城市拆遷律師維權(quán)案例之五十五 /?辦案律師：段福惠、楊念平律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、北京拆遷、拆遷范圍、公房拆遷

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? ? ? 一、城市拆遷律師事實(shí)概要

? ? ? 2009年9月中旬，一名叫蔡亨淳（化名）的中年男子帶著一疊照片以及剪不斷的拆遷煩惱來到了盛廷律師事務(wù)所的當(dāng)事人接待室。段福惠律師與楊念平律師接待了這位神態(tài)有些黯然的當(dāng)事人，翻開那疊照片：房屋墻壁上醒目而無情的“拆”字、被砸壞的門窗與被堵死的煙囪、被挖斷的通水、通電設(shè)備、男子泛著殷紅血色的頭部重創(chuàng)……

? ? ? ?蔡亨淳介紹說：2007年8月，北京市政路橋建設(shè)控股（集團(tuán)）有限公司取得海淀區(qū)田村山住宅小區(qū)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的《房屋拆遷許可證》，拆遷范圍東至田村山水廠東路、西至金隅砂石廠用地、南至田村山南路、北至柳萌家園小區(qū)。該項(xiàng)目動(dòng)遷伊始，拆遷人便趾高氣昂地要求居住在海淀區(qū)田村山南X號(hào)院的蔡亨淳與該院其他住戶領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款（按基準(zhǔn)地價(jià)2500元/平方米、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)800元/平方米計(jì)算）并騰房搬遷。由于補(bǔ)償額太低，蔡亨淳拒絕簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

? ? ? ?2008年1月中旬，拆遷人北京市政路橋建設(shè)控股（集團(tuán)）有限公司以蔡亨淳為被申請(qǐng)人，向海淀區(qū)建設(shè)委員會(huì)遞交了《北京市城市房屋拆遷糾紛裁決申請(qǐng)書》。海淀區(qū)建設(shè)委員會(huì)經(jīng)過審查，發(fā)現(xiàn)性質(zhì)為北京市XX有限責(zé)任公司（蔡亨淳所屬單位，與拆遷人系上下級(jí)關(guān)系）自管公房的海淀區(qū)田村山南X號(hào)院并不在涉案《房屋拆遷許可證》載明的拆遷范圍之內(nèi)，于是沒有進(jìn)行裁決。

? ? ? ?通往正統(tǒng)強(qiáng)制拆遷的裁決之路被隔斷之后，蔡亨淳一家的生活便陷入了“黑色”恐怖之中：周邊住戶陸續(xù)被斷電、砸門砸窗、潑糞、潑漆、堵煙筒、扎汽車胎；拆遷人一方工作人員連日到蔡家登門做思想工作；蔡家人出門被跟蹤盯梢。時(shí)間的演進(jìn)推動(dòng)著“黑色”恐怖步步緊逼蔡家，于是就有了開頭部分所提交照片所記載的悲憤故事…… ??

? ? ? ?這場(chǎng)沒有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)而高亢、時(shí)而低緩，一直持續(xù)到2009年夏。不過，它并未中止，只是找到了新的替代方式：2009年7月中旬，蔡亨淳被北京市XX有限責(zé)任公司推上了海淀區(qū)人民法院的民事被告席，要求解除雙方所簽公房承租合同。

? ? ? ?這是不是一場(chǎng)惡意的訴訟？這是不是一場(chǎng)通往正義的訴訟？帶著憤懣與希望，蔡亨淳自行參與了第一次法庭審理，不過，這讓他的命運(yùn)更為糾結(jié)——原告稱涉案房屋是其于1976年由原工棚遺留改建，沒有合法建房手續(xù)，屬于違章建筑，遂變更訴訟請(qǐng)求為確認(rèn)原被告雙方所簽公房承租合同無效。于是，這名陷入無助的漢子委托了以拆遷業(yè)務(wù)為術(shù)業(yè)專攻的段?；萋蓭熍c楊念平律師，以求扭轉(zhuǎn)命運(yùn)的現(xiàn)行軌道。

? ? ? 二、城市拆遷律師辦案掠影

 

? ? ? ?對(duì)委托人的個(gè)案詳情予以梳理之后，段?；萋蓭熍c楊念平律師得出初步判斷：被告蔡亨淳作為原告的職工，承租原告自管公房長(zhǎng)達(dá)三十余年相安無事，然被告于其上級(jí)單位用地拆遷之際以涉案房屋沒有合法建房手續(xù)屬違章建筑為名，請(qǐng)求法院確認(rèn)承租合同無效，拆遷之利怕是整個(gè)訴訟的“始作俑者”。這個(gè)訴訟來得并不那么純粹，故而段、楊二律師決意讓它在“火樹銀花不夜天”的輝煌中落幕！

? ? ? ? 辦案唯一計(jì)：做有準(zhǔn)備的“律政先鋒”

? ? ? 《禮記·中庸》中記載：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢?！倍睹珴蓶|選集·論持久戰(zhàn)》中也有類似的一語成讖：“沒有事先的計(jì)劃和準(zhǔn)備，就不能獲得戰(zhàn)爭(zhēng)的勝利?！痹诒本┦蠿X有限責(zé)任公司訴蔡亨淳確認(rèn)公房承租合同無效案第二次開庭審理之前，段福惠律師與楊念平律師為法庭上的“一矢中的”做足了功夫。

? ? ? ? 2009年11月上旬，海淀區(qū)人民法院進(jìn)行第二次開庭審理。庭上，段律師與楊律師發(fā)表了釜底抽薪式的代理意見：根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院、北京市房地產(chǎn)管理局關(guān)于房屋糾紛先由房管部門處理的聯(lián)合通知的說明》第一條第五項(xiàng)中的規(guī)定：“自管公房單位與本單位職工發(fā)生糾紛一般的由本單位行政解決”，訴爭(zhēng)案件應(yīng)當(dāng)由原告北京市XX有限責(zé)任公司以行政方式加以解決，而不能被法院“長(zhǎng)臂管轄”，此為其一；其二，原告主張公房承租合同無效的理由是房屋建設(shè)沒有合法手續(xù)，因此屬于違章建筑，雙方所簽合同沒有依據(jù)。這一主張委實(shí)值得“炮轟”——《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》明確規(guī)定違章建筑的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門進(jìn)行，未經(jīng)此認(rèn)定，原告的違章建筑之說純屬“水中月”，合同無效更是無稽。

? ? ? ?2001年2月，海淀人民法院作出《民事判決書》，認(rèn)為原告北京市XX有限責(zé)任公司就其出租房屋系違章建筑為由要求確認(rèn)公房承租合同無效，但并未提供有關(guān)市政規(guī)劃管理部門確認(rèn)上述房屋系違章建筑的證明，故其訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持，故判決駁回原告訴訟請(qǐng)求。

? ? ? ?三、城市拆遷律師說法

? ? ? 《圣經(jīng)?新約》“馬太福音”第二十五章中如是說：“凡有的，還要加給他叫他多余；沒有的，連他所有的也要奪過來?！?它表達(dá)的是這么一個(gè)故事：一個(gè)國(guó)王遠(yuǎn)行前，交給三個(gè)仆人每人一錠銀子，吩咐道：“你們?nèi)プ錾猓任一貋頃r(shí)，再來見我?！眹?guó)王回來時(shí)，第一個(gè)仆人說：“主人，你交給我的一錠銀子，我已賺了十錠?！庇谑?，國(guó)王獎(jiǎng)勵(lì)他十座城邑。第二個(gè)仆人報(bào)告：“主人，你給我的一錠銀子，我已賺了五錠。”于是，國(guó)王獎(jiǎng)勵(lì)他五座城邑。第三仆人報(bào)告說：“主人，你給我的一錠銀子，我一直包在手帕里，怕丟失，一直沒有拿出來?！庇谑牵瑖?guó)王命令將第三個(gè)仆人的一錠銀子賞給第一個(gè)仆人，說：“凡是少的，就連他所有的，也要奪過來。凡是多的，還要給他，叫他多多益善?！?/span>

? ? ? ?站在拆遷維權(quán)的角度，這個(gè)被稱謂為馬太效應(yīng)也是成立的：拆遷維權(quán)者付出的心血越多，所獲得的回報(bào)往往也越多。當(dāng)然，作為拆遷戶而言，恐怕絕大多數(shù)人都是愿意為了獲得理想拆遷補(bǔ)償安置而付出自身心血的。只不過，由于方法論的差別，其實(shí)際獲得的回報(bào)率也是各有千秋的。

? ? ? ?縱觀這幾年以異軍突起之勢(shì)發(fā)展起來的房屋拆遷，可以細(xì)化為四種類型：其一，按照現(xiàn)行拆遷條例的要求實(shí)施的形式合法的拆遷（當(dāng)然，這類拆遷的實(shí)質(zhì)違法性并不難以挖掘）；其二，以拆遷條例以外的其他法律規(guī)范為盾，達(dá)到拆遷目的之實(shí)的披著合法外衣的拆遷；其三，無手續(xù)拆遷，這類拆遷往往無法脫離暴力色彩；其四，具備前述三種類型特征之兩種以上的混合型拆遷。無論是哪一種拆遷擺在拆遷戶的面前，都不是一件能輕易拿捏得當(dāng)?shù)氖?。在這樣的背景條件之下，順應(yīng)馬太效應(yīng)的規(guī)律，對(duì)形式合法的拆遷、披著合法外衣的拆遷、無手續(xù)拆遷、混合型拆遷中或多或少、或明顯或隱藏的違法點(diǎn)，或是正面回應(yīng)，或是旁敲側(cè)擊，或是直截了當(dāng)，或是曲線救國(guó)，方能成為拆遷博弈中的勝出者。

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