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棚戶區(qū)改造2020再出發(fā)，城市、農(nóng)村分別怎樣改？

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在明法理

導(dǎo)讀：青海省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳于近日向各地下達(dá)了2020年度全省城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目任務(wù)，明確全年實(shí)施城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造11324套，確保一季度形成實(shí)物工作量，6月底前開工50%以上。而在春節(jié)前，江西省提出了2020年全年完成23.39萬套的開工任務(wù)。顯然，在新冠肺炎疫情逐步緩解后，各地的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目將按計(jì)劃陸續(xù)上馬，持續(xù)逾10年的“棚改”仍將是老百姓改善居住條件的重要契機(jī)。那么，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目相較于以往會(huì)有哪些變化和調(diào)整呢？廣大被征收人救濟(jì)權(quán)利的“點(diǎn)”又在哪里呢？

作者丨王小明? ? 北京在明律師事務(wù)所

【城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造：由拆舊建新到“修繕更新”】
城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造是“棚改”這類保障性安居工程項(xiàng)目2008年一開始時(shí)的標(biāo)志。《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》中將棚改分為城市、國有工礦、國有林區(qū)和國有墾區(qū)這4大類，并不涉及農(nóng)村集體土地上的房屋。
在過去的若干年間，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造主要以國有土地上房屋征收的形式推動(dòng)，其程序須嚴(yán)格遵循《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定。
也就是說，至少在過去的10年間，棚改基本上意味著拆遷。
而從另一個(gè)角度看，棚改項(xiàng)目需要引入市場(chǎng)主體的充分參與，且享有許多審批快捷通道等優(yōu)惠政策，這就與拆遷項(xiàng)目嚴(yán)格的“程序性”產(chǎn)生了較難調(diào)和的矛盾。
一方想要快，一方卻主張依法提起復(fù)議、訴訟等程序以追求補(bǔ)償條件的提升，棚改項(xiàng)目長期延宕，許多簽約搬遷戶多年難以入住安置房，各種矛盾問題層出不窮。
不過事實(shí)上，棚改并非要與拆遷完全劃等號(hào)。前述《意見》中就明確，城市棚戶區(qū)改造可采取拆除新建、改建（擴(kuò)建、翻建）等多種方式。
故此，自2019年以來，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。由“拆”到“不拆”，許多人翹首期盼多年的“拆遷致富”夢(mèng)基本破滅了。
可以肯定的一點(diǎn)是，“不拆”的項(xiàng)目會(huì)越來越多，“拆”的項(xiàng)目會(huì)逐步減少。
對(duì)于廣大仍能夠趕上后者的被征收人而言，珍惜機(jī)會(huì)、把握權(quán)利是第一位的。
在明律師提示這批被征收人注意以下4點(diǎn)：
其一，強(qiáng)化針對(duì)擬定的征收補(bǔ)償方案提出意見、要求聽證的權(quán)利，特別是專門為舊城區(qū)改建類項(xiàng)目所設(shè)立的聽證會(huì)程序，要盡力爭(zhēng)??；
其二，重視房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的全流程參與、監(jiān)督，從選定評(píng)估機(jī)構(gòu)、征收調(diào)查登記、入戶實(shí)地查勘、初步分戶評(píng)估結(jié)果公示、接收評(píng)估報(bào)告等步驟逐一抓緊落實(shí)，切勿稀里糊涂之中就耗到了補(bǔ)償決定的出爐。有異議要及時(shí)要求解釋說明、修正，直至申請(qǐng)復(fù)核和專家委員會(huì)鑒定；
其三，若對(duì)補(bǔ)償方案所確立的標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容、方式等不愿接受，就不要輕易簽訂預(yù)征收補(bǔ)償協(xié)議或者任何其他形式的文字材料，不要因數(shù)額不多的政策性獎(jiǎng)勵(lì)金而放棄依法救濟(jì)的嘗試；
其四，在就近地段或者改建地段回遷、外遷和貨幣補(bǔ)償之間適度靈活選擇，有時(shí)會(huì)給補(bǔ)償條件的提升創(chuàng)造出一定的空間。堅(jiān)持要求回遷，補(bǔ)償安置面積提升的空間是有限的。
非要增加一點(diǎn)，那就是補(bǔ)償訴求要適度合理，“差不多就得了”，不要違背了棚改政策的良好初衷。
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【農(nóng)村棚戶區(qū)改造：區(qū)分項(xiàng)目性質(zhì)最關(guān)鍵】
相較于城鎮(zhèn)，農(nóng)村棚改的情況要復(fù)雜得多。其中最麻煩的一點(diǎn)在于，我們無法通過“棚戶區(qū)改造”這一名義來確定涉案項(xiàng)目的具體法律性質(zhì)。
簡單地講，農(nóng)民朋友需要區(qū)分你所遇到的項(xiàng)目是征收還是非征收。
對(duì)于名為“棚戶區(qū)改造”的農(nóng)村集體土地征收項(xiàng)目，要重點(diǎn)審查其是否履行了《土地管理法》規(guī)定的征地報(bào)批程序，是否保障了農(nóng)村村民的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
若涉案項(xiàng)目連省政府的征地批復(fù)都沒能獲取就開始談判甚至施工，那么其屬于“未批先征”“少批多征”的可能性就會(huì)客觀存在，涉嫌土地違法。
遇到這類項(xiàng)目，由于其確系地方政府所主導(dǎo)、負(fù)責(zé)的拆遷項(xiàng)目，盡管有些“名不對(duì)題”，但仍需在法律框架內(nèi)嚴(yán)格執(zhí)行，故村民的合法權(quán)益還是能夠得到保障的，依法救濟(jì)的渠道也是比較清晰的。
而對(duì)于非征收的“舊村改造”“城中村改造”類項(xiàng)目，大家要加強(qiáng)對(duì)補(bǔ)償安置方案的研讀力度。若發(fā)現(xiàn)其中內(nèi)容明顯較征收項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)偏低，不能保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計(jì)有保障，就一定不要配合簽任何字，更不要輕易交出土地、房屋。
須知，非征收項(xiàng)目不具有行政強(qiáng)制性，拆遷方一般多為開發(fā)商等民事主體或者村委會(huì)等基層群眾性自治組織，村民參與與否全憑自愿，任何人無權(quán)強(qiáng)迫其簽字、搬遷。
特別需要強(qiáng)調(diào)的是，被拆遷人切勿聽信拆遷方的宣傳自行動(dòng)手拆除房屋。“自拆”否定了“強(qiáng)拆”的存在，被拆遷人將因此而喪失起訴確認(rèn)強(qiáng)拆行為違法的重要救濟(jì)途徑，等于是自擺烏龍，后果不堪設(shè)想。
一般而言，這類舊村改造項(xiàng)目法治狀況的好壞與村委會(huì)、村集體的法治觀念直接相關(guān)，其中牽涉許多“村民自治”范疇的問題。故及時(shí)咨詢專業(yè)律師，從這個(gè)層面上想辦法、做調(diào)整，也不失為一種問題的解決之道。
總之，在農(nóng)村地區(qū)碰上“棚戶區(qū)改造”，被拆遷人切勿在未弄清項(xiàng)目性質(zhì)、所涉范圍土地性質(zhì)的情況下擅自“照方抓藥”，一定要通過全面、科學(xué)的信息公開申請(qǐng)查明事實(shí)，再確定下一步的權(quán)利救濟(jì)動(dòng)向。
在明拆遷律師最后想提示大家的是，2020年城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造的絕對(duì)數(shù)量肯定是持續(xù)向下的，但農(nóng)村地區(qū)名為“棚戶區(qū)改造”的拆遷項(xiàng)目數(shù)量完全有進(jìn)一步增多的可能性。“瞎起名”的現(xiàn)象是很普遍的，尤其是在“拆遷”這個(gè)詞已經(jīng)基本被棄用的情況下。而且，任何一個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目只要改到你頭頂上了，那對(duì)你而言就是100%的重大影響。
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