導(dǎo)讀：“我審理很多征收拆遷糾紛案件，原告（被征收人）那律師該說的沒說，不該說的說了一大堆……竟強(qiáng)調(diào)征收方法定代表人、一把手沒出庭了，就為讓委托人看，我把政府官員訓(xùn)得一愣一愣的……事實(shí)上，最該打的是房屋評估報(bào)告！”——最高人民法院行政審判庭原審判長蔡小雪

房屋評估報(bào)告，是決定被征收房屋價(jià)值，進(jìn)而確定征收補(bǔ)償數(shù)額的直接決定因素。雖然不能認(rèn)為報(bào)告金額等于實(shí)際金額，但無疑其對補(bǔ)償?shù)淖罱K結(jié)果具有決定性的重大影響。蔡小雪法官在日前舉辦的第五屆在鳴行政法治論壇上的上述權(quán)威觀點(diǎn)也與在明拆遷律師多年代理此類案件所獲得的認(rèn)識不謀而合。然而在實(shí)踐中，房屋評估報(bào)告卻成為一個最易被輕輕帶過的重要問題，難以在征收維權(quán)的博弈中發(fā)揮其應(yīng)有的重要作用。許多被征收人也對評估問題嗤之以鼻，認(rèn)為評估都是虛假、違法的，但卻拿這種狀況沒有任何辦法，進(jìn)而干脆不關(guān)心這事兒了。那么，評估報(bào)告究竟能為征收維權(quán)提供怎樣的助力呢？其中的難題難點(diǎn)，又該如何破解呢？

問題一：評估報(bào)告不可訴，怎么辦？

《國有土地上房屋征收評估辦法》第20、22條規(guī)定，被征收人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對原房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》中也作了完全相同的規(guī)定。

據(jù)此，一些被征收人容易認(rèn)為這樣的救濟(jì)渠道根本沒用，復(fù)核無非是重來一遍，結(jié)果也還是一樣；專家鑒定也意義不大，因?yàn)檎驮u估機(jī)構(gòu)都是一家子，專家的意見也自然不會違背政府的意愿。那么，評估報(bào)告真的沒有司法救濟(jì)的途徑么？

答案當(dāng)然是否定的。《辦法》第22條還規(guī)定，在申請專家鑒定后，被征收人對補(bǔ)償仍有異議的，按照《條例》第二十六條規(guī)定處理。也就是說，被征收人有權(quán)在對征收補(bǔ)償決定提起的行政復(fù)議或者行政訴訟中主張對評估、復(fù)核、專家鑒定結(jié)果的意見，而復(fù)議機(jī)關(guān)、法院應(yīng)當(dāng)對評估報(bào)告的合法性進(jìn)行全面、細(xì)致的審查，并將此作為判斷補(bǔ)償決定是否合理合法的重要依據(jù)！

問題二：法院“不審”評估報(bào)告，正確么？

對此，蔡小雪法官給出了極為明確、干脆的回應(yīng)：“不審查評估報(bào)告是錯誤的，這樣的法官是不合格的”！與會的在明拆遷律師指出，實(shí)踐中在訴征收補(bǔ)償決定的案件庭審中，法官根本不審報(bào)告。律師羅列出的報(bào)告存在的違法點(diǎn)不下10處，結(jié)果法官就一句話：報(bào)告你收到了沒有？沒收到，人家征收方立馬找來兩個人做見證人，作證你原告收到了。收到了，那你申請復(fù)核、專家鑒定了沒有？都維持了，那就以報(bào)告為準(zhǔn)，其他的一律不審了。

實(shí)踐中這類現(xiàn)象是不正常的，反映了地方上司法不獨(dú)立的現(xiàn)實(shí)，法官不敢審查。但審與不審是法官的事兒，提與不提則是被征收人及其代理律師的事情。堅(jiān)決提出評估報(bào)告所存在的法律問題，是必需的。一般而言，如果評估結(jié)果與房屋的實(shí)際市場價(jià)值的差距在15%以內(nèi)，那么這個補(bǔ)償決定通常是不會被撤銷的；如果這個差距擴(kuò)大到30%及以上，那就要考慮撤銷了。當(dāng)然如果是評估得高了，那一般也是不動的，這種情況極少見。

而根據(jù)在明拆遷律師的經(jīng)驗(yàn)，評估價(jià)相比市場價(jià)低30%及以上的案件，在某些地區(qū)占比可以輕易超過90%！事實(shí)上，老百姓的征收補(bǔ)償被壓低，關(guān)鍵就在這份原本應(yīng)當(dāng)專業(yè)性、嚴(yán)謹(jǐn)性極強(qiáng)，實(shí)則只剩下幾張紙的評估報(bào)告上。

問題三：評估報(bào)告怎么打？法官、律師齊支招

對于具體的“打法”，參與研討的法官、律師提出了如下幾點(diǎn)可供廣大被征收人參考：

其一，審查評估機(jī)構(gòu)和評估人員的評估資質(zhì)。這個舉證責(zé)任應(yīng)當(dāng)在被告，原告不必過分擔(dān)心；

其二，審查評估機(jī)構(gòu)的選定程序，根據(jù)《辦法》第4條之規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)首先應(yīng)當(dāng)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，進(jìn)入投票、搖號、抽簽等隨機(jī)選定方式。無論如何，選定程序應(yīng)當(dāng)確保被征收人知情、參與；

其三，審查評估時點(diǎn)是否正確?！掇k法》第10條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

其四，審查評估程序環(huán)節(jié)是否齊全、正確?！掇k法》第12條規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師要對房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，拍攝反映房屋內(nèi)外部狀況的照片等影響資料，做好實(shí)地查勘記錄并妥善保管。

其五，審查是否存在弄虛作假情形?！掇k法》第12條還規(guī)定，房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。如被征收人拒絕簽字的，要有無利害關(guān)系的第三人作為見證人進(jìn)行見證，將有關(guān)情況在報(bào)告中說明。實(shí)踐中這個簽字、蓋章環(huán)節(jié)極易存在虛假操作現(xiàn)象，大量被征收人的簽字都是偽造的，被征收人對評估之事毫不知情就要受單方面制作出來的報(bào)告的約束，這顯然是嚴(yán)重違法的惡劣情形。

根據(jù)《條例》第34條之規(guī)定，出具虛假或有重大差錯的評估報(bào)告的，機(jī)構(gòu)、估價(jià)師本人都會面臨警告、罰款、吊銷資質(zhì)、承擔(dān)民事賠償責(zé)任直至刑事責(zé)任的嚴(yán)重法律后果。實(shí)踐中法院曾因一行政機(jī)關(guān)在庭審中出具虛假的評估報(bào)告作為證據(jù)而給予其1萬元的處罰，收到了良好的社會反響。

在鳴行政法治論壇創(chuàng)始人楊在明律師指出，評估報(bào)告對于征收維權(quán)的博弈價(jià)值是巨大的，其重要性一再被廣大被征收人低估，這是需要立即從思想上、觀念上予以糾正的。理論上是如此，實(shí)踐審判中同樣是如此，那么深入研究相關(guān)法規(guī)規(guī)定，不斷嘗試尋找新的突破點(diǎn)，便是專業(yè)征收維權(quán)律師接下來要加大力度努力提升的地方。