城市拆遷律師維權(quán)案例之三/?辦案律師：楊念平、聶榮律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、北京拆遷、土地儲備、房地產(chǎn)開發(fā)、拆遷裁決、行政裁決

? ? ??? 一、城市拆遷律師事實概要

? ? ? ? 2009年8月，北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)鞏華城區(qū)及北區(qū)土地一級開發(fā)項目啟動，用地四至為：東至于善村東路，西至北沙河?xùn)|一路，南至中地學(xué)校南路，北至北善街，用地面積達(dá)9.13公頃。劉星（化名）是昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)豐善村村民，因該土地一級開發(fā)項目搖身變成了拆遷戶。

? ? ? ??與許許多多的拆遷戶初涉拆遷一樣，劉星既有獲得理想補償安置的拆遷之夢，又面臨難以與拆遷人達(dá)成補償安置一致意見的囧途負(fù)扼。曾幾何時，劉星找到楊念平律師、聶榮律師意欲委托，行法之維權(quán)王道。不過，在不菲的律師費面前，劉星幾經(jīng)猶豫后悄然撤退。

? ? ? ??2011年6月22日，昌平區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會對劉星下發(fā)《房屋拆遷糾紛裁決書》，裁決劉星領(lǐng)取150萬元拆遷貨幣補償款，騰房搬遷，逾期不搬則采取司法強(qiáng)拆。劉星如墜深淵，深恐強(qiáng)拆來襲。所謂危機(jī)思變，煎熬了幾日之后，劉星再次找到楊念平律師與聶榮律師，委托其全權(quán)代理，化解近在咫尺的強(qiáng)拆危機(jī)，實現(xiàn)可心如意的拆遷補償。

? ? ? ??歷時九個多月，經(jīng)過了多輪談判、應(yīng)對冰冷的拆遷裁決書與矛盾的拆遷許可，該案終以委托人期望值的大于實現(xiàn)而圓滿終結(jié)：劉星與拆遷人以逾400萬元的貨幣補償對價簽訂了拆遷補償安置協(xié)議！

? ? ???二、城市拆遷律師辦案掠影

? ? ? ??接受了劉星的委托之后，楊念平律師與聶榮律師就一頭扎進(jìn)了案件，捕捉那些不易為人察覺的線索，以為維權(quán)所用。準(zhǔn)備工作做足以后，楊、聶二位律師決定以常規(guī)策略化被動為主動……

? ? ? ??辦案第一輯：正面爭鋒，裁決與拆遷許可之復(fù)議

? ? ? ??2011年6月29日，楊念平律師與聶榮律師向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會提起行政復(fù)議，而復(fù)議內(nèi)容正是劉星不服北京市昌平區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會對其作出的《房屋拆遷糾紛裁決書》的具體行政行為，認(rèn)為被申請人對該裁決書未盡嚴(yán)格審查義務(wù)，實體和程序上均存在嚴(yán)重違法行為，請求上級行政機(jī)關(guān)予以撤銷，以正法紀(jì)！北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會于次日受理了該行政復(fù)議申請。

? ? ? ??繼第一維權(quán)篇章成功入軌之后，楊念平律師、聶榮律師又以雷霆之速將第二份行政復(fù)議申請書提交到北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會。這閃耀著智慧花火的第二輪復(fù)議矛頭直指涉案項目拆遷之根本——《房屋拆遷許可證》作出過程中，被申請人昌平區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會沒有履行法定的審查義務(wù)，未告知申請人劉星享有聽證的權(quán)利，違反了《中華人民共和國行政許可法》及《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，嚴(yán)重侵害了申請人的重大財產(chǎn)權(quán)。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會延續(xù)了依法行事的光榮傳統(tǒng)，又一次受理了行政復(fù)議申請。

? ? ? ??裁決復(fù)議與拆遷許可復(fù)議相繼進(jìn)入法律程序之后，楊念平律師與聶榮律師深知“萬事俱備”的時刻來臨了，遂啟動了關(guān)鍵性的一步——向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會申請中止裁決復(fù)議程序。楊、聶二位律師指出：《房屋拆遷許可證》的合法性是房屋拆遷糾紛裁決的前提和依據(jù)，在《房屋拆遷許可證》的合法性審查沒有審理結(jié)果之前，不宜對《房屋拆遷糾紛裁決書》行政復(fù)議案件繼續(xù)進(jìn)行審理。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會依據(jù)《行政復(fù)議法實施條例》第四十一條第一款第（七）項之規(guī)定，準(zhǔn)予了這一中止申請。

? ? ? ??夏去秋來，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會一一審結(jié)了拆遷許可復(fù)議、拆遷裁決復(fù)議。雖然在最終的復(fù)議決定結(jié)果中，拆遷許可也好，拆遷裁決也罷，都得到了維持，但是，劉星一方雖敗尤勝，因為早在前述復(fù)議提起之時，復(fù)議的目的便已“醉翁之意不在酒”，而在于阻擋裁決步伐繼續(xù)向前逼近。而在這逝去的三月光陰里，裁決執(zhí)行被隔絕在程序以外遠(yuǎn)遠(yuǎn)的地方……

? ? ? ??辦案第二輯：深入腹地，裁決訴訟的新故事

? ? ? ??成功扭轉(zhuǎn)強(qiáng)拆危局之后，楊念平律師與聶榮律師便將戰(zhàn)略方向及時調(diào)整為靈活實現(xiàn)委托人的理想補償之夢。尋夢之旅，即將沐浴著法與律的白光，起航！

? ? ? ??2011年9月下旬，楊念平律師、聶榮律師對拆遷許可與拆遷裁決復(fù)議階段斬獲的大量信息進(jìn)行了優(yōu)勢整合，敲定了起訴拆遷裁決的行動方案。緊跟其后，楊、聶二律師向昌平區(qū)人民法院提起“民告官”訴訟——劉星訴昌平區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會裁決違法。

? ? ? ??“秋風(fēng)蕭瑟天氣涼，草木搖落露為霜”。十月的陽光里布滿了頹廢美學(xué)的剪影，一片片金黃的葉子帶著幾分凄涼與悲傷纏綿地飄啊飄，而楊念平律師與聶榮律師則陪伴著委托人劉星拾級而上，走進(jìn)了昌平區(qū)人民法院的第X號行政審判庭。

? ? ? ??伴隨一聲清脆得直抵人心房的法槌拍案之聲響起，楊、聶二律師開始了這場不見硝煙的法律大作戰(zhàn)，一斥拆遷項目違法——本項目為土地一級開發(fā)，有權(quán)開發(fā)單位限于北京市土地整理儲備中心昌平分中心，然該土地儲備機(jī)構(gòu)將如此舉足輕重的職權(quán)委托給北京市昌平房地產(chǎn)開發(fā)總公司，顯然屬于無效委托，而該委托更要命地導(dǎo)致了一個多億國有資產(chǎn)的流逝，后果極為嚴(yán)重；二責(zé)涉案項目實質(zhì)是借土地儲備的名義搞商業(yè)開發(fā)，而此類行為乃被嚴(yán)令禁止；三揭裁決重要依據(jù)——評估報告七大違法點：①委托估價方和拆遷人不一致；②評估公司沒有經(jīng)過拆遷雙方的共同選擇；③估價結(jié)果沒有體現(xiàn)市場價原則；④估價報告沒有進(jìn)行公示；⑤估價報告已經(jīng)過期；⑥拆遷評估的基準(zhǔn)價格沒有進(jìn)行公示；⑦劉星曾先后收到2份不同的評估報告，而裁決所援用的評估報告不同于這2份報告中的任何一份。換言之，同一拆遷項目，同一拆遷戶，卻匪夷所思地出現(xiàn)了三份迥異的評估報告。

? ? ? ??故事之所以為故事，乃是因為總有想不到的情節(jié)會發(fā)生！本案中，劉星的兩位金牌代理律師在裁決一案中發(fā)表的法律意見雖然鏗鏘有力，卻并沒有因此為委托人擷取璀璨的勝訴果實——昌平區(qū)法院判決其敗訴。面對不出意料的結(jié)果，楊、聶二位律師果斷選擇上訴應(yīng)對。

? ? ? ??劉星訴昌平區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會裁決違法一案進(jìn)入二審程序之后，其代理律師主張的重大違法事實引起了二審法官的高度重視，后者展開了一番徹查。頂不住這番司法風(fēng)暴，拆遷人一方向劉星一方難能可貴地拋出了和談“橄欖枝”。2012年3月末，劉星在二代理律師的陪伴下，簽訂了開篇所談及的理想拆遷補償協(xié)議書，重新找回了他人生的春天……

? ? ???三、城市拆遷律師說法

? ? ? ??土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進(jìn)行儲存或前期開發(fā)整理，并向社會提供各類建設(shè)用地的行為。

? ? ? ??國土資源部、財政部、中國人民銀行于2007年11月19日聯(lián)合制定發(fā)布了《土地儲備管理辦法》，以“完善土地儲備制度，加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場運行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力”。《辦法》規(guī)定，土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。各地應(yīng)根據(jù)調(diào)控土地市場的需要，合理確定儲備土地規(guī)模。土地儲備實行計劃管理。市、縣人民政府國土資源管理部門實施土地儲備計劃，應(yīng)編制項目實施方案，經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。《辦法》明確，儲備土地必須符合規(guī)劃、計劃，優(yōu)先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設(shè)用地。

? ? ? ??土地儲備是任何基于土地而進(jìn)行建設(shè)的行為的初始環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)開發(fā)而言更是如此。一般來說，土地儲備與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)聯(lián)在于：經(jīng)土地儲備程序，“生地”被開發(fā)為“熟地”；再經(jīng)“招標(biāo)”、“拍賣”、“掛牌”交易程序，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得“熟地”的二次開發(fā)權(quán)，將土地開發(fā)為成熟的樓盤以及配套的基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施，然后通過房地產(chǎn)市場交易獲取利益?？梢钥闯觯恋貎渑c房地產(chǎn)開發(fā)尤其是房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)是兩個不同的環(huán)節(jié)。

? ? ? ??然而，放眼千瘡百孔的現(xiàn)實世界，天價競拍、海量囤地，地方政府土地儲備機(jī)構(gòu)與開發(fā)商形成利益聯(lián)盟，有權(quán)者大開方便之門，使得有錢者長驅(qū)直入，直接躍進(jìn)土地一級開發(fā)這個原本純粹地只有國家權(quán)力調(diào)控的領(lǐng)域，肆意攫取土地升值的巨額收益。這種踐踏既有法律規(guī)范、透支未來開發(fā)空間的瘋狂現(xiàn)象，無異于殺雞取卵，貽害無窮……

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