲賠”的惶恐不安，李昂委托了馬麗芬、段?；輧晌宦蓭熃饩绕洹安疬w之難”！

【辦案掠影】

因成為李昂代理人時(shí)其房屋已然被“依法”認(rèn)定為違章建筑，毋庸置疑，馬麗芬、段福惠二代理律師走的第一步就是正面應(yīng)對，“依法”破解違章建筑論，將強(qiáng)拆風(fēng)險(xiǎn)遏制于未然！

辦案第一階：正面應(yīng)對，依法破解違章建筑論！

接受委托的第二天，來廣營城管大隊(duì)通知李昂進(jìn)行談話。該次談話進(jìn)行了將近4個(gè)小時(shí)，一同參與談話的馬麗芬律師一番辯法析理使得城管大隊(duì)4、5位執(zhí)法人員啞口無言，尤其是在馬律師舉出其曾代理一名大興拆遷戶成功阻止大興城管以違章建筑名義拆除其被拆遷房屋的案例之后，對方只剩下言表意下的佩服！繼談話之后，馬律師又提交書面的代理意見，指出城管大隊(duì)既不應(yīng)依據(jù)《北京市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》對李昂進(jìn)行處罰，也無法定權(quán)力對違章建筑進(jìn)行認(rèn)定，更無強(qiáng)制拆除之行政執(zhí)法權(quán)。

這一環(huán)節(jié)成功地使得城管大隊(duì)做出的《限期拆除通知書》成為不確定的將來時(shí)態(tài)，將“違章建筑”之強(qiáng)拆拒之門外，且迎來了分別由來廣營城管分隊(duì)與朝陽城管法制科組織的三次談話，從而使得委托人獲得合理補(bǔ)償?shù)钠诖靡杂欣碛袚?jù)地宣示出來！李昂的維權(quán)決心也更為堅(jiān)定！

辦案第二階：乘勝出擊，復(fù)議“復(fù)”復(fù)議路線大反攻！

權(quán)利僅僅被宣示是不充分的，還需要被積極地救濟(jì)！故而繼首戰(zhàn)之利后，馬律師與段律師作出反攻第一方略——行政復(fù)議《限期拆除通知書》，主張被復(fù)議人城管大隊(duì)沒有違章建筑的認(rèn)定權(quán)以及拆除執(zhí)行權(quán)，且客體并不符合《北京市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》所規(guī)定的被拆除要件，《限期拆除通知書》不具有適法性，應(yīng)予以撤銷！該復(fù)議起到了立竿見影之效，朝陽區(qū)政府組織了一次正式談話，又一次讓委托人與拆遷人的強(qiáng)弱博弈回到了對等協(xié)商。

繼此復(fù)議之后，二律師再度以委托人名義提起行政復(fù)議，但推陳出新地是將行為客體轉(zhuǎn)移至《房屋拆遷許可證》，進(jìn)而將其程序性漏洞與實(shí)體性瑕疵予以紕漏。雙重復(fù)議的反攻壓力之下，城管大隊(duì)、朝陽區(qū)政府開始擔(dān)起和諧說客角色，力勸拆遷人提高補(bǔ)償金額。反攻路線為委托人與代理律師帶來第二階段的勝利！

辦案第三階：順?biāo)浦?，借“非法?qiáng)拆”達(dá)理想補(bǔ)償協(xié)議！

通過合法途徑無法達(dá)到強(qiáng)拆目的拆遷人氣急敗壞，遂采取了更加惡劣的手段，強(qiáng)迫李昂一家搬遷。2008年5月中旬的一個(gè)夜晚，李昂一直固守的“家”遭遇了一場劫難：院子鐵大門被拆除、房間鋁合金窗戶被拆卸、房間內(nèi)暖氣片、現(xiàn)金等必備品、貴重品不翼而飛！而這一系列“強(qiáng)拆”、“盜竊”行為不難看出是拆遷人的“杰作”。

對此惡劣行徑，馬麗芬律師與段?；萋蓭煿麛嗟叵騺韽V營派出所送達(dá)一封《刑事立案建議書》！籠罩于刑事追責(zé)陰影之下的拆遷人不得不違背其以“非法強(qiáng)拆”嚇跑李昂的初衷，而“主動”地邀約李昂重新商議補(bǔ)償事宜。在城管大隊(duì)隊(duì)長和朝陽區(qū)區(qū)政府法制科人員極力做工作的情況下，李昂最終以228萬的拆遷補(bǔ)償額為等價(jià)條件與拆遷人簽訂了《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》！

辦案第四階：守得云開，阻卻拆遷人背棄安置契約！

拆遷人的“智慧”無處不在，待李昂依約騰房交由其拆除后，拆遷人并未誠信地履行交付228萬補(bǔ)償款的契約義務(wù)！面對拆遷人對安置協(xié)議的背棄，委托人李昂的權(quán)利再次陷入“水中月”之虛！解決這一難題勢必成為本案最后的高潮。

2008年6月，馬、段二律師向朝陽區(qū)法院遞交了《民事起訴狀》，訴請拆遷人履行《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》！這一對簿公堂之舉讓屢經(jīng)法律程序之險(xiǎn)的拆遷人心有余悸，選擇在開庭審理之前將補(bǔ)償款悉數(shù)交給李昂，從而以李昂與其代理律師的撤訴換來無訟的風(fēng)平浪靜！

【律師說法】

從違章建筑難獲賠到228萬的拆遷補(bǔ)償款，從四次談話、兩次復(fù)議到一次訴訟，一個(gè)是質(zhì)的巨變，一個(gè)是量的累積。質(zhì)與量，總是在結(jié)果處相遇，而在過程中平行?；厥走@一相伴相隨的量與質(zhì)的過程，有以下幾點(diǎn)是具有參考價(jià)值的：

第一，依法論法。在拆遷的很多環(huán)節(jié)，拆遷人的行為無一不在合法外衣之下掩藏著法律黑洞。因此，如果想要與拆遷人利益均沾，具有長久可行性的做法之一便在于揭開其合法外衣，挖掘其違法性。這一過程是個(gè)玉汝于成的過程，法律人的經(jīng)驗(yàn)與睿智是主觀前提，尋找到攻克違法性的法律依據(jù)則是客觀必需。歸置于本案中，核心辦案主線始終未脫離拆除違章建筑的法律分析，依據(jù)這一分析，不但阻住了城管大隊(duì)的強(qiáng)拆，也促成了城管大隊(duì)、區(qū)政府成為被拆遷人合理合法之利益的代言人，為拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽訂奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)！

第二，攻守策略并行。作為被拆遷人與其代理人，由于信息資源不對稱與程序的消極性，多數(shù)情況下均處于一個(gè)被動局勢。但是，好比一場扣人心弦的球賽，一名優(yōu)秀的選手不但要截住對方的球，還要把球更為強(qiáng)勁地投向?qū)Ψ健１徊疬w人一方不但要對拆遷人所采取的各項(xiàng)措施沉著以對，也還要化被動為主動，發(fā)起法律大反攻，從而最終讓離失的權(quán)利回歸實(shí)處！兩個(gè)復(fù)議行為的展開，刑事立案的進(jìn)行，為李昂贏得翻了十番的拆遷補(bǔ)償款。

在“釘子戶”輿論鋪陳于公眾視野的今天，被拆遷人是該簡單地東施效顰，還是該拾掇起對法律利器的信仰和信賴，以法律奠定自己和拆遷人的新起跑線？答案不言自明！