導(dǎo)讀：對(duì)于預(yù)征收協(xié)議，很多舊城區(qū)改建、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的被征收人一定不會(huì)感到陌生。不過(guò)，對(duì)于被征收人來(lái)說(shuō)，盲目簽訂預(yù)征收協(xié)議可能會(huì)面臨房屋征收決定尚未作出協(xié)議是否有效、協(xié)議約定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低能否反悔等問(wèn)題。對(duì)于一些有自建面積的公房承租人來(lái)說(shuō)，還可能會(huì)面臨沒(méi)有簽進(jìn)協(xié)議的自建面積能否要求追加補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。筆者將結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，就預(yù)征收協(xié)議的效力和風(fēng)險(xiǎn)展開(kāi)論述。
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作者丨黃艷? ? 北京在明律師事務(wù)所
預(yù)征收，早期又被稱為“模擬征收”，即一種先于房屋征收決定作出而簽訂的附生效條件的協(xié)議。
房屋征收部門組織被征收人簽預(yù)征收協(xié)議的時(shí)候，通常會(huì)告知，簽這個(gè)協(xié)議主要是為了統(tǒng)計(jì)同意征收的比例。
在預(yù)簽約期限內(nèi)如果未達(dá)到生效比例，比如北京市的85%，則協(xié)議不生效，征收工作終止。而簽訂了預(yù)征收協(xié)議的被征收人，還需要騰空房屋、交鑰匙、交房產(chǎn)證。這類預(yù)征收模式因?yàn)楹灱s速度快、征收成功率高，在實(shí)踐中逐漸推廣開(kāi)來(lái)，影響也越來(lái)越大。
雖然《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，國(guó)有土地上的房屋征收活動(dòng)要以房屋征收決定為基礎(chǔ)，從邏輯順序上來(lái)說(shuō)，依次經(jīng)過(guò)房屋征收決定程序、房屋征收評(píng)估程序，才能進(jìn)入?yún)f(xié)商并簽訂補(bǔ)償協(xié)議程序。
但這一點(diǎn)并不必然令預(yù)征收協(xié)議無(wú)效。在很多省份、直轄市都制定有預(yù)征收模式的相關(guān)法律規(guī)范，只要簽訂預(yù)征收協(xié)議的人數(shù)達(dá)到一定比例，預(yù)征收協(xié)議就會(huì)自動(dòng)生效，等同于正式的征收補(bǔ)償協(xié)議。
鑒于這個(gè)簽字的嚴(yán)肅性，被征收人不能掉以輕心、盲目簽字，或者只憑算計(jì)那點(diǎn)兒數(shù)額不高的獎(jiǎng)勵(lì)金來(lái)決定簽字與否，而應(yīng)當(dāng)以簽訂正式征收補(bǔ)償協(xié)議的心態(tài)和判斷標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定自己是否簽字。
【預(yù)征收協(xié)議存在3大風(fēng)險(xiǎn)】
風(fēng)險(xiǎn)一：協(xié)議履行風(fēng)險(xiǎn)
在預(yù)征收協(xié)議發(fā)生法律效力之前，協(xié)議中約定的貨幣補(bǔ)償款和安置房都不會(huì)實(shí)際給付。而在不少地方，臨時(shí)過(guò)渡安置費(fèi)既不在協(xié)議中體現(xiàn)，也不會(huì)實(shí)際發(fā)放。
因此，簽訂預(yù)征收協(xié)議后交房、交鑰匙的，往往只是被征收人單方履行協(xié)議，單方承擔(dān)履行搬遷義務(wù)的成本，比如投資性房屋空置成本、生產(chǎn)性房屋停產(chǎn)成本、房屋租賃成本等。
而至于房屋征收部門一方何時(shí)履行補(bǔ)償義務(wù)，則處于不確定的狀態(tài)。當(dāng)然，協(xié)議并不必然生效，是否能夠履行也是不確定的。
與此同時(shí)，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》要求征收補(bǔ)償費(fèi)用在征收決定作出之前全額到位。在預(yù)簽約協(xié)議簽訂時(shí)，征收決定尚未作出，征收費(fèi)用尚未達(dá)到全額到位、專款專用的狀態(tài)，一旦項(xiàng)目范圍廣、資金缺口大，也將加大協(xié)議后期履行的風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)二：補(bǔ)償合理性風(fēng)險(xiǎn)
預(yù)征收協(xié)議一旦簽訂，就并不單純只是同意房屋被征收的一個(gè)表態(tài)，而是同時(shí)接受了所涉項(xiàng)目的征收補(bǔ)償方案。
有的被征收人并未意識(shí)到這種“征收”與“補(bǔ)償”的捆綁性，認(rèn)為簽字只是同意征收，涉及補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題可以事后慢慢談，這無(wú)疑是認(rèn)識(shí)誤區(qū)。
實(shí)際上，這個(gè)預(yù)征收協(xié)議只等簽約比例達(dá)到既定數(shù)值就會(huì)直接轉(zhuǎn)化為正式協(xié)議，無(wú)論是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、還是補(bǔ)償范圍都只能按協(xié)議中已經(jīng)確定的內(nèi)容走。
筆者曾遇到過(guò)不少補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)簽低了、自建房面積沒(méi)給合法性認(rèn)定和補(bǔ)償能否反悔、追加補(bǔ)償?shù)淖稍儭Ｈ欢?，?dāng)他們簽訂預(yù)征收協(xié)議的事后，這種可能性已經(jīng)被抹掉了，除非協(xié)議中明確保留了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或補(bǔ)償范圍的增加空間。
故此，這個(gè)協(xié)議到底要不要簽字，被征收人一定要在全文看清其內(nèi)容后再做決定，而不可單純聽(tīng)信征收方的解釋說(shuō)明。
風(fēng)險(xiǎn)三：權(quán)利救濟(jì)途徑受限風(fēng)險(xiǎn)
預(yù)征收模式下，只有簽訂預(yù)征收協(xié)議的人數(shù)達(dá)到地方性法律規(guī)范要求的比例時(shí)，方具備作出房屋征收決定的條件。
而房屋征收決定作出之后，預(yù)征收協(xié)議的生效條件無(wú)疑也已經(jīng)成就，從而對(duì)征收方與被征收人同時(shí)產(chǎn)生約束力。
此時(shí)，如果被征收人發(fā)現(xiàn)或認(rèn)為協(xié)議中補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、安置不足，能否再去打官司進(jìn)行權(quán)利救濟(jì)呢？比如起訴房屋征收決定？
多數(shù)情況下前景是不樂(lè)觀的。因?yàn)樵趨f(xié)議生效后，征收方往往會(huì)將補(bǔ)償款項(xiàng)給付到位，隨之被征收人的征收補(bǔ)償權(quán)益已經(jīng)在事實(shí)上進(jìn)行了處分。
那么房屋征收決定已經(jīng)對(duì)其權(quán)益不產(chǎn)生實(shí)際影響，被征收人再去起訴房屋征收決定或其他征收中的行政行為時(shí)，便已經(jīng)不再具有訴訟利益。
當(dāng)然，專業(yè)律師也一直在針對(duì)“預(yù)征收”這一步驟的簽字后救濟(jì)想辦法，但至少到目前為止，這仍然是實(shí)踐中的一大難題。
在明律師最后要提示廣大被征收人的是，《論語(yǔ)·子路》中說(shuō)：“無(wú)欲速，無(wú)見(jiàn)小利。欲速則不達(dá)，見(jiàn)小利則大事不成?！?/section>
這句古語(yǔ)告誡人們不能一味貪圖求快，而應(yīng)當(dāng)慢下來(lái)把事情做好。對(duì)于多數(shù)被征收人來(lái)說(shuō)，征收補(bǔ)償是一件大事情。如果涉及“預(yù)征收協(xié)議”簽字問(wèn)題，一定要三思而后行，多向征收方咨詢了解補(bǔ)償方案、協(xié)議條款及有無(wú)保留再議事項(xiàng)，多了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、周邊征收補(bǔ)償實(shí)例及動(dòng)向。必要時(shí)可先咨詢一下專業(yè)律師，以免事后追悔莫及。
基本介紹
黃艷，北京在明律師事務(wù)所督導(dǎo)律師，北京航空航天大學(xué)法學(xué)碩士,北京律師協(xié)會(huì)會(huì)員，北京市律師協(xié)會(huì)審計(jì)評(píng)估法律專業(yè)委員會(huì)委員，中國(guó)律師年鑒收錄當(dāng)代優(yōu)秀律師。
●訴訟經(jīng)驗(yàn): 9年。
●承辦訴訟: 逾600件次。
●承辦地域: 北京、上海、天津、湖北、浙江、江蘇。
●業(yè)務(wù)專長(zhǎng):房地產(chǎn)合同糾紛、房地產(chǎn)家事糾紛、物權(quán)糾紛、房屋土地征收糾紛、房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查、房地產(chǎn)領(lǐng)城企業(yè)破產(chǎn)法律服務(wù)。
●出版著述: 《房屋征收補(bǔ)償操作策略與案例精析》、《房屋拆遷以案說(shuō)法實(shí)用指南》、《拆遷案例勝訴指引》。
