導(dǎo)讀：協(xié)議拆遷，即政府躲在幕后操作，由開(kāi)發(fā)商出面和老百姓簽協(xié)議進(jìn)而進(jìn)行拆房、搬遷的拆遷模式?？此破降鹊姆申P(guān)系之中卻蘊(yùn)藏著針對(duì)處于弱勢(shì)地位的被拆遷人一方的巨大風(fēng)險(xiǎn)。北京在明律師事務(wù)所聶榮律師所代理的一起案件中，開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議中設(shè)置陷阱，在將老百姓的房屋拆除后，又以莫須有的理由將本屬于老百姓的安置房賣(mài)給了他人，老百姓協(xié)議拆遷，即政府躲在幕后操作，由開(kāi)發(fā)商出面和老百姓簽協(xié)議進(jìn)而進(jìn)行拆房、搬遷的拆遷模式。看似平等的法律關(guān)系之中卻蘊(yùn)藏著針對(duì)處于弱勢(shì)地位的被拆遷人一方的巨大風(fēng)險(xiǎn)。老百姓面臨流落街頭或以高額差價(jià)自費(fèi)購(gòu)房安置的窘境。那么，老百姓該怎么辦呢？

 

【案件背景：協(xié)議拆遷變協(xié)議陷阱！】

 

2013年8月，委托人與新疆某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂房屋拆遷產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議書(shū)，委托人將其位于某地面積為32.21平方米的平房門(mén)面房及面積為74.79平方米的平房住宅交付某公司拆遷改造。根據(jù)雙方簽訂的另一份房屋產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議，公司需將其門(mén)面房及住宅統(tǒng)一置換成68平方米的門(mén)面房。公司置換給委托人的房屋面積，按照測(cè)繪的面積為準(zhǔn)，超出置換房屋面積的部分，委托人按照市場(chǎng)價(jià)格支付超出部分的房款給公司。委托人應(yīng)于2013年8月12日前搬遷完畢，公司若因各種因素造成不能按期交付置換房屋，須每月賠付委托人2500元。該協(xié)議雙方均不得反悔，如有反悔須向?qū)Ψ街Ц哆`約金20萬(wàn)元。

 

合同簽訂后，委托人一家按期搬遷，原有房屋被公司很快拆除。2015年3月，公司促請(qǐng)委托人辦理房屋交接手續(xù)。此時(shí)，委托人發(fā)現(xiàn)被告建造的置換房屋存在地下室面積，而這完全不符合此前房屋拆遷產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議書(shū)中對(duì)置換房屋狀況的明確約定，故委托人拒絕辦理交接手續(xù)，要求公司采取措施進(jìn)行補(bǔ)救。此時(shí)，公司以委托人未在接到入住通知一周內(nèi)付清超出置換面積房款為由，視為委托人自動(dòng)放棄實(shí)物交換，將置換的房屋直接出售給了他人！至此，委托人一家是賠了夫人又折兵，自家的房屋被拆除，用于安置的置換房屋也沒(méi)了……

 

【勝訴：公司被判承擔(dān)違約責(zé)任！】

 

委托人將涉案開(kāi)發(fā)商訴至法院，請(qǐng)求判決開(kāi)發(fā)商交付置換房屋，并按協(xié)議約定給付過(guò)渡安置費(fèi)75000元，同時(shí)判令其支付委托人違約金20萬(wàn)元。一審法院經(jīng)審理，認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議是對(duì)原有房屋拆遷產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議書(shū)的變更，雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)以協(xié)議而不是協(xié)議書(shū)的內(nèi)容為準(zhǔn)。故判決被告交付目前能夠交付的門(mén)面房一套，委托人則要支付房屋面積差價(jià)36萬(wàn)余元才能拿到房屋，對(duì)委托人的其他訴訟請(qǐng)求予以了駁回。

 

此后，聶榮律師指導(dǎo)委托人向新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)第八師中級(jí)人民法院提起上訴，堅(jiān)持一審訴訟請(qǐng)求，意圖為委托人挽回大部分損失。聶榮律師在庭審中嚴(yán)詞指出，涉案的兩份協(xié)議互為補(bǔ)充，均合法有效，不存在后者變更前者的問(wèn)題。依據(jù)“協(xié)議”的約定，開(kāi)發(fā)商將置換房屋賣(mài)給他人的做法違反了合同約定，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商取得《建筑安裝工程竣工驗(yàn)收交接證明書(shū)》的時(shí)間是2015年10月10日，而其通知委托人交接房屋的時(shí)間是3月12日，其出售房屋的時(shí)間是在取得上述《證明書(shū)》之前，此期間開(kāi)發(fā)商是無(wú)權(quán)通知委托人進(jìn)行交接的，更無(wú)權(quán)將房屋出賣(mài)給他人?，F(xiàn)委托人同意按一審判決的價(jià)格接受目前能夠交付的門(mén)面房一套，但依照仍然合法有效的“協(xié)議書(shū)”之約定，逾期交付置換房屋的2500元每月的過(guò)渡費(fèi)和20萬(wàn)元的違約金應(yīng)由開(kāi)發(fā)商支付！

 

法院經(jīng)審理查明，“協(xié)議書(shū)”中明確約定“置換的商業(yè)門(mén)面必須在原址左右15米，必須在地平面以上一層”，且“協(xié)議”簽訂在先，“協(xié)議書(shū)”簽訂在后，一審法院對(duì)此事實(shí)的認(rèn)定存在錯(cuò)誤。據(jù)此，法院作出終審判決，撤銷原判決第三項(xiàng)即“駁回原告其他訴訟請(qǐng)求”，改判開(kāi)發(fā)商支付上訴人賠償款75000元及違約金20萬(wàn)元，訴訟費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)。

 

對(duì)此，北京在明律師事務(wù)所的資深征收維權(quán)律師聶榮表示，這起案件中，協(xié)議套協(xié)議的“手段”令被拆遷人一度在法律上陷入了被動(dòng)。而究其根源，一是由于協(xié)議拆遷本身存在的風(fēng)險(xiǎn)所致，二是被拆遷人在簽訂協(xié)議時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)仍有待提高。及時(shí)委托專業(yè)征收維權(quán)律師介入，在與精明強(qiáng)干的開(kāi)發(fā)商的互動(dòng)中細(xì)致入微、不落陷阱，才能最終獲取公平、合理的補(bǔ)償，從協(xié)議拆遷的亂局中全身而退。