城市拆遷律師維權(quán)案例之五十七 /?辦案律師：馬麗芬、段?；萋蓭?/?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、北京拆遷、司法強(qiáng)拆

 

 

? ? ??一、城市拆遷律師事實(shí)概要

 

? ? ? ? ? ? ? ?——回腸九轉(zhuǎn)的委托人

 

? ? ? ? 2008年11月上旬，一名中年女子找到馬麗芬律師與段福惠律師咨詢拆遷問題。馬麗芬律師與段?；萋蓭熃哟诉@名面容略顯憔悴的當(dāng)事人，并從這名叫鄧芯茹（化名）的中年女子的描述中了解了其一家四口人時(shí)逾五年之久的艱辛拆遷維權(quán)路。在他們漫長的拆遷苦旅中，這幾名苦主并非沒有委托律師，只是隨著在維權(quán)之路上行走的時(shí)間越來越長，他們所懷抱的希望卻變得越來越渺茫，同時(shí)也認(rèn)識到專業(yè)拆遷律師的重要性。終于，在強(qiáng)拆程序兵臨城下的情勢下他們決定重新做出選擇，于是便有了這新一輪維權(quán)故事的開始。在這個(gè)新起點(diǎn)處，鄧芯茹及其家人期盼著新的局面出現(xiàn)，也期盼著延續(xù)了五年之久的夢想——300萬元拆遷補(bǔ)償能夠?qū)崿F(xiàn)。

 

? ? ? ? ?——四面楚歌的委托背景

 

? ? ? ?為了進(jìn)行中關(guān)村軟件園土地統(tǒng)一開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，海淀區(qū)國土資源和房屋管理局于2003年11月27日給北京中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責(zé)任公司頒發(fā)《房屋拆遷許可證》，準(zhǔn)許其在東北旺地區(qū)進(jìn)行拆遷，拆遷期限為2003年11月27日至2004年11月26日。因拆遷人在拆遷期限內(nèi)沒有完成搬遷工作，拆遷人多次申請延期，將有效期限延長至2008年11月25日。該拆遷項(xiàng)目涉及901戶住戶，而鄧芯茹一家也位列其中。

? ? ? ?鄧家涉遷房屋為鄧芯茹之父鄧芯文（化名）所有，性質(zhì)為宅基地上房屋，建于1992年，系二層樓房，一層建筑面積為280余平方米，二層建筑面積為140余平方米，總面積達(dá)420多平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了《村民建房用地申請審批表》中批準(zhǔn)的265平方米。2003年12月，鄧家人收到了《北京市房屋拆遷評估結(jié)果報(bào)告》，其中認(rèn)定鄧芯文為被拆遷人，房屋建筑面積為236平方米，并依據(jù)2001年該地區(qū)的土地區(qū)位價(jià)格（基準(zhǔn)地價(jià)2400元每平方米，基準(zhǔn)房價(jià)800元每平方米）計(jì)算得出鄧芯文可獲拆遷補(bǔ)償總額系118.8萬元。面對補(bǔ)償面積“大幅縮水”、補(bǔ)償數(shù)額“杯水車薪”的估價(jià)結(jié)果，鄧芯文選擇了拒絕。

? ? ? 時(shí)至2007年9月上旬，已有695戶簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，但鄧芯文一家仍然在說“不”！開始失去談判耐性的拆遷人北京中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責(zé)任公司以鄧芯文為被申請人，向海淀區(qū)建設(shè)委員會(huì)提交了《北京市房屋拆遷糾紛裁決申請書》。同月底，海淀區(qū)建設(shè)委員會(huì)作出《北京市城市房屋拆遷糾紛裁決書》，裁決北京中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責(zé)任公司對包芯文進(jìn)行補(bǔ)償，拆遷補(bǔ)償款總額為118.8萬元，鄧芯文則須在裁決書送達(dá)之日起15日內(nèi)將房屋騰空交由拆遷人拆除。裁決已出，強(qiáng)拆遠(yuǎn)乎？情急之下的鄧芯文委托了一名律師代理其拆遷法律事務(wù)。

? ? ?l??2007年11月底，鄧芯文代理律師向北京市建設(shè)委員會(huì)提起了行政復(fù)議，請求撤銷海淀區(qū)建設(shè)委員會(huì)作出的《北京市城市房屋拆遷糾紛裁決書》。

? ? ?l??2008年1月下旬，北京市建設(shè)委員會(huì)作出《行政復(fù)議決定書》，認(rèn)為被申請人作出的《北京市房屋拆遷糾紛裁決書》認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，程序合法，適用依據(jù)準(zhǔn)確，履行了法定職責(zé)，決定予以維持。

? ? ?l??2008年1月下旬，不服行政復(fù)議結(jié)果的鄧芯文一方又向海淀區(qū)人民法院打起了“民告官”官司，求撤銷被告海淀區(qū)建設(shè)委員會(huì)作出的《北京市城市房屋拆遷糾紛裁決書》。

? ? ?l??2008年4月中旬，海淀區(qū)人民法院作出《行政判決書》，認(rèn)為原告要求撤銷拆遷糾紛裁決的訴訟請求缺乏事實(shí)根據(jù)和法律根據(jù)，判決駁回。

? ? ?l??2008年4月底，鄧芯文一方向北京市第一中級人民法院提起上訴，請求撤銷一審判決，并直接改判撤銷海淀區(qū)建設(shè)委員會(huì)所作《北京市房屋拆遷糾紛裁決書》。

? ? ?l??2008年9月中旬，北京市第一中級人民法院作出終審《行政判決書》，認(rèn)為一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法，應(yīng)予維持，遂判決駁回上訴，維持一審判決。

? ? ?l??2008年10月下旬，海淀區(qū)建設(shè)委員會(huì)向海淀區(qū)人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行對鄧芯文一戶所作《北京市房屋拆遷糾紛裁決書》，隨后海淀區(qū)人民法院受理了該申請，并作出《執(zhí)行通知書》。

? ? ? 強(qiáng)拆，迫在眉睫！處于肝癌晚期的鄧芯文健康狀況也每況愈下！于是，鄧芯茹代父走向維權(quán)前臺，解除了原有律師代理協(xié)議，并重新鎖定自己的維權(quán)同盟。

 

? ? ? ? ?——否極泰來的圓滿結(jié)局

 

? ? ? ?馬麗芬律師與段福惠律師介入鄧芯茹拆遷個(gè)案后的一年多時(shí)間里，既勤也精地展開了一系列緊鑼密鼓的法律運(yùn)作。2010年3月中旬，二律師幫助委托人鄧芯茹與拆遷人北京中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責(zé)任公司達(dá)成和解，由后者對鄧芯茹一家補(bǔ)償貨幣344.5萬元，并結(jié)合安置五套回遷房（總建筑面積合約362平方米）。在帶給鄧芯茹一家人一個(gè)春光無限好的嶄新開始之后，馬麗芬律師與段福惠律師功成身退。

 

? ? ??二、城市拆遷律師辦案掠影

 

 

? ? ? ?成為鄧芯茹代理律師伊始，馬麗芬律師與段福惠律師即擬定維權(quán)大綱——阻卻強(qiáng)拆執(zhí)行。因?yàn)橐坏┓课荼粡?qiáng)拆，拆遷戶往往難以逃脫“人為刀俎我為魚肉”的被動(dòng)境地，高額補(bǔ)償難乎其難！

 

? ? ??辦案第一輯： 顯山露水的法·律對話

 

? ? ? 2008年12月初，海淀區(qū)人民法院受理海淀區(qū)建設(shè)委員會(huì)申請強(qiáng)制執(zhí)行鄧芯文拆遷裁決案的執(zhí)行庭法官通知鄧芯文進(jìn)行一次執(zhí)行前談話。馬麗芬律師與段?；萋蓭熍阃囆疚膮⒓恿诉@次談話并提交了書面《執(zhí)行異議申請書》。二位律師在談話中指出：①據(jù)以執(zhí)行的裁決書存在著明顯違反法律的情況，如超過批準(zhǔn)范圍外的房屋不給予任何補(bǔ)償明顯違反《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》、拆遷補(bǔ)償金額計(jì)算完全依據(jù)國有土地上的拆遷補(bǔ)償計(jì)算方式明顯違反《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》；②裁決書的補(bǔ)償金額系采用2001年的基準(zhǔn)房價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)，違背了市場價(jià)格；③涉案房屋共有權(quán)人鄧芯茹已向海淀區(qū)人民法院提交了《執(zhí)行異議申請書》，法院應(yīng)當(dāng)中止執(zhí)行程序，先行審查執(zhí)行異議并出具裁定。

? ? ? ?法官與律師的對話，法律與法律的對話，鞭辟入里，于無形中鏤刻了維權(quán)第一方略的堅(jiān)實(shí)，也鋪墊了通往理想之門的穩(wěn)妥格調(diào)。

 

? ? ? ?辦案第二輯：枯木逢春的執(zhí)行異議

 

? ? ? ?在第一次談話中，馬麗芬律師與段?；萋蓭熞脏囆救銥樯暾埲?，向海淀區(qū)人民法院提交了一份《執(zhí)行異議申請書》。二律師在申請書中指出，鄧芯茹是涉案房屋和宅基地的共同所有人，但海淀區(qū)建設(shè)委員會(huì)并未通知其裁決事項(xiàng)，也未考慮其意見而直接對鄧芯文作出裁決并裁決拆遷補(bǔ)償款全部歸鄧芯文所有，顯然侵害了鄧芯茹作為共有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，遂請求法院中止執(zhí)行海淀區(qū)建設(shè)委員會(huì)作出的《北京市房屋拆遷糾紛裁決書》。

? ? ? 這一執(zhí)行異議提起之后，鄧芯茹一家人仍然被靜謐的氛圍籠罩著。強(qiáng)拆，依然是個(gè)懸而不決的問題……為破解懸念，馬麗芬律師與段?；萋蓭熇^續(xù)挖掘新的籌碼。而新的籌碼也很快從天而降——馬、段二律師發(fā)現(xiàn)，早在2003年8月中旬，鄧芯文在海淀區(qū)公證處人員的公證下將涉案房屋中的一間贈(zèng)與給鄧芯茹。

? ? ? ?2009年2月上旬，馬麗芬律師、段福惠律師代理鄧芯茹向海淀區(qū)人民法院提起民事訴訟，請求確認(rèn)該贈(zèng)與合同的法律效力。同月下旬，海淀區(qū)人民法院作出《民事調(diào)解書》，確認(rèn)了涉案房屋中的一間歸鄧芯茹所有。手持《民事調(diào)解書》，馬律師與段律師再次向海淀區(qū)法院提交了《執(zhí)行異議申請書》，主張海淀區(qū)建設(shè)委員會(huì)對鄧芯文所作《北京市房屋拆遷糾紛裁決書》的內(nèi)容明顯包含執(zhí)行案外人鄧芯茹的財(cái)產(chǎn)，依法應(yīng)當(dāng)不予執(zhí)行。

? ? ? 《民事調(diào)解書》無疑是一道橫亙在鄧家房屋強(qiáng)制拆除程序面前的晴天霹靂。2009年8月，抱恙已久的鄧芯文去世，海淀區(qū)建設(shè)委員會(huì)對鄧芯文所作《北京市房屋拆遷糾紛裁決書》的強(qiáng)制執(zhí)行更是如履深淵——被執(zhí)行人的死亡勢必要求被執(zhí)行主體的變更。面對兩道固若金湯的法律屏障，命運(yùn)一直糾結(jié)著的《北京市房屋拆遷糾紛裁決書》走向了強(qiáng)制執(zhí)行的“破產(chǎn)程序”——在海淀區(qū)人民法院執(zhí)行庭法官的主持下，拆遷人北京中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責(zé)任公司與鄧芯茹兩次協(xié)商后達(dá)成書面協(xié)議：前者對后者補(bǔ)償貨幣344.5萬元，并提供五套回遷房，如果協(xié)議簽訂后前者未提供回遷房，那么就按照未安置房屋總建筑面積乘以當(dāng)?shù)胤课菔袌鰞r(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約責(zé)任，后者則定期騰空房屋交由前者拆除。

 

? ? ???三、城市拆遷律師說法

 

? ? ? 《易·否》云：“否之匪人，不利君子貞，大往小來。”《易·泰》云：“泰，小往大來，吉亨。”這一辯證哲學(xué)在本案中概括了鄧芯文、鄧芯茹等一家人在拆遷大潮中顛沛流離的幸與不幸。抽離這段漫長的情節(jié)，并放諸于法律的視角，主要有以下四個(gè)問題為核心。

? ? ? ?其一，超出批準(zhǔn)范圍外的房屋是否給予補(bǔ)償。在集體土地上，村民超出批準(zhǔn)房屋建房的情況很是普遍。在這種情況下，拆遷人一方是否一刀切，對凡是超出批準(zhǔn)范圍外的房屋均不予補(bǔ)償？根據(jù)2003年8月1日起實(shí)施的《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》中的規(guī)定，答案是否定的，而正確的操作方式是：拆遷補(bǔ)償中認(rèn)定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權(quán)證標(biāo)明的面積為準(zhǔn)；未取得房屋所有權(quán)證但具有規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)建房文件的，按照批準(zhǔn)的建筑面積認(rèn)定。本辦法施行前宅基地上已經(jīng)建成的房屋，未取得房屋所有權(quán)證和規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)建房文件，但確由被拆遷人長期自住的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

? ? ? ?其二，宅基地上房屋的補(bǔ)償額應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算。北京市針對集體土地房屋拆遷于2003年制定和頒布了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》及《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》，這兩部地方性政府規(guī)章明確規(guī)定了宅基地房屋拆遷不屬于城市房屋拆遷，并對拆遷補(bǔ)償規(guī)則作出了不同于城市房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則的計(jì)算方法。具體而言，宅基地上的房屋補(bǔ)償價(jià)等于宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)乘以宅基地面積再加上被拆遷房屋重置成新價(jià)。而與國有土地相鄰的集體土地，其宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，可以參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》確定。其中，“可以參照”的含義有兩重：一方面，不等于完全依照；另一方面，區(qū)位地價(jià)的確定應(yīng)尊重市場化評估的原則標(biāo)準(zhǔn)。

? ? ? ?其三，關(guān)于執(zhí)行異議。《民事訴訟法》第204條規(guī)定：“執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟?！苯Y(jié)合強(qiáng)制拆遷程序來說，只要強(qiáng)制執(zhí)行的拆遷裁決書存在著執(zhí)行標(biāo)的的法律錯(cuò)誤，即涉及到案外人的財(cái)產(chǎn)處理，案外人就可以向?qū)?yīng)法院提起執(zhí)行異議申請。

? ? ? ?其四，關(guān)于協(xié)議方式。在拆遷維權(quán)實(shí)踐中存在著一種值得拆遷戶警惕的情形，即與拆遷人一方達(dá)成調(diào)解或者和解之后，拆遷人一方表示愿意提供其認(rèn)為合理的貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但由于協(xié)議方式的不當(dāng)，事后拆遷人一方毀約時(shí)拆遷戶卻空口無憑。舉最為常見的例子，拆遷人一方向拆遷戶提供了選房通知單而沒有簽訂正式協(xié)議，時(shí)間久了，拆遷戶要么拿不到房子，要么被告知“一房二嫁”。一般來說，協(xié)議方式應(yīng)當(dāng)是白字黑字的書面協(xié)議，且應(yīng)當(dāng)約定不履行約定事項(xiàng)時(shí)的違約責(zé)任，這樣可以避免“煮熟的鴨子也會(huì)飛”的尷尬！

? ? ? ?在通往勝利之門的路上，人們會(huì)撿到很多鑰匙，這些鑰匙有的古色古香，有的金光閃閃，但是，卻只有一把能將那扇門打開。對于尋求拆遷維權(quán)的拆遷戶們來說，亦是如此。面對“為官一任，以大拆大建造福一方”的急急如律令，他們所能夠用到的通往勝利之門的“鑰匙”很多，有的尖銳，有的決絕，但是，卻只有那把由法律鑄造的鑰匙才是能將幸福之門打開的選擇。

 

 

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