城市拆遷律師維權(quán)案例之八十六 /?辦案律師：馬麗芬、閆會東 /?關(guān)鍵詞：東總布胡同弘通巷土地一級開發(fā)、自管公房、裁決程序終結(jié)、勝訴

一、城市拆遷律師維權(quán)案例案情介紹

1993年，家住東城區(qū)的李某與某單位簽訂了公房租賃協(xié)議，承租其一套平房，房本使用面積為64平，實際建筑總面積約為97平，一家三口長期居住于此。2007年，北京富恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行北京市東城區(qū)東總布胡同弘通巷土地一級開發(fā)項目建設(shè)，為此，北京市東城區(qū)房屋管理局為其核發(fā)了京建東拆許字（2007）第516號房屋拆遷許可證，準許其在總布胡同、前趙家樓胡同、弘通巷、先曉胡同進行拆遷，李某的房屋恰巧就在拆遷范圍內(nèi)。

拆遷開始后，評估、補償安置、搬遷等一系列活動開始進行。經(jīng)過北京天興房地產(chǎn)評估事務(wù)所評估，李某的房屋建筑面積為81平方米，評估價為72萬余元。事實上，李某的房屋地處北京市東二環(huán)內(nèi),距金寶街僅百米之遙，周邊商品房已經(jīng)近10萬元每平方米。評估確定的補償價格與之相比，竟有百倍之差！

李某無論如何也是不能接受這樣的結(jié)果的。但是，拆遷不會按照拆遷戶的意愿停滯。為了盡快完成搬遷，富恒公司多次找到李某協(xié)商，并一度將貨幣補償金額提高到了500萬，但是仍然無法與周邊房價持平。如果李某接受，也無法保證其原先的居住水平。雙方在補償上存在巨大分歧，補償協(xié)議遲遲未能達成。

時間很快就到了2012年10月份，李某家所在被拆遷區(qū)域中剩余的未搬遷戶已是寥寥無幾。遵循拆遷人實現(xiàn)盡早搬遷的一貫做法，開發(fā)商決定走裁決程序。2012年10月30日，富恒公司向北京市東城區(qū)房屋管理局提出了房屋拆遷糾紛裁決申請，隨之，東城區(qū)房屋管理局定于2012年11月3日組織雙方當事人進行談話調(diào)解。

裁決程序的啟動，意味著強拆已經(jīng)進入了倒計時，面對拆遷部門日益強橫的態(tài)度，身為當事人的李某對裁決程序的抵觸情緒愈加激烈，不過，冷靜下來，李某也清楚這裁決絕不是“鬧著玩”的，不慎重應(yīng)對的話真有可能被強拆……

拆遷人固然將補償提高到了685萬，但是隨著裁決啟動，房子一旦被拆，李某獲得的補償很難繼續(xù)增加了。懷著這樣的忐忑心緒，躊躇了數(shù)日之后，李某終于趕在裁決談話調(diào)解的前一天，抱著拆遷裁決申請書及其他不少材料，找到了北京在明律師事務(wù)所的馬麗芬與閆會東律師，全權(quán)委托二位律師代理其拆遷案件。

二、城市拆遷律師維權(quán)案例辦案方略：巧用談話調(diào)解，終止裁決程序

路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索。兩千年前的屈原憂國憂民，為理想而九死不悔。兩千年后的今天，這一慷慨陳詞恰恰印證了中國拆遷維權(quán)之路的艱辛和維權(quán)律師的執(zhí)著。深諳此道的馬麗芬律師和閆會東律師，經(jīng)過多重斟酌分析，挖掘到三個影響重大的維權(quán)支點，并采取了相應(yīng)的策略。

第一點：果斷行動，以行政復(fù)議中止裁決程序。

兩位律師接受委托后，在最短的時間內(nèi)起草了復(fù)議申請書，并果斷向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會提起對京建東拆許字（2007）第516號《房屋拆遷許可證》續(xù)證的行政復(fù)議。該案提起當日即被市建委正式受理。拆遷許可是拆遷裁決的基礎(chǔ)和前置程序，其結(jié)果直接關(guān)系到拆遷人能否作為拆遷裁決申請主體、東城區(qū)房屋管理局裁決是否具有事實依據(jù)等，在拆遷許可證及續(xù)證的合法性未被有權(quán)機關(guān)審查認定之前，依照法律規(guī)定，裁決程序依法應(yīng)予以中止。

第二點：深入調(diào)查，發(fā)現(xiàn)案情與客觀事實出入之處。

經(jīng)過調(diào)查，兩位律師發(fā)現(xiàn)，富恒公司在裁決申請書中認定的房屋建筑面積不符合事實。經(jīng)認定，李某的房屋建筑面積為80平方米，而實際上李某一家的房屋建筑面積遠遠大于該面積，約為97平方米。

第三點：細致分析，論證裁決程序違法之處。

除了事實出入之外，作為裁決主要事實依據(jù)的評估報告也存在多處違法，不應(yīng)作為裁決的依據(jù)。富恒公司提供的評估報告存在多處錯誤：1、產(chǎn)權(quán)人的姓名書寫錯誤；2、評估報告依據(jù)錯誤；3、房地產(chǎn)評估機構(gòu)的選定方式違法；4、沒有依法送達。

上述三個方面成為律師與拆遷人談判調(diào)解的主要依據(jù)，在豐富證據(jù)支持下，裁決程序進行的可謂“磕磕絆絆”，不得不放慢了進展速度，而這正是律師想要的結(jié)果。

三、城市拆遷律師維權(quán)成果：補償突破千萬

有力的事實依據(jù)，加上精準的法律運用，法律程序啟動之后，拆遷人的壓力立增，同時也為李某開創(chuàng)了有利的局面。歷經(jīng)一番法律大作戰(zhàn)以后，東城區(qū)房屋管理局認定：鑒于申請人提供的行政裁決申請前置手續(xù)，均采用《自管產(chǎn)建筑明細表》記載的房屋面積，且該面積小于《房屋租賃合同》記載的房屋面積。因本案基本事實存在重大爭議，不宜按照目前的資料繼續(xù)進行行政裁決，現(xiàn)決定終結(jié)本次裁決程序。

這一結(jié)果對李某來說無疑是天降福音，因為裁決程序一經(jīng)終結(jié)，拆遷人通過裁決確定補償，拆走李某的如意算盤瞬間落空了。之后，在律師的指導(dǎo)下，李某順利的與拆遷辦進行協(xié)商。經(jīng)過兩次談判，2013年5月底，雙方最終以1650萬的高價達成了協(xié)議。

四、城市拆遷律師維權(quán)案例律師說法

《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第十七條規(guī)定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,由市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門行政強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。這一規(guī)定意味著，如果房管部門對被拆遷人的房屋下發(fā)了裁決書，那么，該房屋的強拆也就進入倒數(shù)計時了。

在房屋拆遷實務(wù)中，拆遷部門使用“以下裁決促簽協(xié)議”的拆遷方式較為普遍?！安脹Q在前，強拆隨后”的真實例子不勝枚舉。因此，本案代理律師從一開始就認定了創(chuàng)造條件、阻止拆遷裁決書下發(fā)是本案真正的命脈所在。只有成功阻止裁決，達成理想的補償安置才成為可能。就本案來說，當事人最終獲得極為理想的補償結(jié)果，行政裁決程序的終結(jié)無疑起到了決定性的作用。