違建拆遷系列二十二 /?辦案律師：楊念平，馬麗芬 /?關(guān)鍵詞：北京拆遷，政府主導(dǎo)型拆遷，補(bǔ)償價(jià)格，違章建筑，楊念平，馬麗芬
【事實(shí)概要】
2009年6月22日，北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)人民政府取得了地鐵亦莊線舊宮東站土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工程的《房屋拆遷許可證》，準(zhǔn)備對(duì)涼水河西案以西、舊宮東路以東、舊頭路以北、規(guī)劃南公環(huán)路以南地界范圍內(nèi)的房屋以及附屬物進(jìn)行拆遷。劉笑東（化名）在拆遷范圍內(nèi)有私有宅院一處，是其于1991年自建，并于1999年在一層基礎(chǔ)上加蓋二層和三層，全部面積約630平方米。經(jīng)拆遷評(píng)估，劉笑東可獲補(bǔ)償總額約216.8萬(wàn)元，其中，1999年加蓋的第二、三層被按照違章建筑處理，所獲補(bǔ)償少之又少。由于周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易均價(jià)為13000元每平方米，相較之下，政府給出的補(bǔ)償價(jià)格低之又低。
對(duì)于不合理的事與物，人們天生具備一種抗拒心理。當(dāng)不合理程度較深時(shí)，人們還會(huì)采取排斥行為。因此，劉笑東對(duì)舊宮鎮(zhèn)人民政府的補(bǔ)償協(xié)商條件果斷地說(shuō)了“不”！并且，這個(gè)維權(quán)意識(shí)很強(qiáng)的老北京于2009年9月底委托了楊念平律師與馬麗芬律師代理其拆遷補(bǔ)償法律事務(wù)，以其化“不合理”為“合理”！
經(jīng)過(guò)近三個(gè)月的“火線”維權(quán)，楊念平律師與馬麗芬律師不負(fù)委托人所望，為劉笑東一案締造了4套80平米產(chǎn)權(quán)調(diào)換房外加80萬(wàn)元貨幣補(bǔ)償?shù)慕k爛結(jié)局。
【辦案掠影】
辦案第一計(jì)：復(fù)議拆遷許可證，側(cè)翼迂回首攻
介入劉笑東一案之后，楊念平律師與馬麗芬律師首先對(duì)案件細(xì)節(jié)進(jìn)行了梳理，并展開(kāi)了周密分析，遂將維權(quán)第一方略的對(duì)象敲定為房屋拆遷許可證、手法為行政復(fù)議。楊、馬二律師迅速將該方略予以實(shí)施，向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)提交了《行政復(fù)議申請(qǐng)書》，請(qǐng)求確認(rèn)大興區(qū)建設(shè)委員會(huì)為舊宮鎮(zhèn)人民政府核發(fā)的《房屋拆遷許可證》違法。二律師指出，涉案拆遷許可證在程序方面與實(shí)體方面均存在著許多違法點(diǎn)，大興區(qū)建設(shè)委員會(huì)的具體行政行為違反了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《行政許可法》的有關(guān)規(guī)定，侵害了劉笑東的合法權(quán)益，被依法確認(rèn)為違法屬應(yīng)有之意。
不過(guò)，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)在其后作出的《行政復(fù)議決定書》認(rèn)為，大興區(qū)建設(shè)委員會(huì)核發(fā)的《房屋拆遷許可證》事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，程序合法，適用依據(jù)正確，應(yīng)予維持。首輪側(cè)翼迂回攻略以這個(gè)維持結(jié)局“形敗”，但卻為最終的正面勝利埋下了第一塊有分量的奠基石。
辦案第二計(jì)：直面裁決調(diào)解會(huì)，蹈鋒飲血攻守
2009年10月底，逐步失去耐性的拆遷人大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)人民政府向大興區(qū)建設(shè)委員會(huì)提交了《城市房屋拆遷糾紛裁決申請(qǐng)書》。11月下旬，大興區(qū)建設(shè)委員會(huì)組織拆遷雙方當(dāng)事人召開(kāi)了裁決調(diào)節(jié)會(huì)。一番緊鑼密鼓的綢繆之后，楊念平律師與馬麗芬律師如期代理委托人參加了裁決調(diào)節(jié)會(huì)。會(huì)上，楊、馬二律師向會(huì)議主持人提交了前述拆遷許可證的《行政復(fù)議申請(qǐng)書》與《重新委托評(píng)估申請(qǐng)書》，主張裁決中止：（1）在作為前置行政行為的拆遷許可處于復(fù)議過(guò)程的情況下，按照《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》的明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)中止；（2）評(píng)估報(bào)告是裁決的主要依據(jù)，其合法性是裁決審查的主要內(nèi)容，在劉笑東對(duì)評(píng)估報(bào)告的合法性提出異議申請(qǐng)重新評(píng)估并很可能進(jìn)入重新評(píng)估程序的情況下，裁決機(jī)關(guān)也應(yīng)當(dāng)中止裁決活動(dòng)。
這一“中止牌”打得痛快卻不順利，大興區(qū)建設(shè)委員會(huì)對(duì)劉笑東一方的中止裁決申請(qǐng)正式作出了《駁回申請(qǐng)通知書》，并緊承其后作出了《城市房屋拆遷糾紛裁決書》，令拆遷人大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)人民政府向劉笑東支付拆遷補(bǔ)償款216.8萬(wàn)元，后者則須在半個(gè)月內(nèi)將房屋騰空交由拆遷人拆除。對(duì)于這一意料之中的結(jié)果，楊念平律師與馬麗芬律師迅速采取了應(yīng)對(duì)措施：向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)第二次提起行政復(fù)議，請(qǐng)求撤銷大興區(qū)建設(shè)委員會(huì)所作《城市房屋拆遷糾紛裁決書》。不過(guò)，這一復(fù)議仍舊未能逃脫“維持”的決定軌跡……
辦案第三計(jì)：起訴強(qiáng)拆公告，避虛就實(shí)博弈
2009年12月初，大興區(qū)建設(shè)委員會(huì)向劉笑東下達(dá)行政強(qiáng)制拆遷《聽(tīng)證通知書》。楊念平律師與馬麗芬律師應(yīng)通知參加了該強(qiáng)拆聽(tīng)證會(huì)。在熙熙攘攘的聽(tīng)證會(huì)場(chǎng)，二位律師從拆遷許可的違法性駁斥到拆遷裁決的違法性，鏗鏘有力地否定了強(qiáng)拆程序啟動(dòng)的必要性。在這一輪充分彰顯“正義必將戰(zhàn)勝非正義”之公理的聽(tīng)證會(huì)后，大興區(qū)人民政府并沒(méi)有依照大興區(qū)建設(shè)委員會(huì)的申請(qǐng)下發(fā)強(qiáng)拆令。
然而，強(qiáng)拆之險(xiǎn)還沒(méi)來(lái)得及淡出人們的視野，一紙《強(qiáng)制拆遷公告》在同月下旬橫空出世，作出該公告的大興區(qū)建設(shè)委員會(huì)要求劉笑東在半個(gè)月內(nèi)將房屋騰空交由拆遷人大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)人民政府拆除，逾期將擇日實(shí)施強(qiáng)制拆遷。
沒(méi)有強(qiáng)拆令，何來(lái)強(qiáng)拆公告？對(duì)這一太過(guò)蹊蹺的《強(qiáng)制拆遷公告》楊念平律師與馬麗芬律師提起了行政訴訟，意將之納入到審判權(quán)的視野進(jìn)行合法性審查。不過(guò)，立案庭法官大致了解案情后唏噓不已，感嘆一句“豈非太沒(méi)有王法”，然后建議二律師先找到大興區(qū)建設(shè)委員會(huì)曉以輕重，然后再視情況予以定奪是否進(jìn)入訴訟程序。據(jù)此建議，楊、馬二律師向大興區(qū)建設(shè)委員會(huì)提交了一份針對(duì)《強(qiáng)制拆遷公告》的法律意見(jiàn)書，力陳其違法性。
黎明前的黑暗，黑暗后的黎明，僅僅是彈指一揮間的時(shí)空距離。在法律意見(jiàn)書送達(dá)之后，劉笑東受邀于拆遷人再次協(xié)商補(bǔ)償安置事宜。經(jīng)協(xié)商，拆遷人大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)人民政府同意對(duì)劉笑東進(jìn)行四套總面積合計(jì)360平方米的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并輔之以80萬(wàn)元貨幣補(bǔ)償，后者則心滿意足地簽訂了補(bǔ)償安置協(xié)議，并極富時(shí)效地將房屋騰空交由拆遷人拆除。
【律師說(shuō)法】
有句俗語(yǔ)，叫機(jī)會(huì)面前人人平等。不過(guò)，對(duì)于機(jī)會(huì)的把握，卻因人而異！成功的歸屬者，往往是那些在別人動(dòng)而未動(dòng)之時(shí)搶先出手，占得先機(jī)，故而掌握主動(dòng)權(quán)行事游刃有余的智者。
拆遷維權(quán)是一個(gè)宏觀意義上的博弈過(guò)程，不但是拆遷人與被拆遷人的具體博弈，也包括被拆遷人彼此之間的抽象博弈。所有拆遷當(dāng)事人所面對(duì)的是同一個(gè)項(xiàng)目，換句話說(shuō)，亦即一個(gè)總額固定的拆遷利益體。更為通俗地比喻，就是所有人分食同一杯“羹”。那么，這就可以換算為“機(jī)會(huì)率”的問(wèn)題，獲得理想補(bǔ)償對(duì)先機(jī)的把握與搶占呈正相關(guān)。
拆遷維權(quán)中的把握與搶占先機(jī)包括兩個(gè)層面的涵義：其一，維權(quán)時(shí)機(jī)要盡可能早，維權(quán)越早越好，越晚越被動(dòng)；其二，“好風(fēng)憑借力，送我上青云！”拆遷維權(quán)尤其專業(yè)上的晦澀性，因而對(duì)于搶占先機(jī)后的具體運(yùn)作，需要有專業(yè)人士的指導(dǎo)和幫助。不過(guò)，有一些被拆遷人存在著這樣的誤區(qū)：萬(wàn)不得已的時(shí)候再請(qǐng)律師不遲，早點(diǎn)請(qǐng)律師用處不大，甚至可以說(shuō)是個(gè)“擺設(shè)”，還得多花錢。更有很少但客觀存在的一部分被拆遷人認(rèn)為：自己到書店買幾本房屋拆遷書看一看，或是百度一下相關(guān)案例、相關(guān)文章，自己依樣畫瓢就可以了。直到自己維權(quán)失敗，再尋求律師的幫助，不過(guò)，這時(shí)往往可能已經(jīng)陷入“亡羊補(bǔ)牢”的狀況，喪失了先機(jī)優(yōu)勢(shì)！因?yàn)?，在拆遷維權(quán)案件中，司法程序和訴訟技巧是非常重要的，也是一個(gè)將包括拆遷法律規(guī)范在內(nèi)的多項(xiàng)法律知識(shí)融會(huì)貫通的過(guò)程。這一項(xiàng)特質(zhì)使得拆遷維權(quán)律師的專業(yè)性極強(qiáng)，有別于一般訴訟案件代理律師，也更非普通自學(xué)能夠完成。
