導(dǎo)讀：在近期的征收拆遷中，包括棚戶區(qū)改造在內(nèi)的各種舊城改造項目無疑是出場率頗高的“明星”。而與此同時，拆遷范圍內(nèi)的違建認(rèn)定處置似乎也一刻未曾停歇。二者如同“二龍戲珠”一般將廣大被征收人折騰得團團轉(zhuǎn)。那么，當(dāng)棚戶區(qū)改造項目遭遇征收方的刻意“被違建”時，被征收人究竟該怎樣應(yīng)對呢？兩大“殺手锏”同出，在明拆遷律師又會給出怎樣的忠告呢？

首先需要明確的是，言之，實體層面的補償、安置、搬遷主要看590號令，程序?qū)用娓鞯貏t會根據(jù)實際情況而有所突破創(chuàng)新。從整體來看，“換湯不換藥”是棚改與一般征收項目的關(guān)系，廣大被征收人不必為這一“名頭”的變化而太過勞心費神。

在此基礎(chǔ)上，在明拆遷律師給出3點意見供遭遇“棚改+拆違”的朋友們參考：

其一，維權(quán)焦點須提前至項目啟動前。

“輸在起跑線上”是被征收人最容易犯的錯誤。很多人都是等到“責(zé)令限期拆除通知”貼到墻上才想起來委托律師，應(yīng)該說這一時點并不算晚，但也確實還能比這更早些。

《條例》第24條規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償。據(jù)此，一個合法的棚戶區(qū)改造項目中，被征收房屋是否系違建的認(rèn)定、處置，應(yīng)發(fā)生在房屋征收范圍確定后、房屋征收決定下發(fā)前這一時段內(nèi)，這點廣大被征收人需要牢記。房屋征收范圍的確定，通常以“暫停（辦理入戶分戶、新建擴建等）公告”發(fā)布為標(biāo)志。譬如大家所熟悉的浙江金華許水云案，就是在這一階段內(nèi)發(fā)生了違建認(rèn)定及強拆行為。

在此階段，被征收人要及時整理能夠證明自己的無證房屋、面積有合法建造手續(xù)的依據(jù)，在征收調(diào)查登記環(huán)節(jié)允許房屋征收部門上門了解情況。當(dāng)收到“責(zé)令限期拆除”“違法建筑認(rèn)定告知”之類的文書時，要及時委托專業(yè)征收維權(quán)律師提起復(fù)議或者訴訟。一旦這類違建認(rèn)定結(jié)論被依法撤銷，將會對被征收人后續(xù)的維權(quán)有很大助益。許水云案中，在明律師周濤、陳晨就針對當(dāng)?shù)卣块T作出的責(zé)令限拆文件提起了訴訟，促使其在法律的壓力之下改變了“以拆違促舊改”的想法，同意將許的無證房屋認(rèn)定為合法建筑。

棚戶區(qū)改造

其二，盯住棚戶區(qū)改造項目的特殊程序，及時提出針對無證面積補償?shù)囊庖姟?/p>

一般來說，在征收補償方案中都會涉及區(qū)別對待有證面積與無證面積的規(guī)定。實踐中很多被征收人都是吃了這方面的虧，因房屋無證、缺證而大量減損了補償權(quán)益。故此，針對這一重要的“方案”，大家就需要想想辦法、動動腦筋了。《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細(xì)則》第15條就規(guī)定，因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，區(qū)（縣）人民政府還應(yīng)當(dāng)組織由被征收人、公有房屋承租人和律師等公眾代表參加的聽證會。北京市的《舊城區(qū)改建房屋征收實施意見》則延續(xù)了590號令“多數(shù)”（即過半數(shù)）產(chǎn)權(quán)人、公房承租人不同意方案的規(guī)定。而一旦聽證程序啟動，被征收人就獲得了針對補償方案提出修改意見，反映自己房屋現(xiàn)實問題的機會。在這類程序中大家一定要明白一點：無證面積決不能簡單的等同為違法面積，尤其是在棚戶區(qū)、舊城區(qū)范圍內(nèi)，出于日常生活之必需及各種歷史遺留原因，產(chǎn)生無證面積是十分正常的現(xiàn)象。被征收人的合理補償訴求應(yīng)當(dāng)被一份公平、合理的補償方案所詳加考慮。

從另一個角度講，在房屋征收決定作出前充分行使自己的程序性權(quán)利，十分有助于被征收人掌握依法維權(quán)的主動權(quán)，及時獲取涉案項目的有關(guān)信息，同時表明自己依法維權(quán)的態(tài)度和決心。這對于征收方日后是否采取“以拆違促拆遷”的套路將會產(chǎn)生心理層面的震懾作用。

其三，對于項目中后期突然出現(xiàn)的“違建認(rèn)定”，要迅捷依法維權(quán)將其撤掉。

通過前述規(guī)定我們不難理解，一旦涉案片區(qū)被列入棚戶區(qū)改造項目范圍，就應(yīng)當(dāng)依據(jù)590號令規(guī)定的程序來往下推進，而不得肆意采取拆違手段來促進拆遷工作，用“掛羊頭賣狗肉”的行政目的不當(dāng)舉措來對付被征收人。最高法在近期公布的8起征收拆遷典型案例中針對“以拆危促拆遷”作出了指導(dǎo)意見，“以拆違促拆遷”實際上完全是一個路數(shù)。一旦在征收決定下達后的協(xié)商談判、入戶評估等環(huán)節(jié)中出現(xiàn)談不攏的情形，個別征收方就會“不安分”，將被征收人的房屋認(rèn)定為違法建筑，進而在很短的時間內(nèi)以拆違的名義快速實施行政強拆，適用的文書也是千奇百怪五花八門。對于集體土地上的“城中村”房屋，甚至責(zé)令交出土地決定這類根本管不著違建問題的文書也會粉墨登場，而這一幕幕鬧劇顯然是沒有法律依據(jù)的。

對于這類突然冒出來的違建拆除文書，被征收人要在第一時間及時咨詢專業(yè)律師判明情況，及時提起法律程序進行救濟，而千萬不要等待所謂的6個月起訴期限，因為通常拆違都是限期3、5、7天，極端的還有今天下決定明天就讓拆除的。將法律手段的力度加到最大，是應(yīng)對征收方“鋌而走險”式逼遷舉動的必要思路。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，當(dāng)棚戶區(qū)改造遭遇“被違建”，被征收人需要既有全局性的眼光，又有局部應(yīng)對的精準(zhǔn)視角：先針對較為急迫的違建處置文書“下手”，盡力保住房屋；再通覽棚改項目全局找準(zhǔn)違法點實施精準(zhǔn)打擊。尤其是要關(guān)注棚戶區(qū)改造項目與一般征收項目的相同點與不同點，盡量將自己房屋遭遇“被違建”的風(fēng)險降下來，做到防患于未然。在明律師也將會竭盡全力為大家提供最強有力的法律服務(wù)。