辦案律師：馬麗芬律師

關(guān)鍵詞：北京拆遷、廠房拆遷、承租人拆遷補(bǔ)償

【事實(shí)概要】

——科技公司的幸福五年時(shí)光

李忠（化名）是北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)東石村村民。2003年3月1日，李忠與東石村村委會(huì)簽訂《土地租賃合同》，約定李忠租賃東石村通馬公路西側(cè)的6畝土地，租賃期限為2002年3月1日至2032年2月29日，租賃費(fèi)為每年3000元。此外，合同中還約定，國(guó)家、區(qū)、鎮(zhèn)、村建設(shè)規(guī)劃，需占土地及國(guó)家政策調(diào)整時(shí)，雙方必須無(wú)條件服從，給雙方造成的經(jīng)濟(jì)損失按國(guó)家政策的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，本合同終止。如遇不可抗拒的自然災(zāi)害，損失自負(fù)。合同簽訂后，李忠與東石村村委會(huì)即開始實(shí)際履行，東石村村委會(huì)將租賃土地交給李忠，李忠則按照約定向東石村村委會(huì)交納租金。

2005年5月1日，李忠與北京某科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱科技公司）簽訂《房屋租賃合同》，約定李忠將東石村占地4000平方米，建筑面積3500平方米，包括東庫(kù)房336平方米、西庫(kù)房504平方米、南庫(kù)房720平方米、中庫(kù)房1500平方米、辦公用房及生產(chǎn)生活用房325平方米在內(nèi)的全部房屋與院落租賃給科技公司為紙制品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用，租賃期限自2005年6月1日至2030年5月31日。同時(shí)，合同中還約定，國(guó)家、集體有政策性調(diào)整、占地等情況時(shí)按國(guó)家和集體的政策執(zhí)行，合同提前終止。爾后，雙方均按照合同約定開始實(shí)際履行各自任務(wù)，交房的交房，交租的交租。

后因公司業(yè)務(wù)發(fā)展之需，科技公司擴(kuò)建了一處475.51平方米的廠房（廠房編號(hào)X），并自行安裝了暖氣和鍋爐。此后如詩(shī)如歌的穹廬歲月里，科技公司的經(jīng)營(yíng)情況扶搖直上，一派欣欣向榮的美好氣象。然而，2010年8月，經(jīng)通州區(qū)人民政府批準(zhǔn)的輕軌L2線通州段次渠站、垡渠南站、亦莊火車站“兩站一街”土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)遷，將這份美好破壞殆盡……

——屋漏偏逢連夜雨

2010年9月30日，李忠就涉案房屋與北京市土地儲(chǔ)備中心通州區(qū)分中心簽訂了《集體土地非住宅房屋搬遷補(bǔ)償協(xié)議》。協(xié)議中載明：（1）李忠在拆遷范圍內(nèi)非住宅房屋占地面積4154.8平方米，正式房屋4026.93，其中從事銷售紙制品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房屋建筑面積3579.93平方米；（2）經(jīng)評(píng)估確定，房屋總體重置成新價(jià)補(bǔ)償款為2211191元（其中X號(hào)房建筑面積475.51平方米，房屋評(píng)估價(jià)為118595元），附屬物604970元（其中暖氣46566元、鍋爐600元），前述拆遷補(bǔ)償款合計(jì)2816161元；（3）搬遷補(bǔ)助費(fèi)2046011.29元，其中包括搬家補(bǔ)助費(fèi)100673.25元、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)1890203.04元、移機(jī)費(fèi)5035元、設(shè)備遷移費(fèi)50100元；（4）提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)1789965元。在簽訂此協(xié)議時(shí)，李忠對(duì)拆遷方作出“鐵桿承諾”：在簽訂補(bǔ)償協(xié)議之前，承諾人已與該搬遷地上所有權(quán)利人達(dá)成補(bǔ)償分配協(xié)議并已履行完畢，如今后出現(xiàn)任何第三人就搬遷補(bǔ)償提出任何權(quán)利要求或發(fā)生糾紛、訴訟等，均與拆遷方無(wú)關(guān)，由承諾人自行解決并承擔(dān)一切責(zé)任。

然而，李忠對(duì)拆遷方作出的天花爛墜般的“承諾”卻并沒有兌現(xiàn)，不但沒有主動(dòng)與科技公司談補(bǔ)償分配，而且斷然拒絕了科技公司聞?dòng)嵑筇岢龊侠矸峙洳疬w補(bǔ)償款的方案。

自李忠與拆遷方簽署了補(bǔ)償安置協(xié)議之后，拆遷項(xiàng)目的實(shí)施單位——東石村村委會(huì)便停了科技公司的水、電，科技公司的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)陷入癱瘓，虧損連連。2011年年初，科技公司起訴至通州區(qū)人民法院，要求東石村村委會(huì)、李忠賠償因停電導(dǎo)致的工人工資損失155250元、停工違約金損失250034元。同年7月上旬，通州區(qū)人民法院作出《民事判決書》，該判決認(rèn)定科技公司與李忠的租賃合同于2010年10月1日終止，駁回了科技公司的訴訟請(qǐng)求。科技公司不服，向北京市第二中級(jí)人民法院提起上訴，但二審法院于2011年10月20日判決維持了一審判決。

——噩夢(mèng)延綿無(wú)絕期

拆遷之禍、出租人獨(dú)吞拆遷補(bǔ)償款、起訴出租人與村委會(huì)的二連敗遠(yuǎn)并非科技公司這場(chǎng)無(wú)端噩夢(mèng)的盡頭……

●2012年3月9日，李忠祥通州區(qū)人民法院申請(qǐng)先予執(zhí)行，要求科技公司將承租的場(chǎng)地騰退。同日，通州區(qū)人民法院作出《民事裁定書》，裁定科技公司立即騰退其從李忠處承租的位于臺(tái)湖鎮(zhèn)東石村的場(chǎng)地。

●2012年3月12日，科技公司自行將涉案房屋騰空，“一夜回到解放前”。

●2012年5月初，李忠再次向通州區(qū)人民法院提起民事訴訟，訴稱科技公司一直未將機(jī)械設(shè)備從其租賃原告的場(chǎng)地里搬出，要求科技公司支付2010年10月至2012年4月共計(jì)一年零七個(gè)月的實(shí)際占用費(fèi)233075元，并支付利息損失700415元。

接二連三遭逢不幸的科技公司頗感“愁云慘淡萬(wàn)里凝”，亦深恐該訴訟成為“壓死駱駝的最后一根稻草”，遂委托了京城第一拆遷維權(quán)女律師馬麗芬扭轉(zhuǎn)乾坤！

【辦案掠影】

辦案唯一輯：與法律通行，其力斷金

介入科技公司一案之后，馬麗芬律師首先對(duì)案件細(xì)節(jié)進(jìn)行了梳理，并展開了周密分析，很快便形成了應(yīng)訴與反訴并駕齊驅(qū)的維權(quán)方略。

一方面，馬麗芬律師就李忠對(duì)委托人科技公司的起訴做出了“針鋒相投，無(wú)纖毫參差”的答辯：科技公司承租的房屋已經(jīng)被法院先予執(zhí)行，房屋已經(jīng)騰清，故不存在房屋騰退的問(wèn)題。而房屋之所以被延期拆除，是因?yàn)槔钪仪终伎萍脊緫?yīng)得拆遷補(bǔ)償款所造成。故而，李忠的主張沒有依據(jù)。

另一方面，馬麗芬律師為科技公司設(shè)計(jì)了破局的反訴方案，指出科技公司在承租房屋內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，并且辦理了工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，并且實(shí)際進(jìn)行了經(jīng)營(yíng)，依法繳納了各項(xiàng)稅款，應(yīng)當(dāng)獲得就涉案房屋產(chǎn)生的拆遷補(bǔ)償款中的如下部分：（1）X號(hào)樓廠房乃是由科技公司所建，其補(bǔ)償款應(yīng)分配給科技公司；（2）暖氣與鍋爐的補(bǔ)償款乃是由科技公司所安裝，其補(bǔ)償款應(yīng)分配給科技公司；（3）廠區(qū)內(nèi)所有吊扇、天線桿、動(dòng)力表、太陽(yáng)能、攝像頭、應(yīng)急燈、輕鋼、龍骨隔斷等裝修設(shè)備均由科技公司自行安裝，科技公司應(yīng)從附屬物補(bǔ)償款中分得相應(yīng)部分；（4）涉案房屋由科技公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)，故搬家補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)、移機(jī)費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)均應(yīng)歸科技公司所有；（5）因搬遷工作需由科技公司與李忠共同協(xié)作完成，故而提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)的一半應(yīng)當(dāng)雙方各一半。

黎明前的黑暗，黑暗后的黎明，僅僅是彈指一揮間的時(shí)空距離。馬麗芬律師的“反客為主”維權(quán)方案因具備事實(shí)與法律的雙重堅(jiān)實(shí)后盾，塑造了科技公司法律維權(quán)的終極格調(diào)：

2012年6月18日，通州區(qū)人民法院作出《民事判決書》，判決支持了科技公司一方的抗辯意見，認(rèn)為李忠與科技公司因拆遷補(bǔ)償款的分配問(wèn)題發(fā)生糾紛，導(dǎo)致房屋延期拆除，雙方對(duì)此均負(fù)有責(zé)任，故李忠主張的實(shí)際占用費(fèi)及利息損失于法無(wú)據(jù)，不予支持。同時(shí)，通州區(qū)人民法院認(rèn)為科技公司反訴提出的5項(xiàng)主張里，第（1）、（2）、（3）、（5）項(xiàng)均可百分百支持，獨(dú)第（4）項(xiàng)提及的停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)只能支持一半，因?yàn)橥．a(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)不僅僅針對(duì)科技公司的經(jīng)營(yíng)行為，還包括李忠的出租經(jīng)營(yíng)行為。據(jù)此，法院判決李忠給付科技公司各項(xiàng)拆遷補(bǔ)償款222.7萬(wàn)元。

【律師說(shuō)法】

科技公司一案維權(quán)之初的劣勢(shì)可謂無(wú)以復(fù)加，之所以能在短短一月之余化腐朽為神奇，離不開法律人在期間的敏銳智慧。不過(guò)，英雄還需用武之地。那么，法律人在拆遷糾紛中的用武之地何在呢？概言之，在于對(duì)法律的靈活把握與對(duì)事實(shí)的真知灼見。

回到本案中，辦案律師之所以能夠讓科技公司從絕境里起死回生，正是因?yàn)槠鋵?duì)承租房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆蛇\(yùn)作的熟稔于心：根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第13條與第27條、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第21條與第31條及《〈北京市城市房屋拆遷管理辦法〉實(shí)施意見》第20條等相關(guān)規(guī)定，拆遷租賃房屋的，只要所有權(quán)人未與承租人解除租賃關(guān)系，又沒有另外提供房屋供承租人承租使用的，拆遷人就應(yīng)當(dāng)與房屋所有權(quán)人與承租人共同商議補(bǔ)償安置事宜；如果商議過(guò)程中所有權(quán)人與承租人之間無(wú)法就解除租賃關(guān)系達(dá)成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)所有權(quán)人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，調(diào)換所得房屋由承租人繼續(xù)承租。這一層關(guān)于補(bǔ)償方式、補(bǔ)償參與的知識(shí)對(duì)于居住用、商業(yè)用的承租人都受用。如果承租人是商戶，那么，拆遷人還應(yīng)當(dāng)對(duì)其支付停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

實(shí)踐中，不乏部分出租人覬覦承租商戶因拆遷可獲得的補(bǔ)償，無(wú)所不用其極地將不菲補(bǔ)償款占為己有。面對(duì)這種情況，權(quán)益受損的承租商戶應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取法律維權(quán)措施，以求“咸魚大翻身”！

不過(guò)，相比舊拆遷條例，新條例則沒有對(duì)承租人補(bǔ)償安置的規(guī)定，以致于有人認(rèn)為，《新條例》實(shí)施后，對(duì)承租人不需要再進(jìn)行補(bǔ)償安置了。我們認(rèn)為并非如此！《新條例》理順了征收法律關(guān)系，雖然對(duì)于承租人的補(bǔ)償安置沒有作出明確規(guī)定，但根據(jù)《物權(quán)法》、《合同法》之規(guī)定，要對(duì)承租人進(jìn)行合理的補(bǔ)償安置。

首先，《物權(quán)法》第一百一十七條：“用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利?！钡谝话俣粭l：“因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償?！钡谒氖l：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！睋?jù)以上之規(guī)定，我們可以看出，租賃不動(dòng)產(chǎn)是承租人的有益物權(quán)，征收不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償；

其次，根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條的規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”，以及《合同法》第二百二十九條的規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，征收決定致房地產(chǎn)權(quán)人發(fā)生變化，并不會(huì)改變承租人原租賃法律關(guān)系；另外，根據(jù)《合同法》第九十三條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條等關(guān)于租賃合同之約定，對(duì)承租人的損失應(yīng)得到合理填補(bǔ)。