導(dǎo)讀：協(xié)議拆遷，是一種令老百姓頭疼不已的拆遷模式，其典型特征就是“愿意簽簽，不愿意簽待著沒人理”，拖上三五甚至十年都是它。如在明律師在此前的多篇文章中所論述的，協(xié)議拆遷并非一個(gè)法律概念或單一的某一種拆遷模式，而是一大類具備一定特征拆遷項(xiàng)目的總稱。本文，結(jié)合山東省高級人民法院的一則判例，我們來換個(gè)角度分析協(xié)議拆遷這回事兒……

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作者丨王小明 北京在明律師事務(wù)所

 

房屋、土地征收中能否“協(xié)議拆遷”？

換一種問法，這個(gè)問題就是“征收與協(xié)議拆遷這兩個(gè)概念能否并存”，它的答案是否定的。征收，一定是國家行為，政府主導(dǎo)并負(fù)責(zé)，城市和農(nóng)村皆是如此。在此種情形下，征收房屋或者土地是為了社會(huì)公共利益的需要所必須實(shí)施的行為，沒有“協(xié)議”拆還是不拆的空間。更不允許出現(xiàn)“不愛搬呆著”這種不負(fù)責(zé)任的處置。在明律師在此前曾多次提及，“凈地”才能出讓，“毛地”不能出讓也不能搞建設(shè)。在任何一種名義的征收項(xiàng)目中，協(xié)議拆遷都是沒有合法存在的空間的。征收方必須嚴(yán)格依據(jù)《土地管理法》或者《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定去實(shí)施征收與補(bǔ)償工作，與被征收人所簽協(xié)議主要是解決“補(bǔ)償安置”問題的，而不能用來在拆與不拆上討價(jià)還價(jià)。

實(shí)踐中，一些地方政府在征收項(xiàng)目中存在“誤操作”，即在法定程序未落實(shí)的情形下依靠各種與被征收人簽訂的“協(xié)議”作為其拆除房屋、強(qiáng)占土地的理由依據(jù)，這是完全錯(cuò)誤的。譬如許水云案件中，區(qū)政府即便有《先行搬遷拆除協(xié)議》，也無權(quán)在房屋征收決定作出前對涉案房屋實(shí)施強(qiáng)制拆除，否則就屬于濫用職權(quán)的行政違法行為。

山東省高級人民法院在（2017）魯行終1347號《行政裁定書》中明確指出，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，國家為公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收并給予補(bǔ)償。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，應(yīng)當(dāng)由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。除了依照上述法律規(guī)定進(jìn)行征收之外，人民政府采取其他形式征收土地或者房屋的行為均缺乏法律依據(jù)，也為現(xiàn)行法律所不容許。征收項(xiàng)目中的所謂“協(xié)議拆遷”實(shí)質(zhì)上是以協(xié)議購買的方式代替了應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行的征收補(bǔ)償工作。此時(shí)地方政府雖然與被征收人簽訂了所謂的征收補(bǔ)償協(xié)議，但不能違反法律的禁止性規(guī)定，征收補(bǔ)償協(xié)議也不能取代應(yīng)按照法定程序進(jìn)行的土地或房屋征收。這一清晰有力的裁決對這一問題給出了明確無疑的答案：政府主導(dǎo)的征收項(xiàng)目，不允許搞“協(xié)議拆遷”這一套。

“協(xié)議拆遷”在哪里最常出現(xiàn)？被拆遷人又該如何應(yīng)對？

在實(shí)踐中，協(xié)議拆遷往往適用于一些名為“騰退”的項(xiàng)目中。此時(shí)，騰退的主體多是村委會(huì)或者開發(fā)商，騰退的緣由則是五花八門，包括但不限于綠化隔離、環(huán)境保護(hù)、文物保護(hù)、舊村改造等等?，F(xiàn)階段還出現(xiàn)了棚戶區(qū)改造類征收項(xiàng)目逐漸被騰退項(xiàng)目所取代的趨勢，值得廣大被征收人高度警惕。

在上述這些領(lǐng)域中，騰退主體與被拆遷人同為民事主體，地方政府在這里面不直接出現(xiàn)，從而規(guī)避了發(fā)生矛盾糾紛后遭“民告官”的風(fēng)險(xiǎn)。也就是說，被拆遷人即便對騰退補(bǔ)償安置方案不滿，也只能提起相應(yīng)的民事訴訟進(jìn)行救濟(jì)。此時(shí)被拆遷人往往需要承擔(dān)較大的舉證責(zé)任，且對方當(dāng)事人所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)也完全沒有規(guī)定，590號令和《土地管理法》通通用不上，這種感覺無疑是較為糟糕和別扭的。實(shí)踐中，許多被拆遷人拿著590號令來找律師，氣憤地強(qiáng)調(diào)自己認(rèn)為涉案項(xiàng)目怎么怎么違法了……很遺憾，涉案騰退項(xiàng)目壓根兒就沒有法律依據(jù)，自然也談不上合法、違法，按騰退主體的說法，全憑自愿。

協(xié)議拆遷還與一個(gè)名詞高度關(guān)聯(lián)，就是為老百姓所深惡痛絕的“幫拆”。強(qiáng)拆是政府行為，只有政府才能強(qiáng)迫、強(qiáng)制拆除房屋；幫拆則是村民自治領(lǐng)域的自發(fā)行為，是同集體經(jīng)濟(jì)組織的其他村民看不下去了，自覺自愿地對拒不搬遷的“釘子戶”實(shí)施幫助拆除的做法。而一旦案件牽涉村民自治，很多時(shí)候連案都立不上，被拆遷人的維權(quán)無疑會(huì)面臨較大的困難。

律師提醒：

在明律師最后想提示廣大被拆遷人的是，面對蠻不講理的“協(xié)議拆遷”，被拆遷人可從以下幾個(gè)方面嘗試尋求維權(quán)：

其一，輕易不簽所謂的“XX補(bǔ)償安置協(xié)議”。既然是協(xié)議拆遷，沒協(xié)議就不能拆，故被拆遷人若對補(bǔ)償安置不滿就不要輕易在任何文件上簽字，不作出違背自己真實(shí)意思表示的承諾；

其二，要更加積極穩(wěn)妥地守好房屋，展現(xiàn)出必要的維權(quán)意志和決心來，令幫拆退卻。守房我們已講過許多，這里不贅述；維權(quán)意志和決心，反映在外部可以理解為一句話：作為一家的主人，我的職責(zé)就是保護(hù)好家人的人身和財(cái)產(chǎn)不受任何侵犯！這句話，可以大張旗鼓地講出來，通常而言會(huì)對潛在的“幫拆”者產(chǎn)生足夠的心理震懾，促使其不敢輕易“幫”這種忙；

其三，要充分全面地了解涉案項(xiàng)目性質(zhì)、情況，根據(jù)具體狀況選擇“釜底抽薪”式的堅(jiān)決維權(quán)或者“見好就收”式的調(diào)整補(bǔ)償預(yù)期。是否“釜底抽薪”——打擊涉案項(xiàng)目的合法性，得看通過信息公開申請了解情況后究竟是否抽得出來。如果確實(shí)是抽不出來的重大項(xiàng)目，那么見好就收也是理性、客觀的。譬如對于前面提到的“文物保護(hù)”類騰退，若項(xiàng)目本身確實(shí)是文保目的，不涉及拆房、占地等問題，其利益空間確實(shí)不大，想獲取過高的補(bǔ)償安置也是不太現(xiàn)實(shí)的。

其四，要在專業(yè)征收維權(quán)律師的指導(dǎo)下爭取合理合法的“拖”住時(shí)間，理直氣壯地“以時(shí)間換空間”。須知，協(xié)議拆遷本身就是“可簽可不簽”的，那么只要能拖就可以考慮暫時(shí)拖住，進(jìn)而“以拖待變”。在律師的幫助下提起各種程序，對于“拖時(shí)間”而言十分必要，而有時(shí)適度的“消極”“回避”在這類項(xiàng)目中反而是有益的，過分積極反而容易麻煩，這都需要被拆遷人在實(shí)踐中慢慢摸索規(guī)律。

總之，協(xié)議拆遷，不能演變成協(xié)議坑人的代名詞……