城市拆遷律師維權(quán)案例之五十/?辦案律師：馬麗芬律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、北京拆遷、公房拆遷、拆遷安置、拆遷糾紛

? ? ? ? 一、城市拆遷律師事實(shí)概要

? ? ? ?1991年，北京市宣武區(qū)白菜灣危房改建方案實(shí)施，程曄（化名）與隨其居住的兒子宋揚(yáng)（化名）由被拆遷人——程曄所在單位北京市宣武區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)公司進(jìn)行了拆遷安置，繼續(xù)承租位于宣武區(qū)廣外南街的單位自管公房一套。其后，宋揚(yáng)娶妻生子，其妻陳淑嫻（化名）戶口不在北京，其子宋柯文（化名）生于1998年，戶口落在程曄承租的公房之內(nèi)，三人繼續(xù)與程曄一同居住。

? ? ? ?2004年2月，程曄去世。2007年6月，宋揚(yáng)病逝。同年8月，宋揚(yáng)的四個兄弟姐妹向陳淑嫻提出分家析產(chǎn)的要求。遭到拒絕之后，該四兄妹于2007年8月至2008年5月期間先后十四次趁陳淑嫻母子不在家中時撬門進(jìn)屋，將屋內(nèi)的電視機(jī)、飲水機(jī)、微波爐、洗衣機(jī)、VCD影碟機(jī)、床墊等居家器具（這些居家器具經(jīng)交易發(fā)票證實(shí)為陳淑嫻一家自由自用之物）盜走并予以變賣，此外還進(jìn)行其他破壞活動，或威逼、或騷擾，以逼迫陳淑嫻與宋柯文搬家賣房。

? ? ? ?2008年4月下旬，陳淑嫻委托馬麗芬律師進(jìn)行全權(quán)代理，期望通過法律維權(quán)阻卻宋家四兄妹要求分房的無理行為，消除其行為對宋柯文健康成長造成的嚴(yán)重不良影響，恢復(fù)生活的寧靜。

? ? ? ?二、城市拆遷律師辦案掠影

? ? ? ?辦案第一計(jì)：以宋家兄妹為對象，從刑事立案到刑事自訴！

? ? ? ?2008年5月初，陳淑嫻在律師的指引之下，到宣武區(qū)公安局申請刑事立案，要求依法追究宋家四兄妹持續(xù)時間長、情節(jié)惡劣的違法行為。然而，公安局以家庭內(nèi)部矛盾為由拒絕立案，要求陳淑嫻先取得法院方面的確權(quán)法律文書再行決定立案問題。

? ? ? ?立案不成以后，陳淑嫻的代理律師擬定了《刑事自訴狀》，并提交至宣武區(qū)人民法院，請求法院依法追究被告人宋家四兄妹非法侵入住宅罪、盜竊罪的刑事責(zé)任。這一刑事自訴途徑也遭遇了一波三折，但最終經(jīng)過辦案律師與法官的交涉，法官表示刑事自訴的立案須等到公安局出具不予立案決定書之后再考慮，并建議改刑事救濟(jì)為民事救濟(jì)。

? ? ? ?辦案第二計(jì)：以公房自管人為被告，房屋居住使用權(quán)確認(rèn)之訴！

? ? ? ?面臨刑事救濟(jì)途徑的兩次失利，馬麗芬律師不禁開始尋思新的維權(quán)之法，是否遵循法院的建議通過民事途徑解決陳淑嫻母子與宋家四兄妹的權(quán)屬糾紛呢？思量過后，律師找到了一條新銳的救濟(jì)途徑……

? ? ? ?2008年10月，馬麗芬律師擬定了《民事起訴狀》，以陳淑嫻、宋柯文為原告，以公房直管人北京市宣武區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)公司為被告，請求法院確認(rèn)二原告對前述涉案公房的合法居住使用權(quán)，判令被告繼續(xù)履行公房租賃契約，辦理承租人更名手續(xù)，從而使得二原告的權(quán)利依登記公示而具有對抗第三人的法律效力。宣武區(qū)法院受理了這一確權(quán)之訴，陳淑嫻的維權(quán)也終于首次除卻陰霾！

? ? ? ?然而，維權(quán)步履維艱的演繹并沒有因確權(quán)之訴立案成功而停止，被告一方提出了原告資格的質(zhì)疑。原來，根據(jù)現(xiàn)行有效的北京市公房管理有關(guān)規(guī)定，個人承租公房房須有本市正式戶口。于是，陳淑嫻的戶口成為新的“難關(guān)”！

? ? ??辦案第三計(jì)：二原告到一原告的轉(zhuǎn)折！

? ? ? 在新的維權(quán)“隘口”處，馬麗芬律師再次找到脫困“法門”，即向法院提交申請，請求變更原告為宋柯文一人。如此一來，既能擺脫訴訟主體不適格的訴訟風(fēng)險，又能保證二委托人的實(shí)際權(quán)益——一旦依法確認(rèn)宋柯文的承租權(quán)，陳淑嫻作為宋柯文的法定監(jiān)護(hù)人也當(dāng)然獲得房屋的居住使用權(quán)。

? ? ? ?或許，桎梏與困窘有著一種前赴后繼的默契。代理律師雖一路過關(guān)斬將，卻也頻頻遭遇新的挑戰(zhàn)。原告不適格難題被撫平之后，法官向陳淑嫻及律師傳達(dá)了一個新的“晴天霹靂”：最終的判決結(jié)果將是駁回訴訟請求，原因是根據(jù)北京市高級人民法院就房地產(chǎn)案件受理問題而作出的一項(xiàng)文件，自管公房糾紛不屬于法院管轄范圍。

? ? ? ?辦案第四計(jì)：與公房自管人的和談！

? ? ? ?司法系統(tǒng)內(nèi)規(guī)定是否將使張淑嫻母子的維權(quán)墜入法律的盲點(diǎn)區(qū)域？為否定這一疑問，馬麗芬律師建議委托人就起訴的原委和其艱難處境為核心內(nèi)容與北京市宣武區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)公司進(jìn)行和談，以求取得公房自管人的體恤。

? ? ? ?這一“動之以情”的方略塑造了陳淑嫻母子法律維權(quán)的終極格調(diào)——宣武區(qū)人民法院根據(jù)原被告雙方自行達(dá)成的調(diào)節(jié)意見，于2009年3月中旬制作了《民事調(diào)解書》，決定：北京市宣武區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)公司同意宋柯文使用涉案房屋直至獨(dú)立生活為止；待宋柯文成年后再根據(jù)有關(guān)規(guī)定辦理更名相關(guān)手續(xù)；在宋柯文居住使用期間，由陳淑嫻承擔(dān)相關(guān)房屋使用費(fèi)用。

? ? ? ?三、城市拆遷律師說法

? ? ? ?公房拆遷具有較濃烈的歷史色彩，其典型的表現(xiàn)形式之一就是危舊房改造。對于這類拆遷的補(bǔ)償安置，地方性立法中往往會作出專項(xiàng)規(guī)定。依據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，拆遷自管公有住房的，拆遷人可以對被拆遷人按照原有建筑面積就地實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且按照被拆遷房屋的重置成新價與所調(diào)換房屋的建設(shè)綜合成本價結(jié)算差價，所調(diào)換房屋由原房屋承租人繼續(xù)承租，被拆遷人與承租人重新訂立租賃合同。

? ? ? ?本案之中，危改拆遷發(fā)生在上個世紀(jì)的90年代之處，關(guān)于承租人拆遷安置本身并未不妥。時隔16年之后，糾紛之所以產(chǎn)生，是因?yàn)樽畛醯暮戏ǔ凶馊怂劳龊笃淅^承人之間的繼承風(fēng)波使然。

? ? ? ?可以明確的是，公房的所有權(quán)不歸屬于承租人，因此初始承租人去世以后，該房屋是不得作為遺產(chǎn)進(jìn)行繼承分割的。根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定，承租住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住達(dá)兩年以上的家庭成員愿意繼續(xù)履行租賃契約的，可以辦理更名手續(xù)。就此而言，宋家四兄妹因享有房屋的繼承權(quán)，也因不存在共同居住事實(shí)而不得主張房屋的承租權(quán)。

? ? ? ?古人皋魚曰：“樹欲靜而風(fēng)不止”。今時今日，人們往往在期待無訟無爭的諧和意念下邂逅不可預(yù)知的紛爭。如何定紛止?fàn)?？林則徐曾自勉“海納百川，有容乃大”。寬容，是從根源上融化糾紛的方式。但是，寬容的盡頭，則可能是無以復(fù)加的強(qiáng)力解決之道。

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