導(dǎo)讀：有個說法叫“與時俱進”，用在征地拆遷維權(quán)領(lǐng)域也是恰如其分的。2011年以前一般叫“拆遷”，2011年590號令出臺后改叫“征收”，到了2018年又冒出個新概念——城市更新。老百姓可就糊涂了，好不容易才弄清了拆遷、征收該如何應(yīng)對，這又出來了沒聽說過的，如此節(jié)奏變化讓老百姓怎么跟得上？本文，在明律師就用極短的篇幅來給大家解析清楚，城市更新究竟是個啥意思……
城市更新基本與“三舊改造”同義？
簡單查閱一些資料便不難發(fā)現(xiàn)，“城市更新”并非一個新提出的概念，而在西方已經(jīng)有了上百年的歷史。城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動，19世紀這一概念就被提出。到了20世紀中期之后，美國出現(xiàn)由聯(lián)邦政府補貼地方政府對貧民窟土地予以征收，然后以較低價格轉(zhuǎn)售給開發(fā)商所進行的“城市更新’。城市更新綜合了改善居住條件、整治區(qū)片環(huán)境、振興城市經(jīng)濟等目標(biāo)，較以往單純以優(yōu)化城市布局改善基礎(chǔ)設(shè)施為主的“舊城改造”涵蓋了更多更廣的內(nèi)容，但也同時帶來了許多矛盾和問題。
在我國，2015年2月，廣東省廣州市率先設(shè)立了名為“城市更新局”的政府部門，以接替以前的“三舊改造”工作辦公室。由此看來，我國現(xiàn)階段的城市更新與“三舊改造”基本同義。名詞的變化意味著其中可能包涵更多的規(guī)劃因素，但大體上的性質(zhì)是區(qū)別不大的。
而所謂“三舊改造”，則是廣東省先行先試的一套模式，包括對“舊城鎮(zhèn)”“舊廠房”“舊村莊”的改造。用大家比較熟悉的概念來表述，其實就是舊城改造、舊村改造和城市工礦棚戶區(qū)改造。
城市更新部門在征收中的地位
就現(xiàn)階段而言，城市更新部門似乎尚不具備直接介入國有土地上房屋征收組織、實施的權(quán)力。但根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第4條之規(guī)定，市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。簡言之，市、縣級政府有權(quán)在現(xiàn)有的部門中確定一個作為房屋征收部門，來承擔(dān)590號令所規(guī)定的一系列征收補償工作?？梢韵胍?，城市更新部門未來也很有可能被賦予這樣的行政職權(quán)，成為替代“XX改造工作辦公室”“拆遷辦”之類的新的房屋征收部門，進而與廣大被征收人直接打交道。
從目前廣州市城市更新局的官方網(wǎng)站上看，該部門的職責(zé)主要集中在以下9個方面：
1. 城市更新范圍內(nèi)存量土地的征收、協(xié)商收購、整合歸宗；
2. 完善歷史用地手續(xù)報批；
3. 集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地審核報批；
4. 城市更新局部改造項目審核；
5. 城市更新項目現(xiàn)狀調(diào)查及測繪；
6. 城市更新改造項目方案審核；
7. 城市更新項目實施監(jiān)督；
8. 政府安置房的統(tǒng)籌和分配；
9. 復(fù)建安置資金的監(jiān)督。
《條例》第4條規(guī)定，市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。結(jié)合上述權(quán)力清單，我們可以看到城市更新部門無疑已經(jīng)成為現(xiàn)階段“三舊改造”類征收項目的“有關(guān)部門”，被征收人與之產(chǎn)生法律關(guān)系恐怕是難以避免的事情。
遭遇城市更新，究竟該如何應(yīng)對？
必須負責(zé)任地說，在明律師對這一全新事物的探究也才剛剛開始。不過，根據(jù)以往代理此類案件的豐富實踐經(jīng)驗，我們還是可以提示廣大被征收人以下3點：
其一，無論它如何“更新”，守住590號令不放松。只要涉及城市房屋征收，《國有土地上房屋征收與補償條例》就是征收方必須嚴格遵守的行政法規(guī)。施行7年來，這一《條例》的規(guī)定早已深入人心，相關(guān)司法判例更是不勝枚舉。故此，被征收人完全可以做到以不變應(yīng)萬變，咬定青山不放松，繼續(xù)深入理解掌握對被征收人維護合法補償權(quán)益頗多利好的590號令，拿出“我自巋然不動”的信心和意志來。在此基礎(chǔ)上，被征收人可以對城市更新的有關(guān)政策、文件發(fā)布予以適當(dāng)關(guān)注，不明白的及時將有關(guān)材料提供給專業(yè)征收維權(quán)律師，做到不耽誤自己的征收維權(quán)大局把握。
其二，若城市更新牽涉“舊村改造”，要注意涉案項目對農(nóng)村集體土地是否依法進行了征收。城市更新的改革新舉措并不具備否定《土地管理法》及其相關(guān)規(guī)范性文件的權(quán)力。即使在一些規(guī)定上有沖突，《土地管理法》也具有位階上的優(yōu)勢。故此，對于地沒征就直接更新的項目，被征收人完全可以捕捉其征地程序上的違法點，與征收方展開一番法律層面的較量。
其三，要敢于并善于向城市更新部門申請政府信息公開、提出違法查處申請，使其成為征收維權(quán)的新平臺和新機遇。根據(jù)前述廣州市城市更新局的權(quán)力清單，被征收人完全可以考慮就其職權(quán)范圍內(nèi)的事項所產(chǎn)生的政府信息提出公開申請，進而謀求搭建協(xié)商、溝通的平臺。違法行為查處也可以大膽提，為自己多爭取一次可能的協(xié)商機會對提升補償結(jié)果只會有益處。
在明拆遷律師最后想提示大家的是，“城市更新”這一概念的提出本身附加有更多的民意征詢意涵，這與舊城區(qū)改建類項目單獨設(shè)立“民意征詢”環(huán)節(jié)并采取預(yù)簽補償協(xié)議的做法是相通的。多提意見，多填問卷，多參與與這類部門的互動，從長遠看對于維護老百姓的權(quán)益將是有好處的。至于城市更新部門接下來在我國會如何發(fā)展，在明律師也將與廣大被征收人一道拭目以待。
