被拆遷人在簽署拆遷補償協(xié)議時要注意這些內(nèi)容！

拆遷補償安置協(xié)議是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人為明確房屋拆遷補償安置中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系而訂立的協(xié)議，是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利義務(wù)的合同，它適用《民法通則》和《合同法》。拆遷補償安置協(xié)議具有法律平等性、合法必須性和雙務(wù)有償性等法律特征。拆遷補償安置協(xié)議的簽訂是拆遷工作中的重要一環(huán)，同時也是被拆遷人比較容易犯錯的一個環(huán)節(jié)。

房屋拆遷補償安置協(xié)議應(yīng)注意的問題
一.注意房屋拆遷的必經(jīng)程序：
房屋拆遷是國家建設(shè)、城市改造、房地產(chǎn)開發(fā)等，經(jīng)政府有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，由建設(shè)單位對建設(shè)用地上的房屋及其附屬物進行拆除，對房屋的所有者或使用者進行遷移安置并給予一定補償?shù)男袨椤?br /> 根據(jù)我國征地拆遷的有關(guān)規(guī)定，必須遵照以下程序進行。
1、提出征收申請，經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)。
需要拆遷的單位，應(yīng)當(dāng)將建設(shè)項目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、征收方案、征收補償安置資金落實證明向房屋所在地的縣以上人民政府拆遷主管部門提出拆遷申請。
2、發(fā)布征收公告。征收方獲得相關(guān)部門批準(zhǔn)后，應(yīng)及時向征收范圍內(nèi)的被征收人宣告征收決定、發(fā)布征收公告。公告內(nèi)容有征收人、征收范圍、征收期限等。
3、簽訂拆遷補償安置協(xié)議。在征收公告規(guī)定的征收期限內(nèi)，征收人應(yīng)當(dāng)與被征收人在自愿有償?shù)幕A(chǔ)上就安置有關(guān)事宜進行平等協(xié)商，簽訂合同。
4、房屋拆遷的實施。被征收應(yīng)在公告規(guī)定的時限內(nèi)自行搬遷，拒不搬遷的，征收人可以申請強制搬遷。強制搬遷后，征收人應(yīng)向被征收人出具搬遷驗收單，然后組織對房屋拆除。
二.注意補償安置協(xié)議條款的主要內(nèi)容
1、當(dāng)事人及基本情況。當(dāng)事人包括：①征收人：是征收決定當(dāng)中的征收單位。②被征收人：是被拆遷房屋的所有人，即對被拆遷房屋擁有所有權(quán)的自然人或法人。③房屋承租人：是與被征收人簽有房屋租賃合同的房屋使用人，在租賃關(guān)系沒有解除且房屋所有人不能對房屋承租人進行合理安置的情況下，征收方應(yīng)與被征收人、承租人一起簽訂拆遷補償安置協(xié)議，并對房屋承租人進行安置。
2、拆除房屋的有關(guān)情況。包括座落地點、結(jié)構(gòu)、樓層、面積、質(zhì)量、間數(shù)以及附屬設(shè)施等。
3、補償方式、補償金額和補償時間。補償方式分為貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償，應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以市場評估價格確定。產(chǎn)權(quán)調(diào)換，應(yīng)按被拆遷房屋和調(diào)換房屋各自的房地產(chǎn)市場評估價格計算，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。
注意以下兩種情況，不得選擇補償方式：①拆遷非公益性房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只給予貨幣補償;②拆遷租賃房屋，被征收人與房屋承租人對解除租賃合同不能達成協(xié)議且被征收人不能對承租人進行安置的，征收方應(yīng)當(dāng)對被征收人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋由原房屋承租人繼續(xù)承租。補償時間，一般應(yīng)在拆遷前一次性補償。
4、房屋估價。不管選擇哪一種補償方式，都要對所拆遷和所調(diào)換的房屋進行市場價格評估。房屋評估機構(gòu)的選擇，應(yīng)由征收方和被征收人共同選定，如未達成一致意見，則由雙方各提出一至兩家評估機構(gòu)，抽簽決定。評估費用一般由拆遷人承擔(dān)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換如雙方就價格協(xié)商一致，也可以不進行評估。
5、拆遷安置辦法。安置是針對被拆遷的承租人的，在被征收人不能與房屋承租人解除租賃關(guān)系且不能對承租人進行安置的情況下，征收方應(yīng)當(dāng)對承租人進行安置，可以支付臨時安置補助費，也可以提供周轉(zhuǎn)房。
6、搬遷補助費、臨時安置補助費、停業(yè)補償費的支付。拆遷應(yīng)當(dāng)對被征收或者房屋承租人支付補助費，在過渡期限內(nèi)，被征收人或者房屋承租人自行安排住處的，征收方應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補助費。因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，征收方應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)耐I(yè)補償費。
7、搬遷期限和過渡期限。搬遷期限是被征收人和房屋承租人自行搬遷的時間界限。過渡期限是指在實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償形式下，拆遷提供適宜入住的調(diào)換房屋的時間界限，是來約束征收人的。
8、違約責(zé)任。征收方的違約責(zé)任，主要有不能按時支付補償款和超過過渡期限提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的責(zé)任。承擔(dān)責(zé)任的方式是支付一定數(shù)量的違約金。被征收人的違約責(zé)任，主要是不搬遷和騰退周轉(zhuǎn)房的責(zé)任。承擔(dān)責(zé)任的方式是被強制搬遷。
三.注意拆遷安置中的特殊情況的解決方法
1、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋拆遷補償問題
產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬有爭議或不能確定產(chǎn)權(quán)所有人的房屋。對產(chǎn)權(quán)不明確且在動遷期限內(nèi)無法裁判確定的房屋如何進行拆遷補償?根據(jù)規(guī)定，由征收人提出補償安置方案，經(jīng)房屋拆遷管理部門審核同意后就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全，然后進行強制拆遷。
2、出租房屋的拆遷補償安置問題
為了保護承租人的合法權(quán)益，拆遷租賃房屋，被征收人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或被征收人對房屋承租人進行安置的，征收方對被征收人給予補償。對解除租賃關(guān)系沒有達成協(xié)議的，征收方應(yīng)當(dāng)對被征收人實行房屋調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，但雙方應(yīng)重新訂立房屋租賃合同。
3、共有房屋的拆遷補償安置問題
全體共有人要求對共有房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)予準(zhǔn)許，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋和被拆遷房屋的差價，應(yīng)由全體共有人承擔(dān)。對不可分割的共有房屋，部分共有人要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換，部分共有人要求貨幣補償?shù)?，?yīng)給予貨幣補償。
4、設(shè)有抵押權(quán)的房屋拆遷補償問題
《擔(dān)保法》第58條規(guī)定，抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財產(chǎn)。最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋第80條規(guī)定，在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先受償。在實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償時，由于調(diào)換房屋是特定物，抵押權(quán)可以延伸，抵押權(quán)人與抵押人不需要就調(diào)換的房屋再簽訂抵押合同，也不需再辦理登記，可以優(yōu)先受償。實行貨幣補償?shù)囊蜇泿攀欠N類物，抵押權(quán)人應(yīng)申請法院采取適當(dāng)保全措施。
5、在產(chǎn)權(quán)置換中對被拆遷人的特別保護措施
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款規(guī)定：拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。