導(dǎo)讀：征收維權(quán)的過程，本質(zhì)上是一個(gè)“舍得”的博弈：舍掉一部分，得到一部分。關(guān)鍵看這兩方面是否平衡、合適。倘若得到征收補(bǔ)償結(jié)果足夠理想、滿意，那么事實(shí)上沒有哪個(gè)環(huán)節(jié)是一定要“以命相拼”的。究竟哪些做法能夠確保被征收人在面臨紛繁復(fù)雜的征收亂局時(shí)得以全身而退，保本不虧而不至于血本無歸呢？結(jié)合逾10年的此類案件代理經(jīng)驗(yàn)，在明拆遷律師談以下幾點(diǎn)供大家參考。

盯緊公告，確保知情權(quán)

在征收活動(dòng)中，知情權(quán)是廣大被征收人首先要努力確保實(shí)現(xiàn)的。只有對(duì)拆遷方要干什么，以什么標(biāo)準(zhǔn)干“知情”，被征收人接下來的協(xié)商、博弈才能有其立腳點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)。實(shí)踐中，很多被征收人抱怨說自己的房子是在還什么也不知道的情況下就被人強(qiáng)拆、偷拆了，實(shí)體權(quán)益嚴(yán)重受損卻還對(duì)征收項(xiàng)目的真實(shí)情形一無所知，這無疑是令人唏噓的。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第13條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌?/p>

房屋征收決定公告一般應(yīng)張貼于征收范圍內(nèi)及其周圍較為醒目、易于為公眾查看的地點(diǎn)，有時(shí)也會(huì)通過報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體予以公布。這里重點(diǎn)要關(guān)注兩方面內(nèi)容，一是房屋征收決定本身是否合法，二是征收補(bǔ)償方案的內(nèi)容是否公平、合理。

而在農(nóng)村集體土地征收中，同樣有類似的步驟要求?！墩魇胀恋毓孓k法》第3條規(guī)定，征收農(nóng)民集體所有的土地的，征收土地方案和征地補(bǔ)償、安置方案應(yīng)當(dāng)在被征收土地所在地的村、組內(nèi)以書面形式公告。其中，征收鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地進(jìn)行公告。對(duì)于這“兩公告”所應(yīng)具備的具體內(nèi)容，《辦法》均有明文規(guī)定，被征收人可以自行搜索查閱。

實(shí)踐中，被征收人在看到張貼出來的公告后可第一時(shí)間對(duì)其進(jìn)行清晰的拍照，之后仔細(xì)研讀公告的內(nèi)容。在對(duì)補(bǔ)償方案中的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存疑或不滿的情況下，可以先行向征收方進(jìn)行咨詢，或與街坊、鄰居等進(jìn)行商議，或者直接咨詢法律專業(yè)人士。總之，是否依法維權(quán)是一回事，知情與否是另一回事，得先知情，才可能有后面的事兒。如果沒見著公告項(xiàng)目就啟動(dòng)了，那么就一定要盡速申請(qǐng)政府信息公開、村務(wù)公開，獲取涉案項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件，而不能再繼續(xù)坐等。

關(guān)注無證房屋定性，阻擊“以拆違促拆遷”

在征地拆遷中，對(duì)被征收人的補(bǔ)償權(quán)益影響最大的因素之一，無疑是無證房屋的定性問題。證件齊全，房證地證都有，甚至有新?lián)Q發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記證書，這當(dāng)然沒有問題。證件不全，或者干脆房證地證皆無，那么麻煩就來了。一旦無證房屋被認(rèn)定為違建，就可能面臨征收方“不予補(bǔ)償，責(zé)令限期拆除”的大棒處置，這是真真的“血本無歸”——連建房的成本都不給你回收的機(jī)會(huì)。故此，時(shí)刻提高警惕阻擊“以拆違促拆遷”便是被征收人能否獲得滿意補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵所在。

實(shí)踐中，違建認(rèn)定一事基本上屬于“欲加之罪，何患無辭”的狀態(tài)。對(duì)于一些地方而言，只要你不配合拆遷，不簽協(xié)議，對(duì)補(bǔ)償安置不滿，那么你的房屋就是違建。配合了就不是了。被征收人一是要做好充分的思想準(zhǔn)備，即在征收中遇到這種事兒是很正常的，不必為此驚慌失措或過于氣惱；二是要明晰自己的房屋狀況，心中有數(shù)，對(duì)于那種明顯不靠譜的違建認(rèn)定要果斷提起程序進(jìn)行救濟(jì)，延緩其行政強(qiáng)拆的鋒芒。只要被征收人應(yīng)對(duì)及時(shí)、得當(dāng)，現(xiàn)實(shí)中很多違建認(rèn)定最終都是不了了之，不會(huì)真的危害到被征收人的補(bǔ)償權(quán)益。

重視房屋估價(jià)程序，自己的房屋值多少錢自己心里要有數(shù)

在整個(gè)拆遷過程中，房屋價(jià)值評(píng)估可能是專業(yè)性最強(qiáng)、最讓被征收人感到不知所措的一個(gè)環(huán)節(jié)，但也的確是極為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。簡單講，被征收人要重點(diǎn)注意以下幾個(gè)問題，一個(gè)一個(gè)去琢磨自己的狀況：

第一，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定流程、方法是否合法?！稐l例》第20條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。對(duì)于選定這一步驟，被征收人是有知情權(quán)和參與權(quán)的，這點(diǎn)一定要明確。征收方直接“包辦”此環(huán)節(jié)，而后將某一評(píng)估機(jī)構(gòu)直接硬推給被征收人接受的做法，無論如何都是非法的。

第二，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)是否對(duì)被征收房屋進(jìn)行了入戶實(shí)地查勘?！秶型恋厣戏课菡魇赵u(píng)估辦法》第12條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影響資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。此外，房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。入沒入戶，這個(gè)判斷對(duì)于老百姓而言，應(yīng)該說不難。

第三，評(píng)估方法選用是否得當(dāng)。根據(jù)《辦法》第13條規(guī)定的精神，被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。據(jù)此，市場(chǎng)比較法應(yīng)是大多數(shù)征收項(xiàng)目中首先應(yīng)當(dāng)適用的評(píng)估方法。收益法、成本逼近法、假設(shè)開發(fā)法等其他方法可以作為輔助、配合，但不能予以取代。當(dāng)評(píng)估結(jié)果顯著低于周邊類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，被征收人就要對(duì)評(píng)估這步多打上一個(gè)問號(hào)了。

第四，評(píng)估結(jié)果是否依法交給了被征收人。一是要有分戶的初步評(píng)估結(jié)果的公示，二是要有分戶評(píng)估報(bào)告。

當(dāng)然，評(píng)估環(huán)節(jié)中可能產(chǎn)生法律問題的地方還有很多，以上4點(diǎn)是較為直觀的，被征收人要特別予以關(guān)注，窺一斑而見全豹，避免因評(píng)估的問題而導(dǎo)致自己的補(bǔ)償權(quán)益受損。

防范違法逼遷、強(qiáng)拆這根弦始終繃緊不放松

對(duì)于廣大被征收人而言，只要房子在、土地在，則依法維權(quán)的總體狀況就不會(huì)太糟；只要房子被強(qiáng)拆，土地被強(qiáng)占，那么依法維權(quán)就一定會(huì)面臨各種各樣的巨大困難。無論是《條例》還是中紀(jì)委的相關(guān)文件，對(duì)于違法逼遷、強(qiáng)拆行徑均明令禁止。那么被征收人一定要在此問題上表現(xiàn)出自己堅(jiān)定的維權(quán)信念與意志，始終繃緊防范這根弦不放松，才能始終確保自己在維權(quán)之路上立于不敗之地。否則，一旦房屋、土地被拆被占，即使確認(rèn)政府違法又如何？即使申請(qǐng)國家賠償又如何？賠償?shù)臄?shù)額、標(biāo)準(zhǔn)能與征收補(bǔ)償本應(yīng)有的數(shù)額、標(biāo)準(zhǔn)相提并論么？這都是些無需言說的事情了。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，凡事都有主要矛盾與次要矛盾。以上4個(gè)方面皆是當(dāng)下征收領(lǐng)域的主要矛盾之所在，廣大被征收人一定要首先做好這些，那么征收補(bǔ)償?shù)淖罱K結(jié)局就不會(huì)是難以接受的。