導(dǎo)讀：在農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷中，騰退項(xiàng)目始終處于法律規(guī)定的模糊地帶，其間存在大量的侵害農(nóng)民土地權(quán)益和房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)利的情形。那么，名為“騰退”的項(xiàng)目真的完全不受法律的調(diào)整和規(guī)制嗎？被騰退村民又有什么辦法來維護(hù)自身的合法權(quán)益呢？本文，在明律師帶大家了解土地違法查處申請(qǐng)對(duì)抑制此類違法行為的作用。
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作者丨殷浩? ? 北京在明律師事務(wù)所
B市豐臺(tái)區(qū)的梁先生在本村擁有一處宅基地。2016年，梁先生所在的村張貼了一份《致村民的一封信》，其內(nèi)容稱，本村將要開展村民自主騰退，要求村民騰退房屋，并按照補(bǔ)償方案簽訂補(bǔ)償協(xié)議，領(lǐng)取補(bǔ)償款。之后，由于補(bǔ)償條件不合理，梁先生一直沒有與騰退單位簽訂補(bǔ)償協(xié)議。
2018年，梁先生所在村的部分村民已經(jīng)簽訂協(xié)議并搬家，村組織也開始拆除已簽協(xié)議村民的房屋，并在其宅基地位置新建地基。
騰退開始以來，梁先生始終沒有見到任何正式的文件。施工開始后，梁先生認(rèn)為發(fā)生在本村的情況類似于拆遷項(xiàng)目，好像是一種披著騰退外殼的拆遷，總覺得有些問題，但又不知道問題出在哪里。
在明律師在查看了梁先生的材料后，認(rèn)為這就是一種拆遷項(xiàng)目，只是在以騰退的形式來規(guī)避政府的監(jiān)管。
其實(shí)，《土地管理法》和《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》對(duì)這種情況已經(jīng)做了較為詳細(xì)的規(guī)定。在北京市集體土地實(shí)施拆遷，均應(yīng)辦理拆遷許可證，并按照124號(hào)令規(guī)定的程序進(jìn)行。
而任何新建項(xiàng)目，都應(yīng)當(dāng)按照《土地管理法》的規(guī)定辦理相關(guān)用地手續(xù)。梁先生所在村落實(shí)施的騰退項(xiàng)目明顯是沒有上述手續(xù)，進(jìn)而創(chuàng)造了“騰退”這一名詞來試圖逃避法律的監(jiān)管。
實(shí)踐中，不同性質(zhì)的騰退項(xiàng)目在適用法律上區(qū)別很大。對(duì)于老城區(qū)內(nèi)的文保騰退項(xiàng)目而言，其不牽涉“拆遷”行為，僅僅是要求老租戶搬離房屋，進(jìn)而對(duì)有文物保護(hù)價(jià)值的建筑實(shí)施保護(hù)、開放。這類項(xiàng)目，不涉及“拆遷手續(xù)”，不受征收拆遷法規(guī)調(diào)整也是比較能夠被人所理解的。
而對(duì)于騰退集體土地后安排了建設(shè)項(xiàng)目的情形，則顯然應(yīng)當(dāng)受《土地管理法》等法律法規(guī)的調(diào)整，才能確保涉案用地行為合乎公共利益的需要。
因此，在明律師先行協(xié)助梁先生向規(guī)劃和自然資源主管部門申請(qǐng)查處違法用地行為。在明律師認(rèn)為：
一、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無權(quán)代替國家強(qiáng)制收回村民的宅基地，更無權(quán)自主在集體土地上未經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目。
規(guī)劃和自然資源主管部門作為土地行政主管部門，應(yīng)當(dāng)對(duì)農(nóng)村基層群眾性自治組織違反土地管理法的強(qiáng)制性規(guī)定實(shí)施騰退的行為進(jìn)行處理，應(yīng)當(dāng)追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的行政責(zé)任甚至是刑事責(zé)任。
二、規(guī)劃和自然資源主管部門為土地管理部門，應(yīng)當(dāng)熟知法律規(guī)定，通曉立法目的，正確的處理違法用地行為。根據(jù)《土地管理法》建設(shè)用地一章之規(guī)定，任何個(gè)人或單位要進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目，必須依法辦理相應(yīng)用地手續(xù)。
該村組織實(shí)施的行為顯然不符合法律規(guī)定。其應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定辦理征地、用地審批手續(xù)，按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》之規(guī)定辦理拆遷許可手續(xù)，方能依法實(shí)施拆遷。
三、該村實(shí)施的騰退項(xiàng)目規(guī)避《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，在沒有辦理拆遷許可手續(xù)的情況下實(shí)施拆遷，違反法律規(guī)定，屬于違法用地行為。自然資源主管部門有義務(wù)對(duì)此進(jìn)行調(diào)查處理。
四、自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)按照《土地管理法》以及相關(guān)規(guī)范性文件的規(guī)定，對(duì)是否存在違法用地的事實(shí)予以核查。
這應(yīng)當(dāng)包括建設(shè)單位是否在現(xiàn)場進(jìn)行施工建設(shè)，以及該地塊是否已經(jīng)辦理合法的征地手續(xù)，開發(fā)公司的征地補(bǔ)償手續(xù)辦理情況等等。如沒有辦理上述手續(xù)，自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行處罰。
綜上所述，在明拆遷律師認(rèn)為，自然資源主管部門在接到梁先生的申請(qǐng)之后，應(yīng)當(dāng)實(shí)質(zhì)的履行法定職責(zé)，對(duì)上述情況進(jìn)行實(shí)質(zhì)調(diào)查處理，這樣才更加符合行政法的基本原則要求，也符合行政機(jī)關(guān)的服務(wù)宗旨。但需要指出的是，對(duì)于查處違法用地行為這一法律程序，其前提是有違法用地的事實(shí)發(fā)生。也就是說，需要相關(guān)單位或個(gè)人非法占用或者批準(zhǔn)土地的行為發(fā)生之后方可申請(qǐng)國土部門處理。對(duì)于一些正在進(jìn)行前期拆遷過程的項(xiàng)目，如果其沒有實(shí)質(zhì)進(jìn)入建設(shè)階段，是不能適用的。
