導(dǎo)讀：正在全國范圍內(nèi)如火如荼開展的舊城改造征收項目的最大特點，莫過于其相較于一般征收項目的特殊程序，譬如意愿征詢、預(yù)簽?zāi)M拆遷補(bǔ)償協(xié)議、預(yù)評估等等。但凡事有變化就有不變，這類項目同樣有其萬變不離其宗的部分，廣大被征收人對此也需要準(zhǔn)確理解和把握。那么，一個合法開展的舊改項目中究竟要有哪些法定程序呢？
必經(jīng)程序一：擬定征收補(bǔ)償方案的公開征求意見

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第10條規(guī)定，房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。據(jù)此，征收補(bǔ)償方案的公開征求意見是590號令所規(guī)定的必經(jīng)程序，為的是確保被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，同時將可能出現(xiàn)的補(bǔ)償安置矛盾化解在前期。當(dāng)多數(shù)被征收人不同意涉案方案時，市縣政府就需要組織召開聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

實踐中，一些地方拿過一本《補(bǔ)償安置服務(wù)手冊》來就要求被征收人堅決配合執(zhí)行，這是于法無據(jù)的。廣大被征收人可通過舉報等方式主張自己的上述權(quán)利。

必經(jīng)程序二：房屋征收決定

根據(jù)《條例》第13條之規(guī)定，沒下房屋征收決定涉案征收項目就無法合法啟動，征收方也就無權(quán)拆除被征收人的房屋。即使補(bǔ)償安置足額到位了，也不能取代這一步驟的落實。而在舊城改造類項目中，沒有正式的房屋征收決定就先行拆除房屋的情形比比皆是。浙江金華的許水云案便是如此。

必經(jīng)程序三：依法入戶評估

無論是正常的房屋征收評估還是所謂“預(yù)評估”，由經(jīng)合法選定的評估機(jī)構(gòu)入戶實施評估并出具評估報告這一程序是不能省略的。評估環(huán)節(jié)因具有較強(qiáng)的專業(yè)性而很容易在實踐中出現(xiàn)各種漏洞、問題，可以說是被征收人積極捕捉征收方違法點的最重要步驟之一。

必經(jīng)程序四：依法確定補(bǔ)償方式

舊城改造項目允許選擇回遷安置是廣大被征收人需要牢記的重要權(quán)利，如果沒有就涉嫌違法。盡管實踐中基于“房地產(chǎn)去庫存”政策的需要，財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾于2016年聯(lián)合發(fā)文明確鼓勵地方政府引導(dǎo)被征收人優(yōu)先選擇貨幣補(bǔ)償方式以消解房地產(chǎn)市場庫存，但“鼓勵”“引導(dǎo)”并不具有強(qiáng)制性，不能就此否定590號令所做的原則性規(guī)定。諸如購房券、純貨幣補(bǔ)償、房票之類補(bǔ)償方式，均不得剝奪被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的權(quán)利。

必經(jīng)程序五：依法下達(dá)征收補(bǔ)償決定或簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

實踐中，仍存在未下補(bǔ)償決定就直接強(qiáng)制拆除房屋的情形。若被征收人始終拒絕簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，那么通過補(bǔ)償決定來申請法院強(qiáng)制執(zhí)行是此類項目實現(xiàn)拆遷的必由之路，也是唯一合法的道路。而對于補(bǔ)償安置協(xié)議，被征收人要注意簽約方應(yīng)是房屋征收部門，而不應(yīng)是參與項目的市場一方。

在明律師需要特別補(bǔ)充的是，征收方若要合法的避開征收補(bǔ)償決定這條路，就可能通過“以拆違促拆遷”“以拆危促拆遷”等非法方式進(jìn)行逼遷。故對于未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理也是舊城改造項目中的重要步驟。被征收人需要明確的一點是，無證絕不等于違建，當(dāng)房產(chǎn)證上的面積與實際面積不符時，當(dāng)然要以測繪機(jī)構(gòu)實際測量的結(jié)果為準(zhǔn)，而不能簡單粗暴的按證載面積計算補(bǔ)償。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，鑒于舊城改造類項目的復(fù)雜性，被征收人務(wù)必要學(xué)會“兩條腿走路”：既要堅持590號令的原則性規(guī)定不動搖，堅決捍衛(wèi)自己的法定權(quán)利；又要充分審查理解涉案項目的具體補(bǔ)償實施方案及當(dāng)?shù)嘏f改、棚改的相關(guān)實施意見，準(zhǔn)確把握其特殊規(guī)定。將“個別”和“一般”的關(guān)系掌握住，靈活地調(diào)整自己的維權(quán)目的，譬如將“就近地段回遷安置”的訴求適時調(diào)整為增加貨幣補(bǔ)償或者購房券，也是被征收人在此類項目中獲取滿意補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵所在。