導(dǎo)讀：9月30日，《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》出臺(tái)?！锻ㄖ返陌l(fā)布對(duì)于增加農(nóng)民收入、促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展和推動(dòng)鄉(xiāng)村振興具有重要意義。此前，新修訂的《土地管理法》中明確規(guī)定，國(guó)家鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。那么，此次《通知》可以視作落實(shí)法律規(guī)定，推進(jìn)宅基地制度改革實(shí)踐的又一實(shí)用指南。農(nóng)民朋友可以采取哪些形式盤活閑置宅基地和住宅？如何界定并規(guī)范盤活利用行為？本文，在明律師將與您共同學(xué)習(xí)。

【如何選擇盤活利用模式？因地制宜，重點(diǎn)選擇這些模式】

《通知》指出，各地要統(tǒng)籌考慮區(qū)位條件、資源稟賦、環(huán)境容量、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和歷史文化傳承，選擇適合本地實(shí)際的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用模式。

鼓勵(lì)利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點(diǎn)的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗(yàn)、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，以及農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉(cāng)儲(chǔ)等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項(xiàng)目。

支持采取整理、復(fù)墾、復(fù)綠等方式，開展農(nóng)村閑置宅基地整治，依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市等政策，為農(nóng)民建房、鄉(xiāng)村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等提供土地等要素保障。

其實(shí)，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部于9月20日印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》中已經(jīng)提到，鼓勵(lì)村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過自主經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)等方式，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等。

短時(shí)間內(nèi)連續(xù)發(fā)出的兩個(gè)《通知》，均高度承接沿襲了最新版《土地管理法》的立法精神，給廣大農(nóng)民朋友探索盤活利用閑置宅基地提供了制度保障，為推動(dòng)鄉(xiāng)村振興事業(yè)加注了可靠燃料。

【惠民增收誰帶頭？重點(diǎn)支持培育這些盤活利用主體】

《通知》提出，在充分保障農(nóng)民宅基地合法權(quán)益的前提下，支持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員采取自營(yíng)、出租、入股、合作等多種方式盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅。鼓勵(lì)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)閑置宅基地和閑置住宅進(jìn)行統(tǒng)一盤活利用。

支持返鄉(xiāng)人員依托自有和閑置住宅發(fā)展適合的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。引導(dǎo)有實(shí)力、有意愿、有責(zé)任的企業(yè)有序參與盤活利用工作。

依法保護(hù)各類主體的合法權(quán)益，推動(dòng)形成多方參與、合作共贏的良好局面。

可見，盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，最重要的主體固然是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和廣大農(nóng)民朋友。然而，想讓改革紅利惠及更多農(nóng)民，想讓惠民政策和盤活項(xiàng)目持續(xù)發(fā)光發(fā)熱，也需要重點(diǎn)支持培育實(shí)力強(qiáng)、具有社會(huì)責(zé)任感的市場(chǎng)主體參與其中。

返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的大學(xué)生，愿意投身美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的企業(yè)，這些主體都將成為農(nóng)民朋友的好伙伴、好朋友。

例如日前，吉林省舒蘭市溪河鎮(zhèn)舒蘭站村的村民蔡雪榮獲該省“優(yōu)秀返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)就業(yè)大學(xué)生”榮譽(yù)稱號(hào)。她畢業(yè)后回到家鄉(xiāng)成立舒蘭市農(nóng)豐水稻專業(yè)合作社。合作社采取“企業(yè)+基地+農(nóng)戶”的訂單模式，從事有機(jī)水稻、生態(tài)水稻的開發(fā)和種植。

去年，合作社又開辦現(xiàn)代有機(jī)農(nóng)場(chǎng)，在水稻育苗、機(jī)械插秧、生物防蟲、科技去雜等各個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)用先進(jìn)科技理念，并以水稻文化為主題，發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)，打造觀光走廊，目前平均日游客量達(dá)800多人次，高峰時(shí)達(dá)3000多人次。

經(jīng)過近五年的努力，合作社帶動(dòng)農(nóng)戶150多戶，種植面積200余公頃，每戶年均增收5000余元，工資性收入戶均增加1萬余元。

【有序開展試點(diǎn)，重點(diǎn)推進(jìn)這些示范樣板】

《通知》提到，各地要結(jié)合實(shí)際，選擇一批地方黨委政府重視、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織健全、農(nóng)村宅基地管理規(guī)范、鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展有基礎(chǔ)、農(nóng)民群眾積極性高的地區(qū)，有序開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用試點(diǎn)示范。

突出鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)特色，整合資源創(chuàng)建一批民宿（農(nóng)家樂）集中村、鄉(xiāng)村旅游目的地、家庭工場(chǎng)、手工作坊等盤活利用樣板。總結(jié)一批可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ?，探索一套?guī)范、高效的運(yùn)行機(jī)制和管理制度，以點(diǎn)帶面、逐步推開。

成都市蒲江縣明月村就走出了一條“生態(tài)+文創(chuàng)+旅游”的鄉(xiāng)村振興可持續(xù)發(fā)展路徑。

明月村原為成都市級(jí)貧困村，大量的老舊房屋處于閑置狀態(tài)，產(chǎn)業(yè)類型單一，村民致富困難。后村里在政策支持下從城里引進(jìn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)達(dá)人，利用老舊、閑置的宅基地吸引從事陶藝燒造、花果酒釀制、精品民宿客棧經(jīng)營(yíng)、織染作坊的藝術(shù)家成為“新村民”。

這些新村民到來后以較低的價(jià)格租賃村民的宅基地及其上房屋，租期10年。其后出資將老舊房屋翻蓋一新，在確保房屋的所有權(quán)仍歸原村民的前提下利用這些房屋從事文創(chuàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并對(duì)村民進(jìn)行免費(fèi)的文創(chuàng)手工藝培訓(xùn)，在實(shí)現(xiàn)自己文創(chuàng)夢(mèng)想的同時(shí)拉動(dòng)整個(gè)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和村民致富。

2018年，明月村文創(chuàng)及鄉(xiāng)村旅游總收入超過1億元，村民人均可支配收入達(dá)到21876元；入選2018年中國(guó)“十大最美鄉(xiāng)村”，先后被評(píng)為全國(guó)文明村、中國(guó)鄉(xiāng)村旅游創(chuàng)客示范基地、國(guó)家級(jí)西部鄉(xiāng)村旅游人才實(shí)訓(xùn)基地。

明月村的經(jīng)驗(yàn)若是得到有效復(fù)制、推廣，必將帶動(dòng)更多地區(qū)深度參與盤活利用改革實(shí)踐。

但需要注意的是，《通知》明確提出盤活利用試點(diǎn)要建立在“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織健全、農(nóng)村宅基地管理規(guī)范”的基礎(chǔ)上。故此，宅基地的確權(quán)登記頒證是盤活利用的前提條件。對(duì)于大量“宅基地上房屋”還處于諸證皆無狀態(tài)的鄉(xiāng)村而言，盤活利用無疑是下一步的事情，第一步還得要先把零亂的現(xiàn)實(shí)依法理清。

【守住法律和政策底線，依法規(guī)范盤活利用行為】

《通知》要求，各地要進(jìn)一步加強(qiáng)宅基地管理，對(duì)利用方式、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)、租賃期限、流轉(zhuǎn)對(duì)象等進(jìn)行規(guī)范，防止侵占耕地、大拆大建、違規(guī)開發(fā)，確保盤活利用的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅依法取得、權(quán)屬清晰。

要堅(jiān)決守住法律和政策底線，不得違法違規(guī)買賣或變相買賣宅基地，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館。

要切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益，不得以各種名義違背農(nóng)民意愿強(qiáng)制流轉(zhuǎn)宅基地和強(qiáng)迫農(nóng)民“上樓”，不得違法收回農(nóng)戶合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件。

在此，在明律師也要給廣大農(nóng)民朋友提個(gè)醒，盤活利用閑置宅基地和住宅的同時(shí)，我們也要守住法律和政策底線。如果實(shí)施了非法占用農(nóng)田耕地，違規(guī)建設(shè)別墅大院、私人會(huì)館等違反法律規(guī)定和國(guó)土空間規(guī)劃的行為，就超出了改革的范疇，必將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

最后，在明拆遷律師想說的是，新版《土地管理法》修訂通過以來，法律和國(guó)家的一系列政策文件，均為城鄉(xiāng)融合發(fā)展、保障農(nóng)民的土地權(quán)益提供了有力制度保障與政策支持。農(nóng)村“三塊地”制度改革，即將由33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)逐步推向全國(guó)。農(nóng)村宅基地和住宅既是農(nóng)民的基本生活資料和重要財(cái)產(chǎn)，也是為農(nóng)村發(fā)展注入新活力的重要資源。在依法依規(guī)的前提下，積極穩(wěn)妥地探索農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用，必將成為增加農(nóng)民收入、服務(wù)鄉(xiāng)村振興的有效途徑和極佳措施。