2012年某日，四川省某區(qū)政府發(fā)布《國(guó)有土地房屋模擬拆遷公告》，載明簽訂模擬拆遷協(xié)議戶數(shù)及面積達(dá)到該片區(qū)總戶數(shù)及總面積95%以上，即依法擬定征收方案，作出房屋征收決定并予以公告實(shí)施。2013年某日，區(qū)政府制定《模擬征收補(bǔ)償安置方案》，載明簽訂模擬征收協(xié)議時(shí)，被征收人應(yīng)將《房屋所有權(quán)證》《國(guó)有土地使用權(quán)證》交征收方暫存。模擬征收結(jié)束簽約率達(dá)到95%以上，協(xié)議生效后依法予以注銷；簽約率未達(dá)到95%以上，則二證退還給被征收人。2014年某日，區(qū)政府發(fā)布《房屋征收決定公告》，載明房屋模擬征收安置補(bǔ)償協(xié)議簽約率已達(dá)95.01%，決定實(shí)施征收……

以上即“模擬拆遷協(xié)議”在實(shí)踐中的運(yùn)作情況?！澳M拆遷”是近幾年來(lái)拆遷實(shí)踐中經(jīng)?？吹降默F(xiàn)象。參照《成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)<關(guān)于中心城區(qū)城市房屋模擬拆遷工作的指導(dǎo)意見（試行）>的通知》第五條，模擬拆遷是指拆遷項(xiàng)目業(yè)主在取得行政許可前，根據(jù)城市規(guī)劃和相關(guān)法律法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，就城市房屋拆遷補(bǔ)償安置事宜與房屋所有權(quán)人協(xié)商并簽訂模擬拆遷協(xié)議的活動(dòng)。簽約率未達(dá)到一定比例時(shí)，征收補(bǔ)償安置協(xié)議自動(dòng)失效，暫緩該地塊的改造。對(duì)模擬拆遷達(dá)到一定比例，且取得房屋拆遷許可證后，雙方當(dāng)事人仍未能達(dá)成協(xié)議的，一方當(dāng)事人可以申請(qǐng)行政裁決，依法處理拆遷糾紛。

“模擬拆遷協(xié)議”即是模擬拆遷中的一個(gè)特色產(chǎn)物。各地的模擬拆遷或許在細(xì)節(jié)上不一而足，從本質(zhì)上看，模擬協(xié)議屬附生效條件的合同，條文中約定了協(xié)議生效的條件。在約定條件具備時(shí)，協(xié)議即具備法律效力。模擬拆遷協(xié)議一般明確約定了兩個(gè)協(xié)議生效條件：一是住戶簽約率達(dá)到一定比例以上，二是必須辦理房屋拆遷所需的行政許可。該兩項(xiàng)條件滿足后，進(jìn)行對(duì)協(xié)議的審核、確認(rèn)。一經(jīng)確認(rèn)后，將在原來(lái)的模擬協(xié)議上加蓋條章。這個(gè)條章通常內(nèi)容為“協(xié)議生效條件已具備，轉(zhuǎn)為正式協(xié)議”，有的還會(huì)加蓋一些其他內(nèi)容如“已通過審核確認(rèn)”等。被拆遷戶不需要重新簽訂正式協(xié)議，經(jīng)過審核確認(rèn)并加蓋所需要條章的模擬拆遷協(xié)議，就是一份正式的征收補(bǔ)償協(xié)議了。

現(xiàn)實(shí)生活中，被征收人出于對(duì)政府的信任和支持，即使在不懂所簽協(xié)議所代表的意義的情況下，也多不會(huì)拒絕政府簽訂該協(xié)議的提議。等到征收正式實(shí)施，才后知后覺發(fā)現(xiàn)簽協(xié)議前政府畫的餅并不能實(shí)現(xiàn)，甚至連最基本的拆遷補(bǔ)償金都無(wú)法依約履行。那么被征收人又如何維護(hù)自己的合法權(quán)益呢？

回到文章開頭，征收實(shí)施后，當(dāng)事人對(duì)涉案項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查，才發(fā)現(xiàn)該拆遷項(xiàng)目并未取得相關(guān)的拆遷許可證，也未依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定辦理房屋征收的審批手續(xù)。因此，涉案房屋的拆遷項(xiàng)目程序嚴(yán)重違法，已違反了行政法規(guī)、法規(guī)和規(guī)章的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定所簽訂的協(xié)議依法應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無(wú)效。因此，涉案模擬拆遷協(xié)議應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效。此外，一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益，惡意串通損害國(guó)家、集體或者第三人利益，以合法形式掩蓋非法目的，損害社會(huì)公共利益的協(xié)議也應(yīng)當(dāng)被確定無(wú)效。

在明拆遷律師最后想指出的是，模擬拆遷本是一種較為新穎的拆遷方式，在實(shí)際運(yùn)用中卻多數(shù)變了味。征收單位一味地欺詐、串通，或企圖利用無(wú)效合同包裹效力待定合同條款，用看似合法的外衣來(lái)侵吞人民群眾的土地和房屋。被征收人若貿(mào)然簽約，則易陷入被動(dòng)，權(quán)益也無(wú)法保證。如果補(bǔ)償數(shù)額過低或者安置不合理，被征收人一定要主動(dòng)采取措施，聘請(qǐng)專業(yè)拆遷維權(quán)律師通過要求政府信息公開、行政復(fù)議、行政訴訟、違法行為查處等多種方式來(lái)維權(quán)，慎簽這類模擬拆遷協(xié)議。