農(nóng)村拆遷律師維權(quán)案例之三十 ?/ 辦案律師：楊在明、馬麗芬律師 / 關(guān)鍵詞：農(nóng)村拆遷律師、兩居室、房屋安置、補償協(xié)議

?一、農(nóng)村拆遷律師案情介紹

? ? ? ? 2004年9月，北京市XX房地產(chǎn)有限公司取得房屋拆遷許可證，開始在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店村實施商業(yè)項目開發(fā)。同年同月，王樹德（化名）收到一紙《房屋拆遷估價結(jié)果報告》，確定其拆遷建筑面積為57平方米，補償價格總額約22.3萬元。時值2007年12月中旬，王樹德依然未與該公司達成協(xié)議——王樹德預期兩套兩居室，而拆遷人只接受提供一套約60平米的一居室；后王樹德將補償要求降至一套2居、一套1居，亦未能如愿。遂拆遷人向朝陽區(qū)房屋管理局提起了拆遷裁決申請！陷入彷徨的王樹德在朋友的引薦下，找到楊在明、馬麗芬兩位律師代理他的拆遷法律事務(wù)，以求擺脫低額補償命運，維護合法權(quán)益。

? ? ? ? 該案在2007年的冬之初走入法律之神圣殿堂，歷經(jīng)一番合法與非法的博弈之后，于2008年的春之始守得云開——拆遷人以7萬元貨幣補償、93平米兩居室房屋安置為等價與王樹德簽訂了補償協(xié)議。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??

?二、農(nóng)村拆遷律師辦案掠影

? ? ? ? 由于介入該案較早，從而時機良好，針對已掌握的案情細節(jié)，楊在明、馬麗芬二律師敲定了評估報告與拆遷許可證兩個點、行政復議與行政訴訟兩條線的“雙點線”方針：

? ? ? ?辦案第一輯：“雙點”方針！

? ? ? ?縱觀現(xiàn)階段的諸多拆遷項目，拆遷人在履行法定程序時往往存在數(shù)目不等、程度存異的違法點。本案拆遷人概莫能外，而其非法之處又尤為集中地體現(xiàn)在評估報告與拆遷許可證兩點上。

? ? ? 針鋒相對地，二代理律師一方面圍繞評估報告的生效、失效以及錯按國有土地進行評估（標的房屋為集體土地性質(zhì)）提出了相關(guān)申請，另一方面則結(jié)合行政主體核發(fā)拆遷許可證前后客觀存在的實體違法、程序違法，依法定程序提出撤銷拆遷許可證的主張。

? ? ? 在此兩點的基礎(chǔ)之上，楊在明律師與馬麗芬律師進而向朝陽區(qū)房屋管理局遞交了《中止裁決申請書》。這一申請獲與了支持，從而成功阻截了拆遷人躍躍欲試的強拆勢頭，同時也為被拆遷人悲乎哀哉之命運的改寫帶來第一線生機！

? ? ? ?辦案第二輯：“雙線”方針！

? ? ? ?第一線方針扭轉(zhuǎn)乾坤之后，緊鑼密鼓地展開第二線策略毋庸置疑，以求進一步打響這場新的拆遷維權(quán)大作戰(zhàn)！

? ? ? ?2007年底，二代理律師走出二線方針的第一步——行政復議涉案拆遷項目《房屋拆遷許可證》，認為核發(fā)該證的朝陽區(qū)房屋管理局未嚴格履行材料之實體審查義務(wù)，亦未履行張貼拆遷公告之程序告知義務(wù)，應(yīng)予撤銷。然北京市建設(shè)委員會以超過60日復議期限為由最終做出了不予受理決定書。維權(quán)步伐是否止于斯呢？

? ? ? ?2008年1月中旬，楊、馬律師以委托人名義提起撤銷不予受理決定書之訴，直接將北京市建設(shè)委員會推向行政被告席，依據(jù)“知道或應(yīng)當知道之日”這一時效起算點標準，批駁了“超出復議期限”的錯謬。與之同時，二律師還單刀直入地提起了拆遷許可證之訴，以此配合前一撤銷之訴，擴大勝利維權(quán)的底線與籌碼。

? ? ? ?經(jīng)事實的考證，這一行政復議佐以行政訴訟、訴拆遷許可輔之訴復議結(jié)果的“雙線”方針確為上策——無以應(yīng)對的拆遷人不得不低下其“高貴的頭顱”，以談判桌上的最大妥協(xié)換來了被拆遷人的撤訴申請！

?三、農(nóng)村拆遷律師律師說法

? ? ? ? 正所謂仁者見仁智者見智，拆遷維權(quán)的方法必然林林種種。但是，將權(quán)宜之計與深謀遠慮有機結(jié)合，不同階段不同情形適用不同策略堪稱經(jīng)世致用。細化到王樹德維權(quán)案之中，體現(xiàn)如下：

? ? ? ? 第一，找準首要矛盾，立定權(quán)宜之計。?作為被拆遷人，身陷拆遷“囹圄”時大多當局者迷，因此迷惘中覺得困難無處不在，維權(quán)寸步難行者大有人在。拆遷維權(quán)的難度指數(shù)固然居高不下，但這并不意味著被拆遷人宛如迷途羔羊的弱勢地位無可變更！相反，只要做到冷靜待之，理性思考，客觀分析己身需求與拆遷人利益之間的首要沖突何在，繼而量身定做解決首要矛盾的權(quán)宜之計，即可掰回局面。本案中，王樹德所要面對的首要矛盾即在于避免拆遷裁決的作出，而對應(yīng)與此的權(quán)宜之計則是以復議法律程序中止了裁決行政程序！

? ? ? ? 第二，畫地為牢，靈活把握新的訴之載體。?對于同一行政行為的非法性，根據(jù)現(xiàn)行行政訴訟法可以選擇行政復議程序或是行政訴訟程序追究，且復議程序不具有終局性。這一制度特性就為行政關(guān)系當事人提供了更為充分的保護。而能不能充分利用這一充分保護又重新成為一個見智見仁的話題了。通常來講，在條件允許的情況下不妨將復議程序前置，這樣可以起到畫地為牢之效，不但可以預期復議的佳音，而且可以預備新一輪法律救濟程序。而此過程又于無形之中增加了拆遷人的時間成本以及違法風險成本，此外更有可能出現(xiàn)新的訴之載體，從而進一步提升被拆遷人維權(quán)的平臺！本案的“雙線”方針之擬定正是出于這一考慮。

? ? ? ?不過，類似于本案的“雙點線”方針有賴于先入為主這一前提的存在。如何實現(xiàn)這一前提？答案極為簡單：切忌盲目自主維權(quán)，及時地獲取專業(yè)指導意見！

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