導(dǎo)讀：所謂“以租代征”，即通過租用農(nóng)民集體土地尤其是耕地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模的行為。其實(shí)質(zhì)是規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批程序，在規(guī)劃、計(jì)劃之外擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，同時(shí)逃避了繳納有關(guān)稅費(fèi)、履行耕地占補(bǔ)平衡等法定義務(wù)。“以租代征”的結(jié)果必然會(huì)嚴(yán)重沖擊用途管制等土地管理的基本制度。國(guó)家三令五申不準(zhǔn)政府私下對(duì)農(nóng)民耕地進(jìn)行以租代征的違法行為，但是“以租代征”在各地已成為一種普遍的違法形式。本文，北京在明律師事務(wù)所的黃曉麗律師為大家深入分析“以租代征”這一違法行為。

近年來，隨著國(guó)家政策、法律法規(guī)的完善，以租代征現(xiàn)象雖然得到了一定程度的遏制，但是在一些農(nóng)村地區(qū)仍然盛行并不斷滋生。政府違規(guī)建設(shè)的動(dòng)機(jī)在于加快“發(fā)展”速度和城市化進(jìn)程，近年來涉及征收拆遷的大量行政違規(guī)行為，就生動(dòng)地刻畫出一些官員求發(fā)展的急切心理和對(duì)政績(jī)的片面認(rèn)識(shí)。當(dāng)違規(guī)征地成為眾矢之的、中央三令五申嚴(yán)格規(guī)范之后，一些地方開始謀求新的圈地方式，由地方政府和村委會(huì)簽訂租地協(xié)議的所謂“行政租地”現(xiàn)象應(yīng)運(yùn)而生。但是無論怎么更換“外衣”，依然無法掩蓋其非法占用農(nóng)民土地的事實(shí)。

以租代征的方式也很常見，主要是出租人和租用主體上的差別，包括以下方式：用地單位或個(gè)人直接與村委會(huì)簽訂協(xié)議租賃土地；基層政府直接租賃農(nóng)村集體土地；基層政府轉(zhuǎn)租農(nóng)村集體土地；基層政府作為土地租賃中介人促成租地行為；村自行出租自己的承包地；村委會(huì)租用農(nóng)戶的承包地搞非農(nóng)建設(shè)。

“以租代征”是非常嚴(yán)重的違法行為。由于其用地行為沒有辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，也沒有按照法律規(guī)定的征地審批程序取得許可，因此，在涉案土地上建設(shè)的建筑物是違法的，一旦調(diào)查起來就屬于違法建筑，會(huì)被當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源部門責(zé)令限期拆除。在耕地上建房違反了耕地保護(hù)、基本農(nóng)田保護(hù)政策，并且在違建被拆除后，恢復(fù)耕地的任務(wù)仍然是由出租土地的農(nóng)民來干，這部分損失也要由農(nóng)民承擔(dān)。

許多農(nóng)民已經(jīng)開始緊張了，我已經(jīng)和村委會(huì)或者基層政府簽訂了租地合同怎么辦？黃曉麗律師提醒大家不要驚慌，因?yàn)榇朔N合同是違法的，出租土地的農(nóng)民可以隨時(shí)主張合同無效，合同被確認(rèn)無效后，便可要回自己的土地。同時(shí)，可向當(dāng)?shù)刈匀毁Y源部門申請(qǐng)土地違法查處，在追回土地的同時(shí)追究非法批地領(lǐng)導(dǎo)人員的行政法律責(zé)任。

【法律分析】

第一，根據(jù)《土地管理法》第四十三條規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。從上述法條中可以清晰地看出，只有興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)批準(zhǔn)后或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施建設(shè)方可使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，也就是說其他任何形式占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)均為非法行為，租賃農(nóng)民集體土地的合同也因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而會(huì)被歸于無效。

第二，《農(nóng)村土地承包法》第十七條也明確規(guī)定，承包方承擔(dān)的義務(wù)之一就是要維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。也就是說任何改變土地用途的行為都是違法行為，當(dāng)然無效的行為或合同是得不到法律的保護(hù)的。

第三，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》中規(guī)定，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，納入年度土地利用計(jì)劃，并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。禁止通過“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴(yán)格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)。未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員批準(zhǔn)通過“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法批地行為；單位和個(gè)人擅自通過“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法占地行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。