城市拆遷律師維權(quán)案例之四十九?辦案律師：馬麗芬律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、北京拆遷、拆遷維權(quán)、公房、承租人、危改

? ? ?? 一、城市拆遷律師事實概要

? ? ? ?2005年7月中旬，北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“拆遷人”）或宣武區(qū)陶然亭地區(qū)大吉危改小區(qū)一期項目工程的《拆遷許可證》并實施動遷?；谠摬疬w背景，周衛(wèi)凱（化名）與其所在單位簽訂《購買公有住宅平房協(xié)議書》，將其承租的10.8平方米公房購為所有。經(jīng)拆遷評估，拆遷人欲以10萬元貨幣補償與周衛(wèi)凱達成拆遷補償協(xié)議，但生活比較困難的周衛(wèi)凱提出在“一房難求”的房市環(huán)境下應(yīng)將補償款增加至60萬，而未能與拆遷人達成協(xié)議。2008年宣武區(qū)建設(shè)委員會依拆遷人之申請作出《城市房屋拆遷糾紛裁決書》，責(zé)成周衛(wèi)凱依10萬元貨幣補償方式與拆遷人達成協(xié)議，并限期騰房。

? ? ? ?拆遷人的強硬態(tài)度使得周衛(wèi)凱倍感自力救濟的虛弱無力，遂決定改走法律維權(quán)之旅，實現(xiàn)其60萬元貨幣補償?shù)牟疬w對價。2008年7月中旬，馬麗芬律師成為周衛(wèi)凱的代理律師。時至2008年11月下旬，這一公房承租人變所有人之后的拆遷維權(quán)終以85萬的超預(yù)期實現(xiàn)而圓滿結(jié)束。

? ? ? ?二、城市拆遷律師辦案掠影

? ? ? ?因介入較早，境地尚有利于委托人，故馬麗芬律師擇取常規(guī)戰(zhàn)策略當先，繼而一邊發(fā)現(xiàn)新“獵物”一邊進行新的違法目標鎖定：

? ? ? ?辦案第一計：推窗現(xiàn)月，拆遷裁決之復(fù)議！

? ? ? ?8月下旬，馬律師依據(jù)作為《城市房屋拆遷糾紛裁決書》事實依據(jù)的《估計報告》所存在的評估機構(gòu)選擇程序違法、價格數(shù)據(jù)估定違法以及裁決內(nèi)容僅限定貨幣補償從而剝奪了周衛(wèi)凱選擇補償方式的法定權(quán)利兩大核心方面的違法性質(zhì)向北京市建設(shè)委員會提出《行政復(fù)議申請書》，請求撤銷該裁決。

? ? ? ?這一裁決復(fù)議申請的提起，有如黎明前戰(zhàn)鼓的敲響。然，委托人很快接到北京市建設(shè)委員會作出的《中止行政復(fù)議通知書》——同一拆遷項目的拆遷許可證已成為另一被拆遷人訴的主題。

? ? ? ?辦案第二計：開辟蹊徑，拆遷許可之訴訟！

? ? ? ?他人拆遷許可之訴使得拆遷裁決的“欲來風(fēng)雨”陷入平靜，但同時也將新的違法目標呈現(xiàn)給馬麗芬律師。一番材料收集之后，馬律師一紙《行政起訴狀》將作出《拆遷許可證》的宣武區(qū)建設(shè)委員會推上宣武區(qū)法院的被告席，主張被告在拆遷單位不具有合法拆遷資質(zhì)證書的情況下做出許可行為，未盡嚴格審查義務(wù)，并存在未依法公告的程序錯誤，其行為應(yīng)依法予以撤銷！

? ? ? ?與預(yù)期相一致，宣武區(qū)法院以超過訴訟時效為由駁回了這一起訴。似乎，第二次出擊也陷入了出師不利的瓶頸！

? ? ??辦案第三計：珠聯(lián)璧合，兩大復(fù)議的疊合！

? ? ? ?10月下旬，馬麗芬律師鎖定第三個違法目標——有效期續(xù)為2008年7月中旬至2009年1月中旬的《拆遷許可證》續(xù)證，向北京市建設(shè)委員會遞交了第二份《行政復(fù)議申請書》，要求依據(jù)許可對象的資質(zhì)缺陷以及許可后的程序漏洞撤銷這一違法續(xù)證。北京市建設(shè)委員會不但受理了這一復(fù)議申請，更幾近同時作出拆遷裁決復(fù)議的《恢復(fù)審理通知書》。

? ? ? ? 兩大復(fù)議的疊合，不但使得拆遷人在通往強拆的拆遷裁決這一必經(jīng)之路杳無把握，更令拆遷人面臨因拆遷許可證之續(xù)證的撤銷而拆遷系列行全盤亂套的窘?jīng)r。腹背夾擊之下，拆遷人開出85萬的談判價碼。在馬律師陪同之下，周衛(wèi)凱與拆遷人簽訂了《拆遷補償協(xié)議》。拆遷不止，幾家歡喜幾家愁，而周衛(wèi)凱一家的“愁”就此飄散……

? ? ? ?三、城市拆遷律師說法

 

? ? ? ?本案歷經(jīng)四個月，委托人即結(jié)束其“拆遷苦旅”?；仡欉@一簡短歷程，其核心精神有以下幾點：

? ? ? ?第一，尋找并鎖定違法目標總法則。拆遷人為拆遷行為無法脫離行政機關(guān)為行政行為而存在，因此二者行為的法效力亦呈因果循環(huán)關(guān)系。沿著時間梳理多個循環(huán)組成的拆遷程序鏈，尋找并鎖定違法目標是一個放置拆遷個案皆準的內(nèi)在法則。本案的辦理亦遵循了這一法則，相繼以拆遷裁決、拆遷許可證、拆遷許可證續(xù)證三大違法目標作為展開法律救濟程序的起點。

? ? ? ?第二，將違法目標追究到底。一般而言，初步發(fā)現(xiàn)違法目標不是難事，困難往往在于將這一目標的違法性追究落至實處。其原因可歸結(jié)為拆遷案件本身具有的錯綜復(fù)雜性以及追究途徑的不暢通兩大方面。故而實踐中不乏有易言放棄的拆遷戶。當然這一恒心的堅持主體不僅僅限于當事人，也包括維權(quán)律師。例如本案之中，第一輪復(fù)議被中止，第一個訴訟被駁回。但是本案承辦律師堅持了“將違法目標追究到底”方略，并最終在第三輪策略實施中贏得了珠聯(lián)璧合的疊合效應(yīng)。就此而言，堅持，是對委托人與受托律師的共同考驗。

? ? ?? 第三，有用功與無用功之取舍判斷。訴訟有訴訟效率，代理亦有代理效率。律師代理活動的效率性便體現(xiàn)在其工作的有用、無用之上。固然，律師不能未卜先知何一工作能取得突破性進展，但是，有專業(yè)素養(yǎng)的律師能判斷出哪些措施是無用功，哪些措施是有用功。舉之如，本案第二階段的拆遷許可證之訴訟。拆遷案件中訴訟時效的起算亦不是只字片語能道明的，因而，2005年核發(fā)拆遷許可證違法的行政行為能否在2008年被成功追訴，在起訴之初已能形成駁回這一十有八九的判斷。那么，實施一個意料之中會駁回的訴的意義便不在于這一訴的本身，而在于這一訴的有用性，即以訴之行為初步揭開違法行為的面具。

? ? ? ?拆遷維權(quán)的考量，包括但不止于法律程序的較量，更指向程序整體駕馭的靈活性！

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