農(nóng)村拆遷系列八十二 /?辦案律師：楊念平、黃艷 /?關(guān)鍵詞：集體土地房屋拆遷、宅基地房屋買賣、戶口、翻建、一戶一宅

【事實(shí)概要】

前篇——被架空的買房人

2009年7月，北京市順義區(qū)仁和鎮(zhèn)望泉寺村因順義區(qū)軌道交通M15號線順西路——府前街站D、E地塊土地一級開發(fā)項(xiàng)目被列入拆遷范圍。隨著拆遷人火急火燎的動遷工作縱深開展，村民們陸續(xù)簽約，離開了世代而居的故土。

而在動遷一個月以前，要拆遷的消息便在村子里不脛而走。一天，居住在望泉寺村北二街X號的李青（化名）家里來了一位“故人”——20年前的鄰居張正和（化名），而這張正和已故的母親徐珍珠（化名）更是李青現(xiàn)住房20年前的前任房主。之后，因調(diào)入城里工作，張正和便離開了村子。不過，李青、張正和之間的“舊鄰”重逢并沒有“執(zhí)手相看淚眼，竟無語凝噎”的感動，有的只是隱約的硝煙味道。原來，張正和上門只為要求李青出具書面證明，同意拆遷補(bǔ)償利益均沾。老實(shí)憨厚的李青架不住張正和的咄咄逼人，最終只能以白紙黑字寫明：“1.徐珍珠所持集體土地建設(shè)用地使用證范圍內(nèi)的建筑物、土地補(bǔ)償費(fèi)給付徐珍珠壹拾萬元后，其余所有款項(xiàng)全部歸李青所有。2.雙方對上述協(xié)商無有異議?！比欢?，李青萬萬沒有料到這一妥協(xié)僅僅只是她晦澀拆遷補(bǔ)償命運(yùn)的開端……

2009年8月，拆遷人北京市土地整理儲備中心順義區(qū)分中心委托仁和鎮(zhèn)人民政府與徐珍珠的配偶張國英（化名）就望泉寺村北二街X號宅基地及其地上房屋和附屬物簽訂了《北京市集體土地房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議書》。換言之，李青作為該房屋真正的權(quán)利人就此被“踢出局”。

中篇——買房人的不容易

李青出生在望泉寺村，因結(jié)婚之故，其在上世紀(jì)80年代末將戶口從望泉寺村遷至順義區(qū)另一村莊，并于1996年12月因該村莊征地農(nóng)轉(zhuǎn)非。

1995年，李青帶著幼女重新回到望泉寺村生活，后經(jīng)多方打聽得知徐珍珠意欲賣房，雙方于1996年1月簽訂《協(xié)議書》，約定徐珍珠自愿將其7間房屋轉(zhuǎn)讓給李青長期使用，房屋及設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸李青所有。由于當(dāng)時房屋買賣受到嚴(yán)格限制，且主要由村委會審批同意，故李青與徐珍珠的“買賣”自然是經(jīng)過了村委會的先行審查的，成交當(dāng)日，村委會兩名干部作為中人在《協(xié)議書》上簽字，而村委會也在《協(xié)議書》上加蓋了公章。此外，徐珍珠將其持有的臨時《宅基地使用證》、《集體土地建設(shè)使用證》正本交付給了李青，村委會將兩個證件上徐珍珠的名字更改為李青的名字，并在更改之處加蓋了村委會的公章。李青為此向村委會支付了5000元手續(xù)費(fèi)，由村委會負(fù)責(zé)辦理上級報批手續(xù)。但是，村委會最終未辦妥順義縣土地管理局的更名、換證手續(xù)。

1996年至1998年期間，因房屋年久失修已符合一般居住條件，李青經(jīng)村委會批準(zhǔn)同意將原房屋先后拆除，并翻建、擴(kuò)建為全新的大大小小二十幾間房屋。而在1998年，李青的女兒落戶于該房屋，成為該房屋的獨(dú)立戶主。另，自1996年以來，李青與其女兒一直居住于該房屋之內(nèi)，該房屋亦是其唯一生活住房。

后篇——拆遷人的連環(huán)訴

2011年，拆遷人順義區(qū)土儲分中心以張國英為被告、李青為第三人向順義區(qū)人民法院提起房屋騰退訴訟。在此訴過程中，李青則提起反訴，要求確認(rèn)順義區(qū)土儲分中心與張國英簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議無效。在訴與反訴之間，肅穆的法庭最終中立，以李青與徐珍珠之間的房屋買賣合同效力未定為由駁回雙方訴訟請求。

2013年9月，拆遷人再一次以原告身份向順義區(qū)人民法院提起民事訴訟，要求確認(rèn)李青與徐珍珠簽訂的房屋買賣合同無效。在這一次的訴訟之中，拆遷人直接將李青列為了被告，同時被列為被告的，不僅有張國英，還有徐珍珠、張國英的子女。

為維護(hù)自身合法權(quán)益，已經(jīng)苦苦自力維權(quán)幾年的李青委托了資深拆遷維權(quán)律師楊念平與優(yōu)秀年輕律師黃艷代為應(yīng)訴。那么，這場訴訟到底能否還原20多年前房屋買賣的真實(shí)與正義？

【辦案掠影】

辦案唯一計(jì)：公堂上的法與理

2014年1月上旬，開庭的日期伴著嚴(yán)寒而來，李青和她的兩位維權(quán)律師早早地趕到了順義區(qū)人民法院。清脆的法槌敲落聲，敲開了一場嚴(yán)肅而激烈的庭審，亦叩開了人們緊張的心弦。

開庭伊始，作為原告的拆遷人提出兩點(diǎn)訴訟主張：①該買賣行為違反了農(nóng)村宅基地房屋不得買賣的禁止性規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)依據(jù)《合同法》法定無效規(guī)定確認(rèn)為無效；②為推進(jìn)拆遷工作進(jìn)行，特訴請法院確認(rèn)房屋買賣合同無效。

面對原告倨傲且泛泛的訴訟主張，李青的兩位代理律師采取了“包抄式”論辯：

首先，二律師徑直對原告的主體資格進(jìn)行了否定——《民事訴訟法》第一百一十九條第一項(xiàng)規(guī)定，“起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織”。本訴之中，拆遷人顯然不是爭議買賣合同的當(dāng)事人，也非合同項(xiàng)下房屋的權(quán)利人，顯然不“與本案有直接利害關(guān)系”。換言之，該原告是不適格的。

其次，二律師對于原告起訴的另幾名被告，亦即張國英、張正和等人的訴訟主體資格亦提出異議：①根據(jù)我國現(xiàn)行法律，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體土地使用權(quán)，是我國特有的一種用益物權(quán)形式，法律禁止城鎮(zhèn)居民成為宅基地使用權(quán)人，也禁止將農(nóng)村宅基地作為“遺產(chǎn)”進(jìn)行繼承。因此，屬城市居民身份的張國英、張正和等徐珍珠的“繼承人”們依法不對涉訴宅基地享有權(quán)利；②雖然宅基地上房屋可以發(fā)生繼承，但徐珍珠早年享有所有權(quán)的七間房屋均已經(jīng)通過買賣協(xié)議明確將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給李青，原房屋也已被李青翻建、擴(kuò)建為全新的大大小小二十幾間房屋，依據(jù)《民法通則》、《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，翻建、擴(kuò)建房屋的情況下，建設(shè)者依原始取得方式獲得新的房屋的所有權(quán)，并導(dǎo)致原房屋物權(quán)滅失，因此，涉訴房屋的所有權(quán)歸李青所有，并不屬于徐珍珠的遺產(chǎn)，不可能發(fā)生財(cái)產(chǎn)繼承。

其三，李青與徐珍珠簽訂的協(xié)議書第四條明確表明，房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給韋俊巖，該有償轉(zhuǎn)讓行為是雙方自由處分財(cái)產(chǎn)的結(jié)果，依法屬于有效房屋買賣行為。另外，根據(jù)房地一體原則，在徐珍珠將農(nóng)村房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給李青所有時，宅基地使用權(quán)也轉(zhuǎn)歸李青所有。前述房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的事實(shí)發(fā)生在1996年1月，當(dāng)時李青實(shí)際上仍然是望泉寺村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且有望泉寺村村委會成員作為中人擔(dān)保，同時望泉寺村村委會亦同意該房屋買賣、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的結(jié)果，而李青之女的戶口亦于1998年落入爭議房屋內(nèi)，依據(jù)當(dāng)時的歷史條件、實(shí)際情況和法律規(guī)定，該房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定為有效。

其四，即使依照現(xiàn)行法律制度，訴爭房屋買賣合同也不存在無效事由：一方面，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)并未明文禁止農(nóng)村房屋買賣，而根據(jù)1999年12月19日最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第四條規(guī)定，“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”；另一方面，雖然國家現(xiàn)行政策明文禁止的是將農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給城市居民，但李青在1996年1月與徐珍珠進(jìn)行房屋買賣時仍系村民身份。

末者，房屋買賣的行為發(fā)生在近20年前，出賣人交付了房屋，李青作為買受人給付了房款，也花大力氣、高成本對房屋進(jìn)行了翻建、擴(kuò)建，并在房屋中生活了多年，已對該房屋形成了強(qiáng)烈的歸屬感，也在當(dāng)?shù)亟⒘朔浅７€(wěn)定的社會關(guān)系，涉案房屋又是李青母女的唯一居所，同時，李青之女的戶口早已遷入涉案房屋，客觀上使本案訴爭房屋買賣行為屬于同一經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的房屋轉(zhuǎn)讓，符合國家相關(guān)政策。從尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)的司法審判原則以及保障當(dāng)事人居住權(quán)和穩(wěn)定社會關(guān)系的角度，認(rèn)定定本案房屋買賣合同有效，不僅能妥善解決本案具體的利益沖突和矛盾，也更能為社會大眾從情感上所接受，而充滿人文關(guān)懷的裁判也更能體現(xiàn)司法公正、司法為民，更能為社會所認(rèn)可。反之，如果認(rèn)定爭議買賣合同無效，則會導(dǎo)致李青母女二人的生活居住狀態(tài)和社會關(guān)系狀態(tài)受到根本上的破壞，甚至?xí)仁乖撃概讼萑肓髀浣诸^的境地，給社會造成不穩(wěn)定因素；而從法律層面而言，這種否定還會引導(dǎo)已履行多年的合同仍可恢復(fù)到訂立合同之初的財(cái)產(chǎn)狀況的法律價值取向，但這顯然不利于維護(hù)民事財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系的穩(wěn)定。簡言之，認(rèn)定訴爭房屋買賣合同有效的社會效果利大于弊！

庭審過程中，李青幾度哽咽，這一場如狼似虎的強(qiáng)勢拆遷以及過往幾年維權(quán)的艱辛在她心里種下了太多的苦澀。代理律師婉婉而談的法之理性乃至社會大德，不僅令極度自信的原告埋下了頭，也讓陽光住進(jìn)了李青的心里。

2014年6月底，順義區(qū)人民法院的判決結(jié)果“千呼萬呼始出來”。李青忐忑的心終于得到安放——法院認(rèn)為，李青在簽訂房屋買賣協(xié)議時，雖然不是望泉寺村村民，但其在購買房屋后，其女兒作為其家庭成員將戶口遷至該宅院內(nèi)，加之李青在購買涉訴宅院后居住多年且已翻、擴(kuò)建大量房屋、徐珍珠及其家庭成員從未提出異議之情形來看，該協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，訴爭買賣協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為有效。原告的訴訟請求沒有事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予支持，判決駁回原告訴訟請求。

【律師說法】

依據(jù)轉(zhuǎn)讓主體身份的不同，農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓可劃分為三類：同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的轉(zhuǎn)讓、不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的轉(zhuǎn)讓、農(nóng)村村民向城鎮(zhèn)居民的轉(zhuǎn)讓。

依據(jù)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系。在房地一體格局下，農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓必然涉及農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)問題，而農(nóng)村集體土地權(quán)利具有一定的身份性，是村民的基本生產(chǎn)、生活的保障，通常限于由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員占有、使用——基于此，現(xiàn)行主流觀點(diǎn)及司法實(shí)務(wù)認(rèn)為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的轉(zhuǎn)讓是一定合法有效，而農(nóng)村村民向城鎮(zhèn)居民的轉(zhuǎn)讓因損害集體經(jīng)濟(jì)組織對土地所有權(quán)的權(quán)益應(yīng)歸于無效。而且，國家政策三令五申禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，具有極強(qiáng)的針對性，例如，2004年國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第10條中規(guī)定，“改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。

對于第二類農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓情形——不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋的行為效力，司法審判實(shí)踐業(yè)已長期、反復(fù)、深入地進(jìn)行過討論，但爭議頗多、觀點(diǎn)頗多，無法作出定論。占主流的觀點(diǎn)認(rèn)為：應(yīng)堅(jiān)持限制擅自轉(zhuǎn)讓宅基地、房地一體轉(zhuǎn)讓、保護(hù)誠實(shí)信用原則、平等保護(hù)雙方合法權(quán)益等四項(xiàng)原則；同時，在審理此類案件的過程中應(yīng)當(dāng)查明如下事實(shí)，并據(jù)以判斷房屋買賣合同的效力：①買賣雙方的主體身份情況；②有無經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織的同意；③受讓方是否符合“一戶一宅”的條件；④轉(zhuǎn)讓時間、約定形式、協(xié)議履行情況；⑤出讓方是否為宅基地和房屋的權(quán)利人，有無無權(quán)處分的情形；⑥轉(zhuǎn)讓行為有無按規(guī)定經(jīng)過審批；⑦土地所有權(quán)人對土地使用權(quán)歸屬問題的意見；⑧買受人有無再行轉(zhuǎn)讓的行為；⑨房屋有無裝修，有無翻建、擴(kuò)建等情形，有無翻擴(kuò)建的合法根據(jù)；⑩現(xiàn)房屋使用人有無其他住所，是否具備騰房條件。

隨著土地市場價格的持續(xù)升溫，和農(nóng)村征地、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)壤骝?qū)動誘發(fā)了大量宅基地房屋買賣糾紛。類似于本案的訴訟，可以說是典型的投機(jī)主義訴訟，如果支持這樣的訴求，就會造成房屋出賣方出賣房屋獲益多年后又因房屋增值、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效的局面，其直接后果是違反誠實(shí)信用賣房者獲益，而恪守誠實(shí)信用買房者卻蒙受損失，將嚴(yán)重?fù)p害社會的公序良俗和誠實(shí)信用，不利于社會的穩(wěn)定。所幸的是，法院的公正判決遏制了這種“惡”！

文/黃艷