無(wú)證即違建，不存在任何例外情形，這或許就是當(dāng)下鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道在查處違法建設(shè)時(shí)秉持的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，可謂是簡(jiǎn)單直接“一刀切”。但問(wèn)題在于，這么認(rèn)定當(dāng)真具有合理性嗎？經(jīng)村委會(huì)許可，建造在集體建設(shè)用地上的無(wú)證自建房屋也非得限期拆除不可嗎？

日前，北京在明律師事務(wù)所趙秀津律師團(tuán)隊(duì)的譚程澤律師就代理了這樣一起案件，讓我們看看法院會(huì)對(duì)如此作出的限期拆除決定書(shū)給出怎樣的裁判觀點(diǎn)。

【基本案情：近20年前的300平米自建房難逃限期拆除？】
委托人牛先生自1995-1996年起即租賃了該村的一處閑置的養(yǎng)殖用地，面積972平方米，牛先生每年向村委會(huì)支付租金。

2006年原有租賃合同到期后，牛先生繼續(xù)與村委會(huì)簽訂《土地租賃協(xié)議》，約定由其繼續(xù)租賃其正在使用中的972平方米土地用于養(yǎng)殖或倉(cāng)儲(chǔ)，租期25年。后牛先生在該地塊內(nèi)陸續(xù)建造了4棟磚混彩鋼結(jié)構(gòu)房屋，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道在此次查處中測(cè)量面積為300平方米。

2024年5月，當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府對(duì)涉案建筑物進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)檢查、勘驗(yàn)，并函詢市規(guī)自委xx分局確定其未取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，就此認(rèn)定涉案建筑系違法建設(shè)。

數(shù)日后，鎮(zhèn)政府即作出第15號(hào)《限期拆除決定書(shū)》，責(zé)令牛先生于3日內(nèi)自行拆除涉案自建房屋，逾期將組織強(qiáng)制拆除，同時(shí)告知了牛先生申請(qǐng)復(fù)議或者提起訴訟的權(quán)利和期限。

眼看著自己付著租金建起來(lái)的房屋要被作為違建拆除，牛先生自然不會(huì)坐以待斃。他認(rèn)為自己的自建房屋建造于2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行前，應(yīng)當(dāng)?shù)玫礁鼮闇睾?、適度的處置，做到尊重歷史照顧現(xiàn)實(shí)。

2024年11月，牛先生在北京在明律師事務(wù)所趙秀津律師團(tuán)隊(duì)的譚程澤律師指導(dǎo)下，向B市某區(qū)人民法院提起行政訴訟，請(qǐng)求撤銷涉案15號(hào)《限期拆除決定書(shū)》。

【律師解析：違建事實(shí)認(rèn)定不清，限期拆除決定應(yīng)予撤銷】
2024年12月30日本案公開(kāi)開(kāi)庭審理。庭審中，被告鎮(zhèn)政府辯稱涉案房屋確未取得規(guī)劃許可手續(xù)，僅此一點(diǎn)即可依據(jù)《B市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》的規(guī)定認(rèn)定其為違法建筑并作出被訴《限期拆除決定書(shū)》，請(qǐng)求法院駁回牛先生的全部訴訟請(qǐng)求。

趙秀津律師團(tuán)隊(duì)的譚程澤律師則強(qiáng)調(diào)，本案涉案房屋系基于原告2006年與村委會(huì)簽訂的《土地租賃協(xié)議》而建造的，且有2022年村委會(huì)法定代表人出具的《證明》一份證明其沿革演變過(guò)程。

涉案用地經(jīng)查為村莊建設(shè)用地，不存在占用農(nóng)用地的情形，且原告并未完全改變房屋用途。部分房屋仍用于養(yǎng)殖和堆放養(yǎng)殖用的料草。

綜合上述情形可知，涉案自建房雖因歷史遺留原因未及時(shí)辦理鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，但卻與一般的“私搭亂建”有著本質(zhì)的區(qū)別，在處置時(shí)應(yīng)當(dāng)予以區(qū)分對(duì)待。被訴《限期拆除決定書(shū)》卻對(duì)涉案房屋的實(shí)際情況未予考慮，簡(jiǎn)單作出責(zé)令限期拆除的嚴(yán)厲處置，其認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，且處置明顯不夠合理、適當(dāng)，不符合行政法上的比例原則。

案件結(jié)果
2025年1月26日，B市某區(qū)人民法院經(jīng)審理作出（2024）京0113行初561號(hào)《行政判決書(shū)》，部分采納了在明律師的代理意見(jiàn)，一審判決撤銷被告鎮(zhèn)政府于2024年5月作出的第15號(hào)《限期拆除決定書(shū)》。委托人的合法權(quán)益得到了初步維護(hù)。

在明提示
通過(guò)本案，趙秀津律師團(tuán)隊(duì)的譚程澤律師要提示大家的是，存量無(wú)證房屋在處置上應(yīng)當(dāng)秉持“最小損害原則”，既解決違反村莊規(guī)劃的情形，又兼顧保障房屋當(dāng)事人的正當(dāng)權(quán)益。而限期拆除卻是其中最為嚴(yán)厲的處置措施，造成的影響是最大的，其作出顯然需要符合更為嚴(yán)苛的事實(shí)和證據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，否則不應(yīng)成為鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道等查處部門的首選項(xiàng)。

對(duì)于咱老百姓而言，也應(yīng)當(dāng)不斷增強(qiáng)“辦證”意識(shí)，盡早為自己的存量無(wú)證房屋補(bǔ)辦證件，確保其合法性無(wú)憂。