導(dǎo)讀：舊城改造類項(xiàng)目無疑是時下征收維權(quán)領(lǐng)域里的“明星”。從在明律師代理案件的經(jīng)歷來看，2018年以來的城市國有土地上房屋征收，不叫這類名頭的可謂少之又少。老百姓就困惑了：好好的征收項(xiàng)目改名叫了“舊城改造”，會給我的補(bǔ)償安置帶來怎樣的影響和變化嗎？被扣上“舊”字這個大帽子，我的補(bǔ)償數(shù)額會被壓低嗎？本文，在明律師來幫您淺析這一備受關(guān)注的問題……

問題一：究竟什么是“舊改”？

舊改、危改、棚改這“三改”，聽著略叫人犯暈，老百姓更是很難弄清它們的區(qū)別。簡單地說，這三改都屬于廣義上的“舊城區(qū)改建”范疇，是它的不同叫法或者包含的分項(xiàng)。因此，在法律的適用上，它們有時是換湯不換藥的關(guān)系，尤其是在涉及房屋征收的時候更是如此。請牢記，無論你遭遇了哪一“改”，590號令《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》都是你維權(quán)的法寶、基礎(chǔ)，廣大被征收人一定要牢牢把握住這一最有力的武器，好好去運(yùn)用它。

《條例》第8條規(guī)定，由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要，由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要，是法定的征收情形。這二者之和，大約就是“舊城改造”類項(xiàng)目的大致內(nèi)涵了。

《北京市舊城區(qū)改建房屋征收實(shí)施意見》規(guī)定，本實(shí)施意見適用于全市實(shí)施舊城區(qū)改建范圍的房屋征收項(xiàng)目。舊城區(qū)改建具體包括中心城區(qū)棚戶區(qū)改造、平房區(qū)院落修繕、危舊房改造（不含解危排險(xiǎn)等緊急情況）、城中村邊角地環(huán)境整治等項(xiàng)目。這里有一個“等”字，也就是說根據(jù)政策還可以有其他情形被靈活地并入其中。事實(shí)上，地方性規(guī)定多是對590號令所做的擴(kuò)大解釋?；诖耍f改的范圍在實(shí)踐中有越來越大的趨勢。

問題二：究竟什么樣的房子算“舊”？

這是個世界性難題，沒有一個放之四海皆準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)、杠杠。試問，倘若我們說1990年以前的房屋算“舊”，那么1990年1月的呢？不好說。正因此，這一“模糊概念”在各地都有其更加模糊的解釋，我們來看最新出臺的深圳市關(guān)于“棚戶區(qū)”的定義，窺一斑而見全豹：

棚戶區(qū)改造政策適用范圍。本實(shí)施意見適用于我市范圍內(nèi)使用年限20年以上，且符合下列條件之一的老舊住宅區(qū)：

1. 存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患；

2. 使用功能不齊全；

3. 配套設(shè)施不完善。

使用年限不足20年，且按照《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-2016）鑒定危房等級為D級的住宅區(qū)，經(jīng)區(qū)政府（含新區(qū)管理機(jī)構(gòu)，下同）批準(zhǔn)可以納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍。

符合《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》（深府辦〔2016〕38號）第六條規(guī)定，無法獨(dú)立進(jìn)行改造的零散舊住宅區(qū)可以不納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍。

鼓勵各區(qū)政府根據(jù)實(shí)際情況，探索將轄區(qū)內(nèi)具備改造條件的城中村、舊屋村有序納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍。

對，你沒有看錯，只要是1998年以前建造的房屋，無論平房還是樓房、板樓還是塔樓、四合院還是大雜院，都可能符合“棚戶區(qū)”這一定義。顯然，舊城改造類項(xiàng)目因其突出的公益性、政策性而成為了如今城市房屋拆遷的“香餑餑”，任何一個項(xiàng)目首先想到的，就是往這上面靠。如在明律師此前在多篇文章中所論述的，靠上了就有政策紅利可供享用，就有望實(shí)現(xiàn)“政府主導(dǎo)，市場運(yùn)作，企業(yè)參與”，就有可能獲得“快速審批通道”等政策綠燈支持……

問題三：老百姓究竟該怎么辦？

在明律師講3個大問題：

其一，沒必要視“舊改”類項(xiàng)目為洪水猛獸。90年代初期以前建造的房屋，說舊不舊，說新也絕對不新。項(xiàng)目來了，未見得是壞事，只要能拿到公平、合理的征收補(bǔ)償，實(shí)現(xiàn)生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障就行了。面對轟轟烈烈的舊城改造項(xiàng)目，我們首先要保持一顆平常心。

其二，要牢牢握住590號令，吃透其中各項(xiàng)權(quán)利并及時行使。意見征詢權(quán)、對補(bǔ)償方案的要求聽證權(quán)、對房屋征收決定的復(fù)議訴訟權(quán)、對評估報(bào)告的異議權(quán)、對補(bǔ)償安置方式的選擇權(quán)、對征收補(bǔ)償決定的復(fù)議訴訟權(quán)……這條主線上的關(guān)鍵性權(quán)利要積極考慮行使，結(jié)果就不會太差。

其三，要重點(diǎn)關(guān)注舊城改造類項(xiàng)目所獨(dú)有的特殊問題，做到有區(qū)別的應(yīng)對。譬如先行搬遷拆除協(xié)議、預(yù)征收補(bǔ)償協(xié)議之類的東西，我們認(rèn)為能不簽要盡量不簽，因?yàn)檫@些設(shè)置都是有利于征收方而無益于被征收人的，反而容易令被征收人落入彀中；再譬如回遷安置的選擇權(quán)，如果被征收人明確堅(jiān)持那么征收方是必須滿足的，否則征收決定將會面臨被撤銷。在1:1.5以內(nèi)的補(bǔ)償比例時代，就近地段回遷安置是確保被征收人生活質(zhì)量不因征收而下降的有效選擇。最后，一定不要聽信征收方的各種政策、方案說辭，而要拿著590號令去和它們溝通協(xié)商，將全局引入到自己占優(yōu)勢的領(lǐng)域中來，這才是高明的做法。須知，如果它方案本身就是違法的，那么再怎么談?wù)咭埠戏ú涣恕?/p>

綜上所述，在明律師希望大家明白的是，舊城改造類項(xiàng)目并不會直接導(dǎo)致老百姓的補(bǔ)償權(quán)益被侵害，因?yàn)橛薪凶龇?、行政法?guī)、律師、法官這些東西在。名為舊城改造，實(shí)際就是征收，那么該怎么應(yīng)對怎么應(yīng)對，大家其實(shí)已經(jīng)很熟悉了。對于人生而言，除舊布新的確不是什么壞消息。