城市拆遷律師維權(quán)案例之五十六 /?辦案律師：馬麗芬律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、北京拆遷、宅基地

? ? ? 一、城市拆遷律師事實(shí)概要

? ? ? “溪云初起日沉閣，山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓”。但凡一個(gè)地方“拆遷”欲來(lái)，總免不了幾家歡喜幾家愁的故事。2009年8月下旬，家住北京市海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)的高捷（化名）聽(tīng)說(shuō)自家附近地帶又將拉開(kāi)新一輪拆遷的序幕，不禁心下一動(dòng)：自己早先還有一處宅基地，內(nèi)有北房五間，西配房?jī)砷g，門樓一座。如果按拆遷補(bǔ)償來(lái)計(jì)算數(shù)額自然不菲。不過(guò)，這處宅基地和房屋已經(jīng)于1999年以4.6萬(wàn)元價(jià)格賣與城市居民身份的楊辰（化名），并有自己與楊辰之弟楊單（化名）所簽買賣字據(jù)為證。這棟易主十年的房子還能為自己在這場(chǎng)拆遷里面爭(zhēng)取更多的補(bǔ)償么？疑問(wèn)，無(wú)數(shù)次輕叩高捷的心門。同年9月中旬，高捷找到馬麗芬律師答疑解惑。馬麗芬律師肯定地告訴高捷，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，非集體組織成員購(gòu)買宅基地上房屋的屬于無(wú)效行為。吃了這顆“定心丸”，高捷隨即委托馬麗芬律師代理確認(rèn)其與楊辰之間的房屋買賣字據(jù)無(wú)效一案的法律事項(xiàng)。

? ? ? ?二、城市拆遷律師辦案掠影

? ? ? ??辦案唯一計(jì)：跌宕有致的先訴后調(diào)

? ? ? ? ? ? ——奔逸絕塵的起訴

? ? ? ?成為代理人伊始，馬麗芬律師迅即向海淀區(qū)人民法院提交了一份《民事起訴狀》，請(qǐng)求法院將原告高捷在對(duì)《土地管理法》相關(guān)規(guī)定缺乏認(rèn)知的情況下將宅基地及房屋賣給被告楊辰的行為依法確認(rèn)為無(wú)效。該起訴成功被海淀區(qū)人民法院受理。

? ? ? ? ? ??——蹤跡邈邈的被告

? ? ? ?一首詞曰：“驚鴻去后，輕拋素襪，杳無(wú)音信”。海淀區(qū)人民法院受理案件后隨即通知被告應(yīng)訴，孰知，一直出現(xiàn)在這樁買賣臺(tái)前的楊單聲稱，此時(shí)他也不知道楊辰身在何處。這至關(guān)重要的一訴，是否會(huì)因“找不到”被告而擱淺？2009年11月中旬，海淀區(qū)人民法院在征詢馬麗芬律師意見(jiàn)后作出智慧一舉——對(duì)楊辰采取了公告送達(dá)的方式，公告要求被告定期答辯并提交證據(jù)，逾期視為放棄舉證權(quán)利。另，法院將于舉證期滿后第四日公開(kāi)開(kāi)庭審理此案，逾期將依法缺席判決。

? ? ? ?公告送達(dá)后，楊單找到法官，表示將盡快找到楊辰應(yīng)訴舉證。時(shí)隔不久，楊單再傳“佳音”，稱獲得了楊辰的授權(quán)，代理其參與訴訟。

? ? ? ? ? ??——皆大歡喜的調(diào)解

? ? ? ?2010年2月下旬，海淀區(qū)人民法院開(kāi)庭審理了高捷訴楊辰房屋買賣合同糾紛。高捷及其代理人馬麗芬律師、楊辰的代理人楊單均參與了庭審活動(dòng)。法庭調(diào)查中，原、被告雙方對(duì)房屋買賣事實(shí)均認(rèn)可。不過(guò)被告方提出反訴，主張其購(gòu)房后進(jìn)行了大規(guī)模的整理、裝修與改建，要求本訴原告（反訴被告）高捷返還購(gòu)房款4.6萬(wàn)元，并賠償因房屋買賣行為無(wú)效而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失32.6萬(wàn)元。此外，被告方還向法庭申請(qǐng)了房屋價(jià)值鑒定，以確定房屋和土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

? ? ? ?在雙方的劍拔弩張勢(shì)頭中，庭審進(jìn)入休庭階段。后，馬麗芬律師在征得委托人的同意后，找到庭審法官表示愿意調(diào)解。在法官的斡旋下，被告方接受了調(diào)解提議。幾次協(xié)商過(guò)后，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)：認(rèn)可1999年3月簽訂的字據(jù)無(wú)效，高捷向楊辰退還購(gòu)房款4.6萬(wàn)元，支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償款23.6萬(wàn)元，楊辰則及時(shí)騰退房屋予以交還。2010年3月初，海淀區(qū)人民法院依據(jù)雙方當(dāng)事人的請(qǐng)求，制作了《民事調(diào)解書(shū)》，對(duì)前述“君子協(xié)議”予以法律定式，又一項(xiàng)紛爭(zhēng)在皆大歡喜的格調(diào)中消融。

? ? ? ?三、城市拆遷律師說(shuō)法

? ? ? ?感懷這一場(chǎng)受拆遷利益驅(qū)使產(chǎn)生的房屋買賣糾紛的始末，其價(jià)值揭示涵蓋了兩個(gè)方面：法律的實(shí)體價(jià)值與程序價(jià)值。

? ? ? ?一方面，根據(jù)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)民擁有的宅基地屬于集體土地，農(nóng)民之間的宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)限定在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，即使本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間的轉(zhuǎn)讓亦應(yīng)經(jīng)法定機(jī)關(guān)審批方為有效。根據(jù)這一實(shí)體性規(guī)定，人們可以判斷自身享有的權(quán)利以及須承擔(dān)的義務(wù)。具體說(shuō)來(lái)，通過(guò)這一法律規(guī)范，人們可以事先預(yù)測(cè)宅基地是不可以進(jìn)入市場(chǎng)流通的；而如果發(fā)生這樣的買賣行為，可以據(jù)以判斷行為的無(wú)效性。本案辦案說(shuō)法極為簡(jiǎn)單，三下五除二一般提起了買賣合同無(wú)效之訴的內(nèi)在機(jī)理正在如此。

? ? ? ?另一方面，“能調(diào)則調(diào)、當(dāng)判則判、判調(diào)結(jié)合”，是我國(guó)最高人民法院為基層各級(jí)人民法院確定的基本原則。民事調(diào)解作為一項(xiàng)由來(lái)已久的司法傳統(tǒng)，其程序價(jià)值較之簡(jiǎn)單的司法判決，可在以下四個(gè)方面媲美：首先，調(diào)解通過(guò)當(dāng)事人自愿協(xié)商而不是法官依法裁判來(lái)解決糾紛，整個(gè)訴訟過(guò)程當(dāng)事人都非常清楚，容易理解和接受，如此的訴訟極具人文關(guān)懷；其次，調(diào)解強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人之間的平等協(xié)商和自愿妥協(xié)，降低和弱化了當(dāng)事人之間的對(duì)抗性，有利于社會(huì)的和諧與穩(wěn)定；再者，調(diào)解具有簡(jiǎn)便、高效、經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，方式靈活，能減輕當(dāng)事人的訴訟負(fù)擔(dān)，也能節(jié)約司法資源。舉之如本案中，代理律師為委托人節(jié)省了一半訴訟費(fèi)用、近2萬(wàn)元的土地與房屋價(jià)值評(píng)估費(fèi)用，也大大節(jié)約了纏訴的時(shí)間，減輕了委托人的訴累；末者，通過(guò)調(diào)解，雙方當(dāng)事人所自愿選擇的處理結(jié)果最符合他們的利益需求，因此也有利于當(dāng)事人自覺(jué)履行，更符合“司法公正”的實(shí)質(zhì)要求。在本案中，訴爭(zhēng)雙方在調(diào)解后，一方得到了合理賠償，一方則實(shí)現(xiàn)了迅速騰房的訴求，這一圓滿性是強(qiáng)制執(zhí)行等程序要望其項(xiàng)背的。

? ? ? ?我們的世界無(wú)處不充滿著矛盾，不過(guò)也正是由于這些矛盾的存在，這個(gè)世界才在史話更迭中生機(jī)不斷。這似乎是一種能夠自圓其說(shuō)的宿命。法律的存在與發(fā)展，正是仰賴于這種宿命的周而復(fù)始——法律的存在之旨乃是苦心積慮地通過(guò)實(shí)體法律體系建構(gòu)與程序技術(shù)構(gòu)成緩解、消除人世間的是非曲直，而這個(gè)摸索之道的曲徑通幽又反哺了其自身難以克服的種種劣勢(shì)。站在這個(gè)起點(diǎn)與終點(diǎn)契合的圓周里，法律儼然已是居于其中的人們免除矛盾、克服矛盾的核心點(diǎn)。

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