“小產(chǎn)權(quán)房”是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。

對于小產(chǎn)權(quán)房屋，各個(gè)地區(qū)都有，可小產(chǎn)權(quán)房屬于集體產(chǎn)權(quán)，有的是違法占地建設(shè)的；有的是在劃撥土地上建的。

那么本集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同有效嗎？

《憲法》第10條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。

《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中的規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

根據(jù)以上法律規(guī)定來看，目前農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權(quán)房只能分配給本村村民，且不能出售給城市居民不過并沒有禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間流轉(zhuǎn)、買賣，根據(jù)私法原理，法無禁止即可為，我國法律法規(guī)并沒有禁止本集體成員之間的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行買賣，因此，只要是同一集體成員也就是本村村民之間是具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，所簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同在法律許可的范圍之類，也就是說認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。

本村村民與非本村村民或是城市居民所簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效嗎？

我國法律法規(guī)及國土資源部的政策都禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地以獲取集體土地使用權(quán)。

《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中的第二條規(guī)定：嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權(quán)，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

因此根據(jù)以上條例可以看出，非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，是不得購買在集體所有的土地上建設(shè)的房屋的，否則買賣合同歸于無效。

那么，小產(chǎn)權(quán)房屋拆遷時(shí)能否獲得補(bǔ)償呢？

有兩種情況：

1、小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經(jīng)濟(jì)組織在安置本集體民過程中擅自擴(kuò)大了銷售對象。非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不得購買在集體所有的土地上建設(shè)的房屋，因此買賣合同歸于無效。在此情況下，應(yīng)首先認(rèn)定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補(bǔ)償?shù)睦?，只能由所有?quán)人即集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員享有。

2、小產(chǎn)權(quán)房是屬于違法建筑。對于這種情況拆除違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。

無論是宅基地轉(zhuǎn)讓或是小產(chǎn)權(quán)房交易都存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，我們務(wù)必要慎重對待，避免因拆遷或是別的情況導(dǎo)致自己遭受經(jīng)濟(jì)損失。