導(dǎo)讀：“以租代征”的“租金”能彌補農(nóng)民的土地收益嗎？重點是“租期”屆滿后，農(nóng)民能要回自己的土地嗎？

說到“以租代征”，農(nóng)民朋友大都不陌生。因為現(xiàn)在很多農(nóng)村的地區(qū)都在推進城鎮(zhèn)化，征收拆遷已經(jīng)成為一個普遍的現(xiàn)象。而在這樣的背景后，對農(nóng)民的土地“以租代征”，應(yīng)運而生。

簡單點說“以租代征”就是指通常情況下，如果需要進行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，需依法經(jīng)過土地征收程序，并辦妥農(nóng)用地轉(zhuǎn)用相關(guān)審批手續(xù)，而“以租代征”則是規(guī)避了法定的征收轉(zhuǎn)用程序，以簽訂“租賃”合同的方式從農(nóng)民手中獲取土地，并直接將農(nóng)用地投入市場作為非農(nóng)業(yè)用地使用。這里征收方可通過“租賃”形式逃避了繳納有關(guān)稅費、履行耕地占補平衡法定義務(wù)。

實踐中，有很多地方政府和村委會一起牽頭，由村民和用地單位簽訂“租地協(xié)議”，直接從村民手里租用土地用于非農(nóng)建設(shè)，合同期限短則數(shù)年長則幾十年，每年支付出租人一部分“租金”；近來，隨著政策的變化，臨近征地拆遷的時候，就會有相關(guān)人員告知：“為了生態(tài)農(nóng)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)或者是為了修建公共設(shè)施等等，需要租用農(nóng)民土地進行建設(shè)……”或者會突然知道某用地單位或個人直接與村委會簽訂了協(xié)議租賃土地；也有基層政府直接租賃、轉(zhuǎn)租農(nóng)村集體土地等等的現(xiàn)象……這就是典型的“以租代征”。

那么，問題來了，這樣的“以租代征”的“租金”能彌補農(nóng)民的土地收益嗎？重點是“租期”屆滿后，農(nóng)民能要回自己的土地嗎？

在明律師事務(wù)所的專業(yè)拆遷律師告訴大家：

“以租代征”這種用地方式自始至終是不符合土地管理相關(guān)法律制度要求的，既侵犯農(nóng)民合法權(quán)益，也不符合法律規(guī)定要求的“租地協(xié)議”。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第三十六條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

又根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定，違反法律法規(guī)強制性規(guī)定的合同為無效。

因此，如果地方政府或其他用地單位違法租用農(nóng)民土地，不符合《土地管理法》第三十六條規(guī)定的例外情形，那么農(nóng)民朋友們應(yīng)當(dāng)明確，這樣的“租地合同”是違反法律法規(guī)強制性規(guī)定的，可以主張合同無效，要回自己的土地。

而在明律師事務(wù)所的專業(yè)拆遷律師要提醒大家的是：雖然“以租代征”居于非法而可以主張合同無效，但農(nóng)民朋友切不可因此而放松警惕。因為在當(dāng)前的征地拆遷環(huán)境中，“以租代征”的現(xiàn)象非常頻繁。如果有人來“租地”，大家一定要保持清醒，該拒絕的時候要理智拒絕；如果地方政府強行占地的，被征收人要及時進行法律維權(quán)，以最終保障自己的補償利益。