導(dǎo)讀：一提到拆遷，人們總會(huì)不自覺的想到那些弱勢(shì)的被拆遷個(gè)人。但除此之外，企業(yè)作為拆遷案件中的另一類主體，其合法權(quán)益也極易受到損害。特別是當(dāng)企業(yè)承租的廠房遭遇拆遷時(shí)，承租企業(yè)由于不是被拆遷人而常常被排除在拆遷協(xié)商之外，其合法權(quán)利難以得到保障。那么在遭遇拆遷時(shí)，承租廠房的企業(yè)究竟該如何主張權(quán)利呢？遇拆遷合同是終止了，補(bǔ)償又該去找誰(shuí)要呢？

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作者丨白琳 北京在明律師事務(wù)所

 

【基本案情：經(jīng)典的企業(yè)拆遷維權(quán)遭遇】

北京A公司與通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)某村B村民簽訂了《房屋租賃合同》，約定租期為2004年至2030年，每年分階段繳納租金。雙方還在合同中約定：“在遇到國(guó)家、集體有政策性調(diào)整的時(shí)候，按照國(guó)家政策執(zhí)行，合同提前終止”。在簽訂合同后，A公司辦理了相關(guān)的登記，并開始經(jīng)營(yíng)。但天有不測(cè)風(fēng)云，拆遷時(shí)有發(fā)生。在租賃合同簽訂后的第6年，通州區(qū)對(duì)臺(tái)湖鎮(zhèn)某村進(jìn)行了房屋搬遷。拆遷辦在知道A公司承租該處房屋，并實(shí)際經(jīng)營(yíng)的情況下，仍與B村民簽訂了房屋搬遷補(bǔ)償協(xié)議。后B村民向法院提起了訴訟，要求A公司清退房屋，同時(shí)支付房屋使用費(fèi)。A公司面臨既得不到補(bǔ)償又無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的困境。

【法律分析：企業(yè)是否依法享有補(bǔ)償權(quán)益？】

根據(jù)A公司陳述的案件事實(shí)及提供的證據(jù)，北京在明律師事務(wù)所的馬麗芬律師分析認(rèn)為，A公司作為實(shí)際經(jīng)營(yíng)者理應(yīng)對(duì)拆遷補(bǔ)償部分享有合法權(quán)利。

首先，A公司具備請(qǐng)求分割補(bǔ)償利益的訴訟主體資格。A公司與B村民簽訂了房屋租賃合同，租賃B村民的廠房進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，并取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照和納稅登記證明。這些要素使得A公司具備了請(qǐng)求分割拆遷利益的前提。如果這個(gè)地方要進(jìn)行拆遷或者征收，在法律上有利害關(guān)系的承租人就有權(quán)利提起企業(yè)拆遷中的分割之訴。如果企業(yè)租賃的是城市房屋，還可以依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，直接主張自己的補(bǔ)償權(quán)利。

其次，A公司請(qǐng)求分割征收利益的范圍該如何確定。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。第二十三條還規(guī)定，對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

就本案的情況而言，A公司租賃該廠房，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，同時(shí)在租賃期間持續(xù)地合法經(jīng)營(yíng)、合法納稅。那么，A公司作為該處房屋的實(shí)際經(jīng)營(yíng)人，就可以針對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)補(bǔ)償?shù)陌徇w補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助等費(fèi)用進(jìn)行主張。同時(shí)，拆遷是對(duì)當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的剝奪，因此A公司在承租期間新建的廠房和裝飾裝修等費(fèi)用也需要進(jìn)行補(bǔ)償。

經(jīng)審理，法院在結(jié)合相關(guān)規(guī)定和案件事實(shí)的前提下，支持了A公司的請(qǐng)求，將廠房重置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)用等認(rèn)定歸A公司所有。律師通過(guò)與對(duì)方當(dāng)事人在庭后協(xié)商等過(guò)程，最大程度地維護(hù)了A公司的合法權(quán)益。

【律師提醒】

最后，在明拆遷律師提醒廣大企業(yè)，在簽訂租賃合同時(shí)，若雙方約定了“如遇到拆遷無(wú)條件終止合同，而對(duì)方不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)損失”的條款時(shí)，不必驚慌失措，也不必認(rèn)為拆遷利益就此與自己無(wú)關(guān)。因?yàn)樽赓U合同雙方可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，任意約定其合同條款。若雙方約定了上述內(nèi)容也僅僅代表不追究對(duì)方的違約責(zé)任，不需要對(duì)方承擔(dān)額外的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償義務(wù)，而非等于不享有法定的拆遷補(bǔ)償權(quán)益。我們也建議租賃廠房的企業(yè)要積極參與到房東和拆遷方的談判中，特別是要跟拆遷方闡明自己的立場(chǎng)，即現(xiàn)有房屋由租賃方占有且實(shí)際經(jīng)營(yíng)，且拆遷仍發(fā)生在房屋租賃合同期限內(nèi)，拒絕承租方參與拆遷事宜的談判將帶來(lái)后續(xù)問題，以此來(lái)爭(zhēng)取話語(yǔ)權(quán)。自然，在選擇企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所時(shí)，也要將遭遇拆遷、騰退的可能性作為一種風(fēng)險(xiǎn)予以考慮，盡力避免自己的經(jīng)營(yíng)目的落空。