導(dǎo)讀：在房屋征收中，房地產(chǎn)價(jià)格評估環(huán)節(jié)因其較強(qiáng)的專業(yè)性、程序性而令許多被征收人望而生畏，甚至干脆放棄對其的了解而情愿選擇“難得糊涂”。然而事實(shí)上，把握好這一步驟中的關(guān)鍵點(diǎn)對于提升補(bǔ)償利益而言可謂至關(guān)重要。那么，當(dāng)房屋遭遇征收時(shí)，房屋價(jià)格如何認(rèn)定，由誰認(rèn)定？對房屋價(jià)格的評估結(jié)果不認(rèn)同又該怎么辦？本文，在明律師事務(wù)所的笪鳳瑤律師將為大家淺析國有土地上房屋征收評估中的那些事兒……

【由誰來選擇房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)？】

房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的選定不僅關(guān)乎被征收人能夠獲得的實(shí)際征收補(bǔ)償，同樣也關(guān)乎政府房屋征收部門的工作能否順利進(jìn)行，是被征收人、政府相關(guān)部門都關(guān)注的一個(gè)核心問題。

實(shí)踐中，評估機(jī)構(gòu)選定程序已成為審查征收補(bǔ)償決定合法性的關(guān)鍵因素，是此類“民告官”糾紛案件中的爭議焦點(diǎn)。

房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的選定過程，一般分為以下幾個(gè)階段：

首先是推選式選定評估機(jī)構(gòu)即由被征收人協(xié)商選定?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第二十條規(guī)定得很明確，在房屋征收過程中，對被征收房屋價(jià)格進(jìn)行評估的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)是由被征收人協(xié)商選定的，只有在協(xié)商不成的情況下，才能通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。

被征收人作為直接利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)在法律規(guī)定的時(shí)間內(nèi)組織召開由被征收人代表、估價(jià)機(jī)構(gòu)、拆遷管理部門組成的聽證會(huì)，主動(dòng)推舉合適的估價(jià)機(jī)構(gòu)供被征收人參考，如果能夠達(dá)成一致意見，且選擇的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)符合《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)要求的，應(yīng)當(dāng)由被征收人集體選定的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)開展房屋價(jià)格評估工作。

是否組織過協(xié)商選定的程序，是征收方需要舉證加以證明的重要事實(shí)。

第二，多數(shù)決定、隨機(jī)選定式選定房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)。如果被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有就房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)選定進(jìn)行協(xié)商或者雖經(jīng)協(xié)商但未達(dá)成一致意見的，應(yīng)當(dāng)通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，如進(jìn)行投票、抽簽、搖號等方式確定房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)。

確定房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的過程應(yīng)當(dāng)公開、公平、公正。應(yīng)當(dāng)有被征收人代表到場，還可以邀請有公信力的人士或機(jī)構(gòu)到場監(jiān)督。

【對房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告有異議怎么辦？】

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條第2款規(guī)定：“對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請鑒定?！?/p>

《國有土地上房屋征收評估辦法》第20條第1 款規(guī)定：“被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估?！?/p>

第22條規(guī)定：“被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會(huì)申請鑒定。被征收人對補(bǔ)償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定處理?！?/p>

據(jù)此，“申請復(fù)核—申請專家委員會(huì)鑒定—起訴征收補(bǔ)償決定”是被征收人對評估報(bào)告不滿的完整救濟(jì)過程，請大家務(wù)必予以明晰。

【評估環(huán)節(jié)的幾大注意事項(xiàng)】

除去以上法規(guī)明文規(guī)定的內(nèi)容外，還有一些實(shí)踐中總結(jié)出來的經(jīng)驗(yàn)值得廣大被征收人留意做好：

其一，若對征收補(bǔ)償方案所確立的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置房狀況甚至拆遷與否等自始不認(rèn)可，則不要輕易簽收任何評估環(huán)節(jié)材料。簽字與否是被征收人的權(quán)利，任何單位和個(gè)人都不得“逼簽”。故此，簽字須謹(jǐn)慎，以為日后的依法提起程序埋下伏筆做好鋪墊，這點(diǎn)十分有意義。

其二，不要輕易選擇讓老人等法治意識(shí)不強(qiáng)的人“守房”，以避免其在不明情況之下代簽代收一些材料。

其三，對詢價(jià)單、估價(jià)單等“一張紙”的材料要加強(qiáng)收集保存，同時(shí)明晰其并非正式的分戶評估報(bào)告，不能替代評估報(bào)告的法律效果。

其四，要敢于向評估機(jī)構(gòu)人員表明自己的原則立場和合理的利益訴求，講明自己不“配合”某些環(huán)節(jié)的考慮，避免與評估機(jī)構(gòu)人員發(fā)生任何不愉快。須知，上門的評估人員僅是接受了房屋征收部門的委托，其勢必要去開展工作，給的補(bǔ)償多少并非評估人員所能決定的。

在明律師最后想提醒大家，在遭遇與自身切身利益相關(guān)的大事件時(shí)，切記依法及時(shí)行使自己的權(quán)利，保障自身的合法權(quán)益，往往運(yùn)用法律手段進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)是解決問題的關(guān)鍵。評估環(huán)節(jié)雖有很多專業(yè)性、程序性因素，但其原理事實(shí)上并不難理解。被征收人要逐步轉(zhuǎn)變思想觀念，重視這一環(huán)節(jié)的價(jià)值，為提升補(bǔ)償安置創(chuàng)造有利條件。