關(guān)于農(nóng)村征地拆遷的問題，一直讓很多被征收的農(nóng)民朋友很是困擾。一來農(nóng)村地區(qū)的法律意識及法律文化都不高，二來大部分的被征收農(nóng)民朋友都普遍覺得征地拆遷對自己的補(bǔ)償太低了，且在征收過程有很多讓人接受不了的行政操作，但對此被征收人卻無可奈何。
而這些歸根結(jié)底還在于被征收農(nóng)民并不清楚自己的土地房屋到底價值多少？征收方該按什么標(biāo)準(zhǔn)來補(bǔ)償才能保障自己的利益不受損失。
針對這個問題，北京在明律師事務(wù)所的拆遷律師告訴你法定的、農(nóng)民土地、房屋的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)這個標(biāo)準(zhǔn)，被征收農(nóng)民可以大概估算自己土地房屋的價值。
在明拆遷律師說法：
集體土地上土地的補(bǔ)償價值標(biāo)準(zhǔn)總的依據(jù)規(guī)定在《中華人民共和國土地管理法》里。即：
《土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償?！边@里的土地，主要指耕地。
那我們首先來看看耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。
（1）土地補(bǔ)償費(fèi)：為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍。
（2）安置補(bǔ)助費(fèi)：每一個農(nóng)業(yè)人口，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4-6 倍；每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍。
（3）附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)：由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
另外，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不能使需要安置的農(nóng)民保
持原有生活水平的，經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，二者的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。
其次：房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：
房屋的補(bǔ)償可參考適用《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的補(bǔ)償規(guī)定，即：對于房屋的征收拆遷，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。其遵循的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要是：
(1)在有條件的情況下，可以優(yōu)先采取宅基地遷建安置，另外對重建房屋的成本進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。
(2)選擇貨幣補(bǔ)償方式的話，最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是房屋的重置成新價加上宅基地的地價。
(3)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的話，最低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按照1:1的比例進(jìn)行置換，即拆一還一。
另外：因征收房屋造成搬遷的，要支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，要支付臨時安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。
而在此間造成停產(chǎn)停業(yè)損失也要進(jìn)行補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
在此，房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并沒有確定統(tǒng)一具體的數(shù)額，但需要遵循“保證不能降低農(nóng)民的原有生活水平” 的原則。
這里，在明拆遷律師要提醒大家的是：
在實(shí)踐中，在明拆遷律師為被代理人代理拆遷案件的時候常使用“市場比較法”來衡量被征收人的房屋價值。也就是通過參照適用被征收房屋周邊市場的房屋價格來估算，這樣才能保障不會降低農(nóng)民的原有生活水平。
當(dāng)然，這個“市場比較法”的估算需要專業(yè)的拆遷律師才能做。
事實(shí)上，在實(shí)際操作中，征收方通常估算房屋價值是采取“房屋重置價”來算。房屋重置價，簡單點(diǎn)說就是“一塊地值多少錢，建起來的房子值多少錢，二者相加就是房屋的重置價格”。
很顯然，征收方的“房屋重置價”計(jì)算出來的房屋價值會很明顯的低于“市場比較法”計(jì)算出來的價值。所以，被征收人在計(jì)算房屋價值的時候一定要注意選擇最有利于自己的計(jì)算方法，然后根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來總的計(jì)算自己的房屋價值。
