導讀：補償是談下來的，不是“打（官司）”下來的，這是征收拆遷領域的一句至理名言。而在2020年新型冠狀病毒肺炎疫情的陰影籠罩下，還有沒有人和被征收人談，究竟該如何談就成了很現(xiàn)實的問題。無疑，我們的協(xié)商談判策略也是需要根據(jù)社會情勢的變化來進行調整的。本文，在明律師就為大家淺析這方面的事情。
作者丨董鑫蕊? ? 北京在明律師事務所

【應對疫情篇：注意把握3大原則】
一是要準確判斷自己所涉項目的性質和進展狀況。不同的項目受疫情的影響也是不同的。如果自己所面對的是一般的建設或者保障性的改造項目，其有較大概率處于“暫停”的狀態(tài)，且恢復時間“待定”。
而在征收方不急于拆除房屋用地的情形下，協(xié)商談判的時機尚不成熟，甚至有可能沒人理你。在此情況下，暫時按捺住焦慮不安的情緒實屬必要。房子暫時也沒人來拆了，該住住，耐心等待協(xié)商談判契機的到來。
而對于推進比較急的項目，被征收人則要在專業(yè)律師的指導下及時與征收方協(xié)商溝通，始終保持溝通渠道的暢通對實現(xiàn)補償利益訴求十分重要。
二是要始終牢記通過法律途徑捕捉拆遷方的違法點，為協(xié)商談判獲取有分量的籌碼。尤其是當農村征地的程序明顯違法或者補償數(shù)額顯著過低時，其一定會通過各種違法情形有所反映。此時，“按點拿分”就顯得很重要了。我們捕捉到的違法點越準越多，協(xié)商溝通的空間自然就會越大。
一般而言，專業(yè)律師所發(fā)送的律師函都是圍繞具體項目的違法點展開的，一為監(jiān)督督促地方政府依法履職，二為協(xié)商溝通搭建平等的渠道。
三要注意保持好自身的狀態(tài)，不要因疫情的持續(xù)而陷入過度的緊張、焦慮和不安之中。征收補償糾紛延續(xù)上幾年時間的實屬正常，只有有能力堅持的被征收人才能獲取滿意的結果。
共度時艱，是當下在明律師要與廣大被征收人一道去面對和努力的目標。

【常規(guī)協(xié)商談判策略，值得復習】
很多被征收人在跟征收方談判時，直接將自己的心理預期價位告知對方。這時，很容易造成被動的局面。談判過程中要做到心中有數(shù)。
首先，能獲得多少補償安置不是被征收人單方面張口就來的，而是嚴格依據(jù)法律和政策評估計算出來的。
要弄清楚自己房子的用途、法律性質，房子市場價值多少錢、裝飾裝修花了多少錢等問題。這樣我們對自己能得到多少補償心里就有了一個底。
在談判開始前要做好充足的準備，基礎信息的收集必不可少。每一位被拆遷人都應該知道，自己的房子被拆遷，是因為什么項目拆遷，拆遷后干什么用；要明白，用途不同，拆遷補償也有所不同。
要弄清楚所涉項目的性質和拆遷主體，是地方政府組織的征收項目還是市場主體參與的拆遷、騰退項目。
如果被征收人不知道該如何下手，可尋求專業(yè)征地拆遷律師的幫助。
其次，與征收方談判時要主動掌握談判的局勢。被征收人一定要注意，千萬不要選擇容易被限制自身人身自由的地方，避免在協(xié)商談判的過程中反被逼簽。
征收方在前期會打聽被征收人的心理價位。這時，被征收人要掌握房子價值的實際情況，如果您不了解房子的價值，切記不要輕易報價，報價高、低都是對自己不利的。
所以面臨報價問題，一定要事先了解清楚，對于可能拿到多少補償做到心中有數(shù)。且在談判過程中要養(yǎng)成錄音的習慣，一旦談判失敗，也可為后期工作留下證據(jù)。
最后，要保持心態(tài)的平和理性，不要過于偏激、片面地看待你的協(xié)商溝通對象。實踐中，我們一些被征收人一旦遭遇不公，往往失去理智。只要是與拆遷相關的工作人員，就視為仇敵，常常聊著聊著偏離了主題，控訴社會不公，找不到說理的地方。本來好好的協(xié)商談判，變成了批斗會，起不到任何作用。
我們不排除一些地方確實存在違法逼簽、強拆，肆意侵害被征收人補償權益的現(xiàn)象。但是大多數(shù)拆遷工作人員都只是在盡職盡責的做它的本職工作，不能被一棍子打死。
倘若被征收人一上來就對其一通否定、指責甚至辱罵，那么又如何才能指望其積極解決你所面臨的補償安置矛盾呢？凡事人心比人心，相互理解和尊重是一切協(xié)商溝通的前提。
遇到我們所認為的不公平、不合理的補償，我們內心郁悶甚至憤怒，這是人之常情。但被征收人也要意識到自己認知、思維的局限性，不要陷入自己的邏輯里轉不出彎兒來?！罢J死理兒”和堅持捍衛(wèi)自己的合法補償權益并不是一個概念。
特別提示大家，若沒有就補償問題與征收方協(xié)商一致，那就不要簽訂任何的補償協(xié)議。不要聽信征收方說的“這是什么模擬協(xié)議，不起任何效力的”鬼話。
一旦簽下了協(xié)議，一般就意味著是被征收人的真實意思表示，即便被征收人主張協(xié)議系基于重大誤解所簽，想要通過訴訟將其撤銷難度也會很大。這種處境還是盡量避免為好。
在明拆遷律師最后提示廣大被征收人，每一次的談判都是贏得這場勝利的關鍵，故此對于協(xié)商談判大家要一定重視，不要輕易將好不容易創(chuàng)造出來的機會“談崩”或者選擇消極逃避。同時，切記不要陷入“談判陷阱”，切勿在談判中“獅子大開口”，導致自己陷入被動局面。畢竟，合理合法的訴求是一切協(xié)商談判的基礎。