導(dǎo)讀：公房承租人的征收補(bǔ)償原本不是一個(gè)特殊的問題。在原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中對此是有明文規(guī)定的。然而到了2011年《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行時(shí)，補(bǔ)償對象卻“縮減”成了被征收房屋的所有權(quán)人這一類人，公房承租人的概念在新規(guī)中再也找不著了。那么，實(shí)踐中依然存在的公房承租人在面臨征收時(shí)的補(bǔ)償權(quán)益究竟能否保障呢？具體又有一個(gè)什么樣的適用標(biāo)準(zhǔn)呢？

 

對此，在明律師認(rèn)為，590號令取消“公房承租人”的概念是從發(fā)展的角度考慮的，畢竟隨著時(shí)間的推移，公房承租人這一主體將逐漸不復(fù)存在，這是與房地產(chǎn)市場化相一致的。在590號令施行前，大量的公房已經(jīng)由其承租人購買而成為私房，因此這一問題的普遍性有所降低。即便如此，公房承租人在一些地方仍然現(xiàn)實(shí)存在，其面臨征收時(shí)的補(bǔ)償權(quán)益問題仍是不容忽視的。

 

《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》就為這一問題的解決提供了詳實(shí)的依據(jù)。其第51條規(guī)定，公有房屋承租人，是指執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)、與公有房屋產(chǎn)權(quán)人或者管理人建立租賃關(guān)系的個(gè)人和單位。這類人，和被征收房屋的所有權(quán)人一樣，在征收中享有依法獲取補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。

 

具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是這樣的：征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被征收人（公房房屋產(chǎn)權(quán)人）選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，租賃關(guān)系終止，對被征收人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評估價(jià)格 × 20%；對公有房屋承租人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評估價(jià)格 × 80% + 價(jià)格補(bǔ)貼 。據(jù)此，補(bǔ)償款的基本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)與一般情形無異，只是在房屋產(chǎn)權(quán)人和承租人之間進(jìn)行合理分配，產(chǎn)權(quán)人拿二，承租人拿八，補(bǔ)貼則給予對房屋實(shí)際占有、使用的承租人，以解決承租人未來的住房問題。

 

再看產(chǎn)權(quán)調(diào)換的情況。此時(shí)，由被征收人負(fù)責(zé)安置公有房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。對被征收人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評估價(jià)格 + 價(jià)格補(bǔ)貼 。實(shí)踐中，這種情況是比較少見的，不過其處理方法也較為簡略易懂。承租人不受影響，由被征收人出面解決補(bǔ)償安置問題，同樣保障了承租人的居住權(quán)利。

 

另外需要指出的是，公房承租人與被征收人一樣，享有對征收決定、征收補(bǔ)償決定依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利。在征收補(bǔ)償方案的擬訂和論證環(huán)節(jié)，公房承租人同樣享有對公布的方案初稿提出意見，參與聽證的權(quán)利。

 

最后再補(bǔ)充一個(gè)概念，即共同居住人的安置問題。共同居住人，是指作出房屋征收決定時(shí)，在被征收房屋處具有常住戶口，并實(shí)際居住生活一年以上，且在本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。這類人不是征收補(bǔ)償對象，換言之，征收補(bǔ)償依據(jù)的是面積而不是人頭?！都?xì)則》第44條明確規(guī)定，征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補(bǔ)償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋后，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的貨幣補(bǔ)償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。對于人口較多導(dǎo)致人均居住面積不足的，可以按增加保障補(bǔ)貼的辦法在補(bǔ)償總額中予以適當(dāng)提升。

 

居住困難的被征收人、公有房屋承租人應(yīng)當(dāng)向所在區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)提出居住困難審核申請，并提供相關(guān)證明材料。實(shí)踐中，一些地方存在沒申請就不保障的問題，從嚴(yán)格的意義上講這是不太合乎行政合理性原則的。

 

在明拆遷律師最后想提示大家的是，盡管公有房屋承租人的補(bǔ)償權(quán)益在許多地方政府規(guī)章中得以確定，但在實(shí)際操作中仍然存在較多的問題和爭議，法條與現(xiàn)實(shí)之間的差距仍舊巨大。牢固樹立權(quán)利意識，及時(shí)咨詢專業(yè)法律建議，是每位公房承租人需要牢記的。