導(dǎo)讀：房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容直接關(guān)系到老百姓最終能從征收方那里獲得多少錢、多少房的征收補(bǔ)償，進(jìn)而在自己的房屋遭拆除后能夠享有什么樣的生活居住條件甚至是長遠(yuǎn)生計、未來。而對于征收維權(quán)而言，各種復(fù)雜、艱難的手段方式的唯一目的，就是與征收方簽訂一份公平、合理的補(bǔ)償協(xié)議。那么，房屋征收補(bǔ)償協(xié)議中究竟有哪些內(nèi)容屬于“必備”“沒有就不行”？對于一份由征收方上門人員遞到手中的協(xié)議文本，被征收人又該從何處入手進(jìn)行審查判斷呢？

對此，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第25條做了明確規(guī)定，房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補(bǔ)償協(xié)議。顯然，這是一個籠統(tǒng)的、列舉式的規(guī)定。落實到具體的協(xié)議文本中，在明拆遷律師在此著重提示廣大被征收人注意以下6個方面內(nèi)容：

其一，簽訂協(xié)議的主體是否合法。如《條例》所規(guī)定的，簽訂補(bǔ)償協(xié)議的一方主體必須是房屋征收部門。根據(jù)《條例》第4條之規(guī)定，市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。實踐中，房屋征收部門的設(shè)置可以有以下兩種形式：一是市、縣級人民政府設(shè)立專門的房屋征收部門，最常見的情形叫“拆遷管理辦公室”；二是在現(xiàn)有的部門，如房地產(chǎn)管理部門、建設(shè)主管部門中，確定一個部門作為房屋征收部門，最常見的情形是住建局或住建委。而諸如街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、居委會、村委會這樣的組織機(jī)構(gòu)通常都不是合法的補(bǔ)償協(xié)議簽訂主體。如果被征收人發(fā)現(xiàn)協(xié)議上出現(xiàn)的是這些機(jī)構(gòu)，那么就應(yīng)當(dāng)引起警惕，要求征收方作出解釋說明，必要時咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師了。

其二，是否有詳細(xì)、準(zhǔn)確的被征收房屋基本情況。這些情況包括房屋的準(zhǔn)確地址位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、用途、多層建筑的“樓層數(shù)”及房屋的附屬物情況等。實踐中，一是在房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬問題上容易存在糾紛，這點(diǎn)需要加以明確，以避免事后引發(fā)的長期民事糾紛。最簡單的道理就是，協(xié)議上寫的是誰的名字，補(bǔ)償下來了就是給誰的；二是房屋的用途，是住宅、店面還是工業(yè)用房，將決定補(bǔ)償內(nèi)容是否包括非住宅房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失及機(jī)器、設(shè)備的搬遷費(fèi)用等。

其三，是否有明確、合法的房屋拆遷補(bǔ)償安置方式?！稐l例》第21條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。落實到協(xié)議上，被征收人要注意審查兩點(diǎn)：一是是否給予了你選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利。實踐中，“一刀切”的采取貨幣補(bǔ)償對于征收方來說是最“省事兒”的，但卻往往容易導(dǎo)致被征收人的最終補(bǔ)償權(quán)益受到減損，手握上千萬買不到類似地段的安置房的情況并不鮮見。故此，大多數(shù)被征收人還是希望能先拿房，再談錢；二是是否明確、具體的寫明了安置房的地點(diǎn)、戶型、套數(shù)、面積等信息。通常而言，這里可能會單獨(dú)簽訂一份《產(chǎn)權(quán)調(diào)換意向書》之類的補(bǔ)充協(xié)議，那么被征收人同樣要對這樣的補(bǔ)充協(xié)議文本加強(qiáng)審查意識。

其四，是否有明確的補(bǔ)償金額、結(jié)算方式和支付期限。通常這部分要以房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)估價報告為依據(jù)，明確寫明住宅的補(bǔ)償金額。對于無證、手續(xù)不完整的部分通常單列，依據(jù)征收補(bǔ)償方案規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定補(bǔ)償?shù)慕痤~。涵蓋房屋附屬物的補(bǔ)償、非住宅房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、大型機(jī)械設(shè)備及室內(nèi)其他電器設(shè)備的搬遷補(bǔ)助和搬遷獎勵措施，最終會有一個拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的總和及結(jié)算方式條款。在這個總和條款中，補(bǔ)償款的支付期限應(yīng)當(dāng)列明。

其五，臨時安置補(bǔ)助、搬遷期限及過渡方式。《條例》第22條規(guī)定，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。被征收人選擇自行過渡，譬如投親靠友或搬往自己其他租賃、擁有的房屋居住的，征收部門應(yīng)對被征收人支付臨時安置費(fèi)。若提供了周轉(zhuǎn)用房并在此居住，則不需要再提供臨時安置費(fèi)。值得注意的是，在這一部分，通常是要約定違約責(zé)任的。如果因房屋征收部門的原因，造成超出過渡期限而被征收人仍無法入住安置房的，房屋征收部門從逾期之月起應(yīng)當(dāng)向被征收人支付額外的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)（譬如約定為雙倍）。

其六，“一式兩份”條款與“空格填寫條款”敲警鐘！在明拆遷律師提示這兩點(diǎn)，不是讓大家審查協(xié)議文本當(dāng)中“有沒有”，而是要去關(guān)注實際做沒做以及做得對不對。第一點(diǎn)，通常寫作“本協(xié)議書一式兩份，協(xié)議雙方各持一份，兩份具有同等法律效力”。那么好了，如果被征收人在簽訂協(xié)議時被告知協(xié)議要在簽字、按手印后被以各種理由“拿走”而暫時不發(fā)給被征收人，那么這樣的協(xié)議就是堅決不能簽的，不論征收方提出聽上去多么合情合理的理由。第二點(diǎn)，通常寫作“本協(xié)議及其附件內(nèi)容，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力”。因此，被征收人必須確保對空格部分的手填文字內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格審查，確保所有的內(nèi)容都是自己的真實意思表示，而無歧義、篡改、歪曲、含糊的內(nèi)容。實踐中被征收人深惡痛絕的“空白協(xié)議”，問題就是出在這些空格、橫線處被征收方隨意填寫，進(jìn)而損害了被征收人的合法權(quán)益。我們愿冒著重復(fù)、啰嗦的風(fēng)險再提示各位一遍：對于任意一處橫線、空格處處于完全空白狀態(tài)的協(xié)議，都是絕對不能簽字、按手印的。這原本是一個法律甚至是生活的常識性問題，但在征收拆遷中卻持續(xù)不斷的出現(xiàn)各種問題、陷阱，故再怎么提醒、警告都是絲毫不為過的。

在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，一份合法的征收補(bǔ)償協(xié)議，由于其所要列明的內(nèi)容眾多，故從形式、外觀上看不可能過分簡單、隨意、粗糙。對于那種動輒拿出來只有一兩頁紙、印制粗糙模糊、印刷部分內(nèi)容就極為簡略的協(xié)議文本，被征收人是要予以高度警惕的。一個永遠(yuǎn)不會錯的原則就是，弄不明白、有疑問時，就先不簽，找人問一問，自己冷靜下來想一想，其實大部分“坑”，我們都是可以憑借理性的頭腦與常識經(jīng)驗的判斷而成功避開的。