導(dǎo)讀：到農(nóng)村去租購(gòu)一塊土地建別墅、莊園，或許是很多城里人的夢(mèng)想。然而很可惜，這樣的事情在我國(guó)現(xiàn)行的法律制度下是不可能實(shí)現(xiàn)的。即便如此，仍有很多人不斷試圖觸碰土地法律紅線，利用農(nóng)用地建設(shè)各種非農(nóng)建筑。那么，耕地上到底能不能建住宅呢？廣大農(nóng)民朋友又該如何依法保護(hù)自己的耕地不被侵犯呢？

原創(chuàng)實(shí)務(wù)文章，歡迎分享朋友圈！轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系授權(quán)！

作者丨王小明 北京在明律師事務(wù)所

要解析這一問題，我們需要首先理解一下我國(guó)的土地用途管制制度?！锻恋毓芾矸ā返?條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度……將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。

前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

該條的最后一句話是：使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。由此可知，在耕地上建住宅甚至別墅、莊園的想法系對(duì)土地用途的改變，顯然不符合《土地管理法》所確立的上述基本原則。而從法理的角度講，原則不符合，規(guī)則也很難有變通之處。

基于對(duì)耕地的特殊保護(hù)，《土地管理法》第36條規(guī)定，非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須節(jié)約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地。禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。

《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定，農(nóng)村村民新建、改建、擴(kuò)建住宅，要充分利用村內(nèi)空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。凡村內(nèi)有空閑地、老宅基地未利用的，不得批準(zhǔn)占用耕地……嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

據(jù)此，若要合法的占用耕地建住宅，就要首先經(jīng)過農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批程序，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地?！锻恋毓芾矸ā返?4條規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。需要稍加強(qiáng)調(diào)的是，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批與土地征收審批是兩碼事，并不一定要由省政府或者國(guó)務(wù)院審批。

那么，對(duì)于未經(jīng)審批擅自占用耕地建造住宅的行為，農(nóng)民朋友一旦發(fā)現(xiàn)又該如何應(yīng)對(duì)呢？答案就是依據(jù)《國(guó)土資源行政處罰辦法》向當(dāng)?shù)刈匀毁Y源部門進(jìn)行舉報(bào)?！锻恋毓芾矸ā返?7條規(guī)定，農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。第83條進(jìn)一步規(guī)定，依照本法規(guī)定，責(zé)令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施的，建設(shè)單位或者個(gè)人必須立即停止施工，自行拆除；對(duì)繼續(xù)施工的，作出處罰決定的機(jī)關(guān)有權(quán)制止。建設(shè)單位或者個(gè)人對(duì)責(zé)令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責(zé)令限期拆除決定之日起15日內(nèi)，向人民法院起訴；期滿不起訴又不自行拆除的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，費(fèi)用由違法者承擔(dān)。

若當(dāng)?shù)刈匀毁Y源部門對(duì)農(nóng)民的舉報(bào)不予立案、調(diào)查、處置，則農(nóng)民有權(quán)向人民法院提起行政訴訟，要求法院追究其不作為的法律責(zé)任。而事實(shí)上，實(shí)踐中村鎮(zhèn)一級(jí)甚至村民個(gè)人出租、出售農(nóng)用地尤其是耕地給其他人時(shí)，其所簽訂的租賃、買賣合同也因違法法律規(guī)定而自始無效。

在明律師最后想提示大家的是，一旦涉案土地面臨征收，這種涉嫌非法占地的房屋建筑是無權(quán)獲取征收補(bǔ)償?shù)摹＜词拐魇辗皆诔绦蛏洗嬖谝恍╄Υ?、漏洞，仍不能成為涉案房屋獲取補(bǔ)償安置的理由。對(duì)于耕地上建住宅這種事，廣大農(nóng)民還是要嚴(yán)格遵守國(guó)家法律，不要無謂的挑戰(zhàn)法律底線，最終承擔(dān)嚴(yán)重的法律后果。