導(dǎo)讀：征地拆遷維權(quán)的起源，便是被征收人不滿意征收方提供的補(bǔ)償結(jié)果，意圖通過法律途徑尋求更高的補(bǔ)償。通常情況下，很多地方在征收、拆遷中的補(bǔ)償結(jié)果仍是偏低的，尤其是顯著低于所征收房屋周邊相類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。然而實(shí)踐中，確實(shí)有少部分被征收人從一開始就意圖索取過高的補(bǔ)償，形成了事實(shí)上的“漫天要價(jià)”。那么，這種情況對(duì)于被征收人而言會(huì)帶來何種后果呢？為什么專業(yè)維權(quán)律師不鼓勵(lì)過高的補(bǔ)償訴求呢？
對(duì)于這個(gè)實(shí)踐中并不鮮見的問題，在明律師從以下3個(gè)方面來進(jìn)行解讀：
其一，“漫天要價(jià)”很可能欠缺事實(shí)及法律依據(jù)?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格?！吨泄仓醒爰o(jì)委辦公廳、監(jiān)察部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)督檢查進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》中明確指出，確保被征地拆遷農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障……在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《條例》的精神執(zhí)行。據(jù)此，土地、房屋遭遇征收時(shí)究竟能主張多少補(bǔ)償，雖無具體的“定數(shù)”，但卻是有上述條文做了原則性規(guī)定的。通常情況下，可將其理解為1:1+N，即如果征收走的土地、房屋的價(jià)值為1，那么獲取的公平、合理的補(bǔ)償下限就是1+N?？梢哉f，這是對(duì)現(xiàn)行法律規(guī)定作的政策解讀。拆你一頭牛，補(bǔ)你一只雞，那是違法的；拆你一頭牛，補(bǔ)你一頭牛加一只雞，差不多是下限。能不能補(bǔ)到兩頭牛甚至更多呢？這就不確定了，要具體案情具體分析。綜上，如果被征收人從協(xié)商一開始就要價(jià)過高，甚至10頭牛都頂不住，把征收方當(dāng)成了“宰一刀”的冤大頭，那么其主張本身就是缺乏事實(shí)和法律依據(jù)的。一旦征收補(bǔ)償決定或責(zé)令交出土地決定作出，被征收人即使訴至法院也很難會(huì)贏得勝訴，最終恐難逃簽協(xié)議走人的結(jié)局。其原因就在于，你所主張的已經(jīng)不是公平、合理的補(bǔ)償安置了，要得過頭了。
大家可以搜索最高人民法院2016年度十大行政審判典型案例看看，其中第8個(gè)是發(fā)生在上海市的一起不服征收補(bǔ)償決定的案件。法院最終判決被征收人敗訴，理由之一就是根據(jù)事實(shí)計(jì)算其所主張的補(bǔ)償過高而沒有任何依據(jù)。
其二，“漫天要價(jià)”容易導(dǎo)致協(xié)商、談判破局，不利于問題的解決。從實(shí)踐看，被征收人要價(jià)完全不同于小販賣鞋。賣鞋之事，有時(shí)買主上來就照著一半殺，100元的鞋沒準(zhǔn)50元就能買走。然而到了征收領(lǐng)域，有的被征收人可謂是意志堅(jiān)定、毫不動(dòng)搖，一口價(jià)開出來就沒有任何落價(jià)的余地了。須知，這是協(xié)商談判的大忌。但凡協(xié)商，就得有商量的空間，互諒互讓，各自在原有的立場(chǎng)之上后退一步。不打算讓步的協(xié)商是極為困難的，很多時(shí)候窮盡法律手段了還是達(dá)不到目的，原因就在于被征收人開始時(shí)的心理預(yù)期定得過高了。到最后，一些被征收人礙于面子、尊嚴(yán)會(huì)完全鉆進(jìn)牛角尖，放著堪稱巨額的補(bǔ)償權(quán)益不要，而為了整個(gè)補(bǔ)償數(shù)額的一個(gè)零頭較勁。此種情況，再厲害的律師也束手無策、無能為力。在明律師多次強(qiáng)調(diào)過，補(bǔ)償是談下來的，不是打下來的。因此，若過高的補(bǔ)償訴求成為了協(xié)商、談判的實(shí)質(zhì)障礙，適當(dāng)調(diào)低訴求則是必需的，除非被征收人能夠接受案子長(zhǎng)時(shí)間懸而未決，而征收方又能有那個(gè)耐心。
其三，“漫天要價(jià)”可能招致“失道寡助”。借著征收“發(fā)一筆”的想法本身就是不對(duì)的，這點(diǎn)無需多言。過高的補(bǔ)償訴求的確可能致使被征收人陷入“失道寡助”的窘境——街坊鄰居因回遷、獎(jiǎng)勵(lì)金等問題而反目成仇，甚至代理律師也不喜歡要求過高的委托人。事實(shí)上，專業(yè)征收維權(quán)律師在接案時(shí)，一定會(huì)對(duì)被征收人的要求是否合理、得當(dāng)進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于一看就想“發(fā)一筆”的那類，負(fù)責(zé)任的律師通常是不會(huì)接受委托的。至于獎(jiǎng)勵(lì)金之事，在明律師已多次撰文論述過應(yīng)對(duì)之策，茲不贅述。但無論如何，拿獎(jiǎng)勵(lì)也是法規(guī)賦予被征收人的權(quán)利。如果被征收人確實(shí)因?yàn)檠a(bǔ)償數(shù)額過低而拒絕簽訂協(xié)議，尚屬于“有理有節(jié)”，那這筆獎(jiǎng)勵(lì)金不要也就算了。但倘若因極個(gè)別人的過高訴求而致使其他人的獎(jiǎng)勵(lì)金泡湯，那么失道寡助便也是事實(shí)。
在明律師最后想提示廣大被征收人的是，凡事皆有度，過猶不及。何為公平、合理的補(bǔ)償，何為“漫天要價(jià)”，雖無標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)字，但其實(shí)老百姓是最明白不過的了。過高的補(bǔ)償預(yù)期支配下的過高補(bǔ)償訴求，可謂損人不利己，最終又難以實(shí)現(xiàn)，被征收人還是應(yīng)當(dāng)三思而后行。對(duì)于專業(yè)征收維權(quán)律師來說，其執(zhí)業(yè)也是受到司法行政部門及律師協(xié)會(huì)的嚴(yán)格規(guī)制的，絕不會(huì)為了個(gè)案而肆意妄為。漫天要價(jià)這筆賬算下來，究竟值還是不值，所有人心里都是有數(shù)的。
人的欲望，是需要控制的。曾有在明律師一臉無奈的表示，某個(gè)案子的當(dāng)事人都能拿5套房了，可是還不滿意，又能怎么辦呢……
