導讀：《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條對房屋征收評估的原則進行了規(guī)定。那么，依據(jù)法律的規(guī)定，這一對于最終補償結(jié)果而言至關(guān)重要的評估環(huán)節(jié)究竟該如何操作呢？被征收人又需要注意其中的哪些步驟、時點呢？請看在明律師帶來的專業(yè)解讀。
《條例》第19條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
這一條款可視為國有土地上房屋征收評估的基礎(chǔ)性條款。由此，我們可以明確3點：其一，市場價格；其二，評估機構(gòu)；其三，評估辦法。那么根據(jù)這一條的指示，我們來看《國有土地上房屋征收評估辦法》是如何對評估問題進行具體規(guī)定的。
第一個問題：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定
《條例》第20條對此作了原則性規(guī)定，這里不再贅述?！对u估辦法》第4條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
總之，對于房屋評估機構(gòu)的選定，被征收人是有參與權(quán)的，而不能由政府直接指派，這一點在此可以明確。
第二個問題：評估內(nèi)容
《評估辦法》第14條規(guī)定，被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。
簡言之，除了被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，測算市場價格，以及對評估結(jié)果進行復核評估和鑒定外，上述事項也可以依法由房屋征收部門委托評估機構(gòu)來進行評估。根據(jù)《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》第2條之規(guī)定，上述事項也在委托評估的范圍內(nèi)。
第三個問題：評估結(jié)果被征收人有權(quán)獲悉
《評估辦法》第16條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當按照委托約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。房屋征收部門應(yīng)當將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，評估機構(gòu)應(yīng)當安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。
第17條規(guī)定，分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。
以上，公示+轉(zhuǎn)交報告，目的是確保被征收人的知情權(quán)和異議權(quán)。
第四個問題：不認可評估結(jié)果，怎么辦？
《評估辦法》規(guī)定，被征收人對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當向其作出解釋和說明。這是第一步，有疑問了，那么先解釋說明。
被征收人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。申請復核評估的，應(yīng)當向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。這是第二步，解釋說明完了，還是有異議，那就書面申請復核，再評估一次。
原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當自收到書面復核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復核。復核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當重新出具評估報告；沒改的，書面告知復核評估申請人。
被征收人對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復核結(jié)果有異議的，應(yīng)當自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第26條規(guī)定處理。這是第三步，也是評估程序里的最后一步，復核了，仍然有異議，那就找專家申請鑒定。對補償有異議的，評估辦法就管不了了，被征收人需要回到征補條例上去找救濟途徑。
需要注意的是，專家鑒定的只能是評估報告是否存在技術(shù)問題，只要沒有技術(shù)問題的，就一律維持。因此，到了這一步，被征收人的關(guān)注重點應(yīng)當放到與房屋征收部門就補償問題的協(xié)商上了，而不必繼續(xù)糾結(jié)在評估環(huán)節(jié)上。
《條例》26條是如何規(guī)定的呢？簡言之，能談?wù)?，談不成，做征收補償決定，不服，訴。
綜上，我們對整個評估流程就有了一個大致的了解和認識。需要明確的是，在房屋征收部門、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和被征收人這3方之間，是兩兩發(fā)生關(guān)系。與被征收人產(chǎn)生直接法律關(guān)系的，是房屋征收部門，也就是政府，而不是評估機構(gòu)。評估機構(gòu)與房屋征收部門之間是委托關(guān)系。也就是說，如果最終對評估結(jié)果不滿，功夫還是要下在與房屋征收部門的協(xié)商溝通上來，這一點被征收人一定要清楚。
也許有的朋友會問，我還是不懂評估機構(gòu)具體是怎么評估的?。啃【幍幕卮鹗?，律師也不全懂，而且個案分析，沒法說出一個相對統(tǒng)一的東西來。被征收人只需要知道，評估報告只是最終補償結(jié)果的依據(jù)，而不等同于補償結(jié)果。實踐中，評估報告價值幾百萬元的房屋，最終獲取上千萬元的補償是真實發(fā)生的情況。因此，被征收人在面臨房屋評估時，要留心各個程序性環(huán)節(jié)，一旦發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定之處要妥善保留證據(jù)，及時與維權(quán)律師溝通，制定應(yīng)對策略，為補償協(xié)議的協(xié)商談判增加籌碼。同時，也不要“迷信”評估報告，或因評估報告而對自己獲取滿意補償喪失信心。及時委托專業(yè)征收維權(quán)律師，順利應(yīng)對評估環(huán)節(jié)，獲取公平合理補償，不是夢。
