導讀：在征收拆遷蔓延開來的今天，越來越多的企業(yè)營業(yè)性用房也被卷入其中。在明所代理了大量企業(yè)拆遷維權的案件，為涉案企業(yè)爭取到了法律允許范圍內(nèi)的最大權益。那么，企業(yè)遭遇拆遷，究竟有哪些維權的要點呢？對于這些要點，被征收人又有哪些需要注意的地方呢？本文，在明律師帶您初探企業(yè)征收維權。

 

首先需要明確的是，所謂“企業(yè)征收維權”，是指被征收房屋為某企業(yè)的營業(yè)性用房的情形，其基本征收、補償原則與其他房屋并無不同。那么簡單的一句話，在明律師已經(jīng)告訴了廣大被征收人：企業(yè)征收維權的主要法律依據(jù)，仍然是《國有土地上房屋征收與補償條例》、各地方的地方性法規(guī)及相關政策性文件。

需要提示廣大被征收人的是，現(xiàn)階段《土地管理法》修正案尚處于面向公眾征求意見的狀態(tài)，故在分析、討論各種征收維權方略時，暫不宜直接使用這一修正案中羅列的內(nèi)容。明天的飯，管不了今天的飽，這個道理大家都能夠明白。

那么，究竟現(xiàn)行法規(guī)、政策對于維護被征收房屋的企業(yè)的合法權益都有哪些規(guī)定呢？在明律師認為有以下3大方面不容忽視：

其一，停產(chǎn)停業(yè)損失。對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。以上是對國有土地上的營業(yè)性用房進行補償?shù)囊?guī)定。

集體土地的情況雖相對復雜，但也絕對有章可循。譬如《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第22條就明確規(guī)定，對利用宅基地內(nèi)自有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照的，拆遷人除按照本辦法的規(guī)定予以補償、安置外，還應當適當補償停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟損失。具體標準由區(qū)、縣人民政府或鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府規(guī)定?！吨屑o委辦公廳、監(jiān)察部辦公廳關于加強監(jiān)督檢查進一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》中所規(guī)定的“集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》的精神執(zhí)行”，也確保了停產(chǎn)停業(yè)損失這一補償權益是集體土地上的營業(yè)性用房在面臨征收時所應當予以保障的。

對于停產(chǎn)停業(yè)損失的另一個重要理解是，該補償是在對被征收房屋價值的補償?shù)幕A上給予的。意味著在征收拆遷中，營業(yè)性用房最終獲得的補償結果，是要高于同等情況的普通住宅的。

 

其二，營業(yè)性用房的認定，主要看是否有合法的營業(yè)證照，最重要的就是工商營業(yè)執(zhí)照。根據(jù)《國務院辦公廳關于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》之規(guī)定，對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當補償。該通知雖是2003年的，但上述條文所規(guī)定的原則精神，實際上得到了新《條例》的延續(xù)，在今天仍有重要的實踐指導意義。因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，并不限于非住宅房屋，這點被征收人需要明確。

實踐中，有些地方由于歷史原因，許多長期經(jīng)營的商鋪、小企業(yè)都沒有證照，這種情況確實會給其獲取營業(yè)性用房的征收補償造成一定困難。但是，如果被征收人能夠有效舉證，提供有關經(jīng)營年限、經(jīng)營狀況及納稅等方面的充分證據(jù)，通過專業(yè)維權律師的代理，仍有希望經(jīng)博弈獲取到公平、合理的征收補償。因此，無論是否有證、有照，被征收人都不可輕易放棄爭取停產(chǎn)停業(yè)損失的努力，這點尤為重要。

 

其三，“門面房”的補償訴求，可能無法實現(xiàn)，但仍會以其他形式予以反映。很多被征收人關心的問題是，自己原有的房屋系臨街的、人氣十足位置的門面房，那么在房屋遭征收后自己還能否獲得同樣位置、人氣的門面房作為補償安置房屋呢？在明律師的答案是，不一定。通常情況下，補償方式被征收人只能在貨幣還是產(chǎn)權調(diào)換之間進行選擇，而沒有進一步選擇的權利。有些項目的安置房就沒有臨街的門面房，那么被征收人的此類訴求顯然就無從實現(xiàn)。但是，大的原則是“保證被征收人生活水平不降低，長遠生計有保障”，因此，如果被征收人要求安置門面房用于繼續(xù)經(jīng)營的訴求得不到實現(xiàn)，政府會通過其他形式對此予以反映，比如多給安置面積或增加貨幣補償款數(shù)額等等。被征收人完全可以以這些利益為基礎，重新選擇經(jīng)營的合適地點。

 

最后，奉送一點，“以拆違代拆遷”——以不變應萬變。實踐中，由于企業(yè)在征收中補償要求往往“太多”，直接導致政府的征收成本增大。一些地方便會寄出“以拆違代拆遷”的套路來，想出各種辦法認定涉案企業(yè)房屋為違法建筑，進而適用“違建不補”的原則規(guī)定加以處置，甚至徑直以行政強拆進逼，意圖迫使被征收人簽訂不合理的補償協(xié)議。對此，在明律師的建議是，涉案企業(yè)要以不變應萬變，完全沒必要被違建認定這一老掉牙的逼遷手段嚇倒，而是要積極聘請專業(yè)征收維權律師介入，全面審查涉案違建認定的實體及程序問題，一方面“見招拆招”積極應對，另一方面使用“通用”維權手段與之博弈。總之，被征收人一定要明確一點：企業(yè)征收維權，可供博弈利用的籌碼較一般住宅其實更多，補償結果法律沒有規(guī)定，地方性法規(guī)、規(guī)章依然沒有規(guī)定，別人的補償結果更不是自己的。只要被征收人勇于博弈，善于協(xié)商談判，那么企業(yè)遭遇拆遷就只會是企業(yè)獲得更佳發(fā)展平臺的大好機會，而絕不會是什么災禍的開始。