導(dǎo)讀：實(shí)踐中，以拆違來促進(jìn)拆遷的案例屢見不鮮，作為被拆遷人以及潛在的被拆遷人，應(yīng)該明確自己的房屋是否屬于違建，以及違建的具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是什么，是否應(yīng)該獲得補(bǔ)償，即使被認(rèn)定為違建，我們?cè)撏ㄟ^哪些方式來維權(quán)？本文，在明拆遷律師就農(nóng)村集體土地上的違建問題作出歸納，以期厘清其中真意，助力于解決違法建筑拆除后的亂象。
一、你的房子是違法建筑嗎？
1.若你的房子建于《土地管理法》頒布之前
1988年修訂的《土地管理法》規(guī)定“農(nóng)村居民建住宅使用土地，不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。法不溯及既往，如果是在此標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)前已建房屋，自然不應(yīng)作為違法建筑處理。
如果你的房子建于1988年之前，即便被拆遷部門認(rèn)定為違法建筑，也屬認(rèn)定錯(cuò)誤，可通過進(jìn)行相應(yīng)的行政復(fù)議、行政訴訟等法律程序推翻拆遷部門的錯(cuò)誤認(rèn)定，進(jìn)而切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。
2.若你的房子未批先建，存在程序違法
《土地管理法》第六十二條明確規(guī)定：農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
沒有辦理批建手續(xù)，但符合宅基地使用標(biāo)準(zhǔn)的違法建筑，屬于程序違法的建筑，在繳納相關(guān)費(fèi)用并補(bǔ)正相關(guān)程序后，可以等同于合法建筑。
3.若你有多處住宅，根據(jù)“一戶一宅”原則，多出部分是否屬于違建？
“一戶一宅”是農(nóng)村房屋建筑的基本原則及土地利用規(guī)劃，但在因繼承及買賣取得多套房屋的情況下，是否將其認(rèn)定為違法建筑呢？此時(shí)，往往獲得了批建手續(xù)，但沒有辦理房產(chǎn)證。
我國(guó)繼承法及合同法等相關(guān)法律規(guī)定，繼承及買賣（限同村村民之間）而來的房屋及宅基地均為權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)，任何部門均沒有權(quán)限將其認(rèn)定為違法建筑。如你正面臨拆遷，又恰巧擁有多處住宅，切勿輕信拆遷部門言辭，放棄自己的諸多利益。應(yīng)按照合法建筑的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。
4.若你明知違法而建造房屋
另外關(guān)于突擊建房及沒有辦理批建手續(xù)或以不合法的方式騙取批建手續(xù)且占用耕地而形成的建筑，不僅認(rèn)定為違法建筑無疑，還有可能面臨罰款、限期拆除。故，在此提醒廣大朋友，不可存僥幸心理，鋌而走險(xiǎn)，企求不法利益。
二、農(nóng)村違法建筑拆除后補(bǔ)償?shù)木唧w方式
1.“碰瓷”式建筑不應(yīng)獲得補(bǔ)償
毋庸置疑，對(duì)于明知違法而建造的房屋不應(yīng)獲得補(bǔ)償。這種“碰瓷”式的違法建筑不僅于法無據(jù)，更會(huì)破壞社會(huì)秩序，損害社會(huì)風(fēng)氣，不利于合法有序法治環(huán)境的構(gòu)建。但對(duì)于沒有辦理批建手續(xù)或騙取批建手續(xù)，但未破壞或占用耕地而形成的違法建筑，在繳納罰款、支付拆除費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)后應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。根據(jù)權(quán)利義務(wù)相對(duì)等的原則，其承擔(dān)了部分義務(wù)，有享有部分補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。
2.程序違法及因歷史、繼承等原因取得的房屋應(yīng)按合法建筑予以補(bǔ)償
我國(guó)農(nóng)村中關(guān)于房屋權(quán)屬證明的文件存在諸多問題，有的早已失效，有的在房屋已買賣后并未變更產(chǎn)權(quán)人，有的房屋所有權(quán)證書已丟失，有的登記錯(cuò)誤等等。此種現(xiàn)象的形成有其歷史及社會(huì)原因。作為熟人社會(huì)的農(nóng)村，不能簡(jiǎn)單概以“法律意識(shí)淡薄”。更不能以簡(jiǎn)單的幾條法律法規(guī)來僵化處理農(nóng)村中的復(fù)雜問題。
在司法實(shí)踐中，程序違法已補(bǔ)齊相應(yīng)手續(xù)的房屋，繼承、買賣而得的房屋、宅基地及在《土地管理法》頒布前已經(jīng)建造的房屋大多按合法房屋給予了合理補(bǔ)償，農(nóng)民的合法權(quán)益得到了切實(shí)維護(hù)。
三、“違建”面對(duì)拆遷，律師的作用在哪里？
1.充當(dāng)橋梁，積極促成與政府的談判
城市化過程中，不可避免地會(huì)涉及違法建筑的拆除問題。實(shí)踐中各地因拆遷血案頻發(fā)的現(xiàn)實(shí)倒逼政府采取有力措施積極應(yīng)對(duì)，妥善處理諸多矛盾，加之我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)有關(guān)違法建筑處理的規(guī)定不能適應(yīng)錯(cuò)綜復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)需求。政府在處理相關(guān)問題時(shí)往往事倍功半，捉襟見肘。而農(nóng)民在面對(duì)政府時(shí)，一方面由于目前政府公信力的問題，另一方面由于農(nóng)民就是作為拆遷方的政府的對(duì)立方，在實(shí)踐中農(nóng)民與政府之間很難形成平等的協(xié)商局面。律師的加入不僅可以類型化、原則化地處理違法建筑拆除后的補(bǔ)償問題，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民朋友的最大合法權(quán)益，更會(huì)大幅度裨益政府工作人員，有效減少社會(huì)矛盾，溫暖人心，溫情社會(huì)。
2.引導(dǎo)農(nóng)民合理訴求，有尊嚴(yán)地獲得補(bǔ)償
律師的身影越來越多的出現(xiàn)在維權(quán)的隊(duì)伍之中，使得涉及農(nóng)村拆遷問題有了合法、有效的處理模式，真正讓農(nóng)民有尊嚴(yán)地解決問題。很多時(shí)候，在面對(duì)拆遷時(shí)，農(nóng)民不是“無理取鬧，肆意給政府添麻煩”而是不知，不曉合法的途徑在哪兒，加之相關(guān)政府在面對(duì)此問題時(shí)的粗暴應(yīng)對(duì)，從而激化了矛盾?？梢哉f，律師在幫助農(nóng)民獲取公平、合理的補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)，也無一不在幫助農(nóng)民提高自身的法治觀念。
面對(duì)可能被認(rèn)定為違建的房屋，農(nóng)民朋友們，你做好應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備了嗎？
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